Объекты недвижимости народного образования

-          муниципальная собственность;

-          частная собственность;

-          другие виды собственности (например, собственность общественных организаций).

В настоящее  время приватизация продолжается в  отношении отдельных объектов или  пакетов акций, закрепленных в ходе массовой приватизации в государственной  или муниципальной собственности. Также продолжается процесс передачи отдельных объектов с государственного на муниципальный уровень. Муниципальные образования принимают в муниципальную собственность имущество ликвидируемых государственных предприятий, объекты социально-культурного назначения государственных и приватизированных предприятий. Некоторые муниципальные образования принимают в муниципальную собственность имущество должников местного бюджета в счет погашение долга. Также в муниципальную собственность принимаются отдельные объекты в порядке дарения от юридических и физических лиц, в порядке наследования (выморочное имущество) и признанные в установленном порядке бесхозяйными. Возможна и покупка имущества муниципалитетом, если на это предусмотрены средства в местном бюджете и местным нормативно-правовым актом определен орган местного самоуправления, уполномоченный совершать подобные сделки.

Во всех процессах  разгосударствления и приватизации муниципалитеты принимали и принимают  самое непосредственное участие. Ими  формируется по объектный состав передаваемого на муниципальный  уровень имущества, согласовываются планы приватизации всех государственных предприятий.

Значительной  свободой действий с самого начала обладали муниципалитеты в отношении  муниципальной собственности. Если в начале экономической реформы  со стороны государственных органов еще осуществлялся прессинг, направленный на создание конкурентной среды через механизм малой приватизации (торговля, общепит, бытовые услуги), то позднее (после 1993 года) он прекратился. С самого начала интенсивность процессов реформирования отношений собственности на местном уровне была производной от понимания необходимости реформ и политической воли представительных и исполнительных органов местного самоуправления. Именно поэтому различные муниципальные образования сегодня существенно отличаются друг от друга по уровню экономического развития.

Это можно видеть на примерах муниципальных образований, входящих в число пилотных по проекту  ТАСИС «Муниципальный менеджмент». Разительны успехи развития муниципальных  образований Боровичи и Окуловка (Новгородская область) особенно на фоне бедственного положения совершенно симметричного им в начале реформ Печорского района (Псковская область). Разумеется, в успехе или неуспехе экономического развития, кроме реформирования отношений собственности, достаточно много иных составляющих, но именно создание местного частного сектора экономики является тем базисом, на котором строится муниципальная политика экономического развития. Ускорение приватизации муниципальной сферы торговли и услуг и сегодня - через семь лет после начала реформ - остается для Печорского района актуальнейшей задачей. Без развитой частной собственности инструментарий привлечения инвестиций просто не к чему приложить.

Таким образом, роль муниципалитета в процессе реформирования отношений собственности невозможно переоценить. Не менее значима она и в сегодняшней повседневной практике. В настоящее время на территории любого муниципального образования располагаются объекты и действуют хозяйствующие субъекты всех вышеназванных видов собственности. Свое влияние на их состояние муниципалитет может оказывать, прежде всего, через местную политику землепользования, правила благоустройства и санитарного содержания территорий, местную налоговую политику.

Наименьшее  влияние имеет местная власть на субъекты, находящиеся в государственной собственности, особенно федерального уровня. Многие из них (воинские части, научные учреждения) освобождены от платы за землю и других налогов. Выпадающие доходы местного бюджета должны компенсироваться федеральным бюджетом, но на практике этого не происходит.

Зато в отношении  всех остальных хозяйствующих субъектов  применимы как вышеназванные  меры, так и непосредственное участие  в управлении собственностью. В частности, представители местных администраций  по доверенности от государственных органов управляют пакетами государственных акций в акционерных обществах со смешанным капиталом, представляют интересы местного сообщества в советах директоров.

И, наконец, полным комплексом прав, обязанностей и ответственности  наделены муниципалитеты по отношению к муниципальной собственности. Состояние объектов муниципальной собственности и муниципальных хозяйствующих субъектов целиком на совести местных органов власти и управления.

Муниципальная политика в отношении муниципальной  собственности.

Муниципальная собственность (имущество плюс финансы) является материальной основой исполнения функций, возложенных на органы местного самоуправления Конституцией, законодательством  Российской Федерации и субъектов  Федерации. В настоящих Рекомендациях рассматривается политика местной власти только в отношении муниципального имущественного комплекса.

Собственником муниципального имущества является муниципальное образование как  юридическое лицо и субъект гражданского права. От его имени функции собственника исполняют представительные и исполнительные органы местного самоуправления, уполномоченные на то Уставом муниципального образования, другими нормативно-правовыми актами.

Как всякий ответственный  собственник муниципалитет обязан формировать свою имущественную политику, чтобы обеспечить:

-          использование муниципального имущества  как инструмента экономического  развития территории;

-          использование имущества по целевому  назначению с извлечением максимального  социального и /или коммерческого эффекта

-          поддержание имущественного комплекса  в работоспособном состоянии;

-          эффективную реализацию муниципального  имущества, по тем или иным  причинам не приносящего социального  и/или коммерческого эффекта;

-          приобретение (или создание вновь) имущества, необходимого для решения социальных задач с учетом принципа разумной достаточности;

Имущественная политика реализуется  через местные нормативно-правовые акты. Пример подобного документа («Порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью») приведен в Приложении 6.

Наиболее часто встречаемые  на практике недоработки муниципальной  имущественной политики:

-          недостаточный контроль за использованием  муниципального имущества муниципальными  учреждениями и предприятиями, допускающий несанкционированные списание и продажу имущества, сдачу помещений в аренду;

-          препятствующее развитию муниципального  образования искусственное сдерживание  приватизации муниципальных предприятий,  работающих в конкурентной среде,  не приносящих муниципалитету дохода и не несущих никаких социальных нагрузок;

-          сохранение монопольного положения  муниципальных предприятий в  сфере жилищно-коммунального хозяйства,  препятствующее эффективному использованию имущественного комплекса ЖКХ;

-          отсутствие системного подхода  к формированию муниципальной  нормативно-правовой базы по управлению  муниципальной собственностью

Инвентаризация  и регистрация муниципальной  собственности

После вступления в силу федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право муниципальной собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП). Однако это не освобождает муниципалитеты от необходимости вести собственный реестр муниципального имущества, учитывающий не только объекты недвижимости, но и другие основные средства, находящиеся на балансе муниципальных предприятий и учреждений. Учетные карты составляются по каждому учреждению и предприятию. В реестре ежеквартально фиксируются все текущие изменения в составе муниципального имущества (списание, приобретение основных средств), ежегодно начисляется износ.

Такой реестр практически  невозможно вести, не создав специальную компьютерную базу данных по учету муниципального имущества. Кроме учета, база данных даст возможность структурного анализа использования имущества. С ее помощью легко просчитываются объемы имущества (в стоимостном выражении) закрепленного в оперативное управление за учреждениями культуры или образования, доля муниципального имущественного комплекса, закрепленного в хозяйственном ведении за предприятиями сферы ЖКХ, доля муниципального имущества, переданного юридическим и физическим лицам на условиях договоров аренды и т. д. Результаты анализа необходимы для выработки или корректировки муниципальной имущественной политики.

Ведение реестра  муниципальной собственности требует  унификации программ учета основных фондов в муниципальных учреждениях и предприятиях с тем, чтобы данные учета могли заноситься в базу данных муниципалитета непосредственно с электронных носителей (что упрощает процедуру и снижает число ошибок). Желательно подключение систем учета всех муниципальных учреждений и предприятий к единой муниципальной информационной сети.

Аренда  муниципальной собственности

Передача муниципального имущества различным организациям для использования на условиях договора аренды является одним из важнейших  видов непосредственной хозяйственной  деятельности муниципалитетов - надежным источником пополнения местного бюджета и действенным инструментом экономического развития территории. Наиболее распространена аренда муниципального недвижимого имущества: зданий, помещений, земельных участков. Значительно реже заключаются договоры аренды движимого имущества и уже совсем редко аренда действующих муниципальных предприятий.

Не являясь  монополистом на рынке недвижимости, но обладая существенно большим, чем у любого другого собственника на данной территории объемом ликвидного имущества, муниципалитет способен диктовать свои условия рынку: сдерживать рост и разброс цен, задавать уровень корректности и стабильности договоров, снижать уровень произвола в отношении арендаторов со стороны частных владельцев недвижимости и т. д.

При заключении договоров аренды, уполномоченные на то органы местного самоуправления вступают на поле гражданско-правовых отношений, где действуют принципы свободы  договора и равенства его участников. Но предоставить муниципальным чиновникам право вести эксклюзивные переговоры об условиях договора аренды (сроках, цене и т. д.) невозможно. Олицетворяя собой публичную власть, органы местного самоуправления обязаны:

-         регламентировать свою деятельность  нормативно-правовыми актами;

-         действовать в интересах всех членов местного сообщества;

-         обеспечивать гласность и прозрачность  своей деятельности.

Отсюда вытекает необходимость разработки местного нормативно-правового акта о порядке  передачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, утверждения его местным представительным органом власти и доведения его до сведения всех заинтересованных лиц через средства массовой информации. В документе должна быть регламентирована методика расчета арендной платы, учитывающая качество сдаваемых в аренду земельных участков и помещений, их местонахождение, наличие инфраструктуры и прочие существенные показатели. При необходимости поддержки каких-либо видов деятельности арендаторов, следует ввести и коэффициент вида деятельности. Важно заранее учесть вероятность объективного роста цен (инфляции), введя в Положение об аренде способ механического повышения арендной платы при изменении какого-нибудь внешнего показателя. Таким показателем - ориентиром могут служить законодательно установленный минимальный размер оплаты труда (МРОТ), курс доллара или средний уровень заработной платы в регионе. В 1998 – 1999 годах, в условиях крайней нестабильности, первые два ориентира оказались несостоятельными, зато последний отразил реальное изменение ценовых пропорций.

Для арендаторов  умеренные цены, стабильность и предсказуемость  условий аренды, открытые конкурсы на право аренды, выявляющие истинную стоимость объектов аренды, имеет  особое значение. Именно благодаря  этим факторам предприниматели охотнее арендуют муниципальную недвижимость, чем такую же частную.

Серьезной проблемой  для муниципального арендодателя является крайне неудовлетворительное состояние  муниципальной недвижимости. Кроме  естественного для арендаторов  текущего ремонта, им приходится заботиться о кровле, системе отопления, фасадах. Т.е. осуществлять капитальные вложения в муниципальную собственность. Чтобы заинтересовать в них арендаторов, можно предложить систему стимулов:

-         освобождение от арендной платы  в объеме 10 – 30 % от сметной стоимости произведенных работ;

-         увеличение срока действия договора  аренды в зависимости от объема  произведенных работ;

-         возможность возмещения произведенных  затрат при расторжении договора  аренды.

Освобождение  от арендной платы на весь период ремонта (или весь объем сметной стоимости капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери бюджета, арендатор теряет стимул к сокращению затрат и сроков ремонта, сметная стоимость ремонта чаще всего не соответствует его рыночной стоимости.