Объекты недвижимости народного образования

Теперь несколько  слов в пользу применения механизма  аренды и в отношении движимого  имущества. Практически все муниципалитеты большую часть своего движимого  имущества передают в хозяйственное  ведение муниципальным предприятиям. Последние за его использование уплачивают налог на имущество, который распределяется поровну между местным бюджетом и бюджетом субъекта федерации. Если то же имущество, тем же предприятиям, по цене, равной налогу на имущество, передать в аренду, вся арендная плата станет достоянием местного бюджета. Кроме увеличения доходов, такой способ отношений с муниципальными предприятиями отводит от муниципального имущества угрозу ареста и распродажи за долги, облегчает процесс демонополизации жилищно-коммунального хозяйства.

Кроме аренды, ГК предоставляет собственникам (в том числе и муниципалитетам) еще немало способов управления имуществом без его отчуждения. Очень интересные результаты дает передача имущества в доверительное управление коммерческим организациям. Серьезные перспективы может открыть совсем не освоенный механизм коммерческой концессии. Таким образом в сфере непосредственной хозяйственной деятельности у муниципалитетов очень широкие возможности.

Роль  комитетов по управлению имуществом

Впервые комитеты по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) были обозначены в законе РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ», где комитетам отводилась роль органа приватизации муниципальной собственности. В соответствии с упомянутым законом комитетам придавались некоторые черты, отличающие их от традиционных структур местной администрации, а именно:

-         председатель комитета по должности  становился заместителем главы  администрации;

-         комитеты наделялись правами  юридического лица;

-         деятельность комитетов осуществлялась за счет части средств, вырученных от приватизации.

С самого начала круг обязанностей КУМИ не ограничивался  подготовкой объектов к приватизации. На них было возложено:

-         выполнение программы демонополизации  (коммерциализации) сферы розничной торговли, бытовых услуг, общественного питания с созданием вместо единых торгов и трестов множественности юридических лиц - муниципальных предприятий;

-         оформление прав муниципальной  собственности на предприятия,  движимое и недвижимое имущество;

-         инвентаризация муниципального  имущества;

-         создание на базе принятого  в муниципальную собственность  имущества структуры муниципальных  предприятий и учреждений и  закрепление за ними муниципального  имущества на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Работа по подготовке муниципальных объектов к приватизации включала в себя решение следующих  задач:

-         оценка объекта приватизации (в  том числе оценка финансово-экономического  состояния, недвижимости, ликвидности);

-         разработка конкурсных условий  (в том числе необходимость  сохранения или изменения вида  деятельности приватизируемого  предприятия, правопреемство покупателя  по его правам и обязанностям, отношения с трудовым коллективом  и т. д.)

-         выбор способа приватизации;

-         обеспечение конкуренции между  покупателями муниципального имущества.

Все перечисленное  КУМИ приходилось делать без каких-либо инструкций из областного центра, работая  «с листа» по совершенно новым, только что опубликованным нормативно-правовым документам.

Выше названные  особенности комитетов и виды выполняемых ими работ требовали  от работников комитетов профессиональных навыков, не ведомых ранее работникам местных администраций. Необходимость  учебы, наличие финансовых возможностей, организация Госкомимущества обучающих семинаров, обмена опытом и сети учебных центров создали благоприятную основу для повышения квалификации работников КУМИ. Первыми в новейшей истории России именно комитеты по управлению имуществом начали работу с иностранными консультантами по созданию методической базы реформирования местной экономики.

Таким образом, в местных администрациях появились  органы относительно самостоятельные, профессионально подготовленные, вовлеченные  в процессы рыночных реформ и оперирующие сугубо рыночными понятиями (цена, конкурс, договор), имеющие налаженные рабочие контакты с нарождающимся классом предпринимателей. Комитетами наработана основательная практика защиты интересов муниципального образования через суд. В построенных по отраслевому принципу местных администрациях, КУМИ является межотраслевым органом, что само по себе обозначает его ведущую роль в системе муниципального управления.

В части муниципальных  образований КУМИ привлечены к решению  земельных вопросов, что совершенно естественно, так как земля также является муниципальным имуществом. Наработанная комитетами практика работы с объектами недвижимости (договоры купли-продажи и аренды, обусловленные параметрами использования, обязательствами покупателей и арендаторов по реконструкции и содержания объектов, конкурсы по продаже права собственности и права аренды, претензионная и судебная практика) полностью применима в решении земельных вопросов. Практически купля-продажа и аренда муниципальной недвижимости может оформляться единым договором (земельный участок плюс здание или помещение).

В большинстве  муниципалитетов на кадровой и технической  базе КУМИ созданы органы регистрации  юридических лиц и недвижимости; представительства агентств по банкротству; структуры по поддержке предпринимательства и работе с инвесторами; и, наконец, подразделения по разработке стратегических программ развития муниципальных образований. Комитеты по управлению имуществом с готовностью и знанием дела подключаются к вопросам конкурсного размещения муниципальных заказов, к реформированию жилищно-коммунального хозяйства. (Все прилагаемые к настоящей работе муниципальные нормативно-правовые документы разработаны комитетом по управлению имуществом одного из муниципальных образований Московской области)

Но практически всюду  в муниципалитетах сложились  напряженные отношения КУМИ и  комитетов по экономике – традиционных составителей традиционных программ социально-экономического развития. Непросто складывались отношения  реформаторских комитетов и с представительными органами местного самоуправления. Несмотря на уже очевидные успехи муниципальной (малой) приватизации, само это явление все еще вызывает настороженность, а его носители - реакцию отторжения.

Законодательство о местном  самоуправлении и новый закон «О приватизации…» уже не предписывают муниципалитетам иметь комитет по управлению имуществом в качестве юридического лица, а его председателя заместителем главы администрации, не обязывает часть средств от приватизации использовать на содержание органов приватизации. В некоторых муниципалитетах воспользовались этим, чтобы ликвидировать свои «слишком самостоятельные и слишком грамотные» комитеты. Вряд ли такой подход может способствовать успеху деятельности муниципалитета.

Организационно-правовые формы предприятий с участием муниципалитета

Определившись с границами хозяйственной деятельности муниципалитетов, рабочая группа обсудила вопросы организационно-правовых форм осуществления такой деятельности. При рассмотрении данного вопроса группа пришла к выводу, что наиболее распространенная организационно-правовая форма создаваемых муниципалитетами хозяйствующих субъектов – муниципальные унитарные предприятия, одновременно является одной из наиболее неудачных форм, предусмотренных ГК РФ.

Среди обоснований такого вывода следует выделить следующие:

В соответствии с нормами  ГК РФ имущество, передаваемое муниципальным  предприятиям, находится в хозяйственном  ведении последних. Правовая регламентация  права хозяйственного ведения содержится в ст. ст. 294, 295, 299, 300 ГК. В соответствии со ст. 294 ГК РФ унитарное предприятие, “которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом”. Таким образом, юридическая конструкция права хозяйственного ведения предоставляет субъекту такого права широкий круг полномочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом собственника, включающих, в частности:

-    право владения, пользования и распоряжения по своему усмотрению любым движимым имуществом (в т. ч. денежными средствами), находящимся у него на праве хозяйственного ведения, в т. ч. права на сдачу в аренду, залог, мену, дарение, продажу, передачу в доверительное управление и др. (ст. 294, абз. 2 п. 2 ст. 295 ГК РФ);

-    право владения  и пользования по своему усмотрению  недвижимым имуществом, находящимся  у него в хозяйственном ведении  (ст. 294 ГК РФ);

-    с согласия  собственника имущества – право  распоряжения недвижимым имуществом (абз. 1 п. 2 ст. 295 ГК РФ);

-    право на защиту  владения, в т. ч. против собственника (ст. 305 ГК РФ).

Имущество выбывает из фактического обладания собственника - муниципального образования, которое уже не может  в отношении этого имущества  осуществлять триаду полномочий собственника. Круг полномочий собственника в отношении имущества, переданного им в хозяйственное ведение, весьма узок и определен Кодексом исчерпывающе. Они сводятся к:

-    даче согласия  на сделки по распоряжению  недвижимым имуществом, переданным на праве хозяйственного ведения, в т. ч. на отчуждение, сдачу в аренду, передачу в залог, внесение в качестве вклада в капитал хозяйственных обществ и товариществ (п. 2 ст. 295 ГК РФ) и

-    праву на получение  части прибыли от использования имущества, переданного в хозяйственное ведение (абз. 2 п. 1 ст. 295 ГК РФ).

Следует заметить, что среди  правомочий собственника в отношении  имущества, переданного в хозяйственное  ведение, ГК РФ прямо не установлено  право собственника на изъятие такого имущества. По мнению специалистов – участников рабочей группы, впредь до принятия специальных нормативных актов возможно воспользоваться аналогией с правом оперативного управления. В соответствии с п. 2 ст. 296 ГК РФ собственник имущества, переданного в оперативное управление, “вправе изъять излишнее, неиспользуемое, либо используемое не по назначению имущество”. При этом, однако, в отношении имущества, переданного в хозяйственное ведение, такой прямой оговорки в ГК РФ не содержится.

Вмешательство собственника в деятельность предприятий, которым имущество было передано в хозяйственное ведение, вне установленного круга полномочий в соответствии с ГК РФ считается неправомерным. Муниципальное образование как учредитель унитарного предприятия обладает правами, перечисленными в п. 1 ст. 295 ГК РФ, на:

- создание предприятия,  его реорганизацию и ликвидацию,

- определение предмета  и целей деятельности предприятия,

- назначение руководителя  предприятия,

- осуществление контроля  за использованием по назначению  и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

В соответствии с ГК РФ единственным органом управления в муниципальных  унитарных предприятиях является единоличный  директор, т. е. исключены любые коллегиальные  органы управления, что по мнению специалистов, участвовавших в рабочей группе, совершенно не соответствует как современным принципам управления предприятиями, так и системам управления, существующим в предприятиях других организационно-правовых форм. Действующее законодательство не устанавливает обязательного независимого аудита для унитарных предприятий, а также не регламентирует контроль за деятельностью унитарных предприятий, создание каких-либо контрольных органов на предприятии. Создание учредителем контрольных органов вне предприятия законом не запрещено и на данном этапе может рассматриваться как способ осуществления контроля.

Унитарные предприятия по определению являются коммерческими, т. е. ориентированными на достижение прибыли  предприятиями со специальной правоспособностью, выражающейся в четком установлении предмета и целей деятельности. На самом деле, как правило, муниципальные унитарные предприятия создаются для оказания социально значимых услуг, в значительной мере дотируемых из муниципальных бюджетов и – частично – из бюджетов других уровней, в связи с чем говорить о прибыльности и ориентированности на прибыль вряд ли уместно. Муниципальные образования – учредители зачастую игнорируют требование ГК РФ о специальной правоспособности, включая в уставы муниципальных унитарных предприятий любые виды деятельности.

Наконец, унитарные предприятия  отвечают по своим долгам всем имуществом, в т. ч. переданным ему на праве  хозяйственного ведения (т. е. муниципальной  собственностью). При этом при недостаточности  имущества предприятия для погашения  долгов, в случае дачи учредителем обязательных указаний, повлекших убытки унитарного предприятия, а также в случаях, когда это предусмотрено уставом предприятия, возникает субсидиарная ответственность учредителя – муниципального образования по долгам унитарного муниципального предприятия (ч. 3 ст. 56 ГК РФ). Кроме того, статьи 26, 27 Федерального Закона „О несостоятельности (банкротстве)“ устанавливает обязанность учредителя - муниципального образования принимать меры к предупреждению банкротства унитарного муниципального предприятия.

Право муниципальных образований  на создание предприятий в форме  хозяйственных обществ подвергается сомнению в связи с неоднозначной  трактовкой формулировок ч. 3 п. 4 ст. 66 ГК РФ, ст. ст. 124-125 ГК РФ, ст. 10 ФЗ «Об акционерных  обществах». В то же время, по мнению участников совещания, хозяйственные общества имеют целый ряд преимуществ перед унитарными предприятиями, в т. ч. связанные с большей управляемостью, подконтрольностью, ограничением ответственности по долгам.