Методика формирования землеустроительных дел

Планы делятся на генеральные, составляемые, как правило, на регион, со сроком действия 20-25 лет и местные (муниципальные) со сроком действия от 5 до 15 лет. Базой любого плана служит зонирование, где вся землеустраиваемая территория делится на зоны: сельскохозяйственную, лесную, застроенную, первоочередной застройки для индивидуальных и общественных целей и т.п. После публичного обнародования таких планов, при наличии положительного общественного мнения они утверждаются и являются обязательными для исполнения.

Например, во Франции на территорию приморских Альп разработано три генеральных плана: регион Ниццы (36 коммун), регион Грасса, Канн, Актина (25 коммун), регион Монто (13 коммун).

В генеральном плане обустройства территории региона Ниццы, составленном в масштабе 1:50000 выделены зоны: городская (NА, NВ,NC и т.д.) и природные (НА, N6, N0 и т.д.), а также подзоны и сектора (промышленные, деловые, торговые, зарезервированные, сельскохозяйственные, природоохранные, не подлежащие застройке и т.п.). Показаны места строительства автобанов, дорог, аэропорта, других элементов инфраструктуры.

Генеральный план конкретизируется в  планах обустройства территории коммун ("Plan d´occupation des sols"), разрабатываемых на срок 5 лет в масштабе 1:2 500, 1:5 000 в зависимости от площади этих муниципальных образований. Во Франции 15,4 тыс. коммун из 36 тыс. уже имеют такие утвержденные планы. Объектом землеустройства здесь выступает территория коммуны (от 5 00 до 2 000 га) с числом жителей от 1 500 до 2 500 человек. Плановой основой служит земельно-кадастровая карта.

Намеченное в таких планах зонирование  является обязательным. Например, в  зоне, намеченной для расширения промышленного  строительства, частные участки  подлежат изъятию (выкупаются коммуной), а дома — выселению. В зонах  расширения строительства сначала прокладываются дороги и все коммуникации.

Зонирование определяет и процессы ценообразования. Например, если участок  сельскохозяйственных земель попадает в зону изменения целевого назначения и на нем возможно в дальнейшем строительство, то его цена сразу возрастает в несколько раз.

Такие планы обустройства земель стали  составляться за последние годы не только в Западной Европе, но и других странах, например в Китае¹².

2.3 Организация  рационального использования и  охраны земель

 

В ряде стран осуществление основных мероприятий по организации рационального использования и охраны земель взяло на ''себя государство, проводя их через специальные программы охраны окружающей природной среды, консервации и защиты фермерских земель и т.п.

Лидером в этом направлении являются США. Данная страна финансирует программы через Министерство сельского хозяйства, Министерство внутренних дел, Агентство по защите окружающей среды, Армейский корпус инженеров Министерства сухопутных сил. Только в 1996 г. федеральные затраты на программы в области консервации и охраны окружающей среды, имеющие отношение к сельскому хозяйству, по этим министерствам и ведомствам составили 6,74 млрд. долларов. В системе МСХ действует специальная Служба охраны почв, раннее Почвенная служба (Soil Survey), похожая на нашу землеустроительную службу.

Программы проводятся в следующих  направлениях:

— прямое финансирование проектов землеустройства (мелиорации, водоснабжения, освоения, консервации земель);

— предоставление субсидий на внедрение  фермерами природоохранных технологий, компенсация убытков земледельцам за вывод земель из хозяйственного использования, привлечение фермеров к соблюдению определенных правил использования земельных и водных ресурсов на «условиях согласия»;

— техническая, консультационная и научно-информационная работа.

Кроме того, бюджеты штатов также  выделяют средства на осуществление  программ.

Наиболее распространенным на штатном  и местном уровнях инструментом земельно-ресурсной политики является контроль над использованием земель. При этом власти применяют следующие методы регулирования: установление критериев максимальных уровней загрязнения окружающей среды в планах развития региона; зонирование территории для установления в законодательном порядке характера ее использования; скупка в собственность штата земель, требующих немедленной консервации и использование их в качестве местных рекреационных ресурсов; регулирование размещения производственных и транспортных объектов.

В случае выделения территориальных  зон, штатные ведомства районируют земли штата по определенному функциональному признаку (например, использование только для рекреационных целей, ведения сельского хозяйства, транспортного строительства и т.п.). Основываясь на этом местные власти имеют возможность регулировать размещение тех или иных объектов на своей территории. После принятия в 1972 г. федерального закона «Об управлении прибрежными землями» (The Coastal Zone ManagementАСТ) особую роль в практике стало играть регулирование использования прибрежных (вдоль открытых водоемов — рек и озер) зон¹³.

 

 

 

 

 

 

 

2.4 Проведение работ по межеванию  земель (Land Survey)

 

Основой проведения данных работ в  зарубежных странах являются земельно-кадастровые  съемки (съемки границ). Они подразделяются на первичные, когда отсутствуют  земельно-кадастровые планы или требуется их полное обновление в связи "6 новыми законодательно определенными техническими условиями, и обновляемые, когда формируются или изменяются площади земельных участков, правовые и фактические земельные отношения на части землеустраиваемой территории.

Обновляемые земельно-кадастровые  съемки в нашем понимании представляют собой комплекс работ по межхозяйственному  землеустройству в связи с  образованием новых и упорядочением  существующих землевладений и землепользовании, отводом земельных участков для различных целей, межеванием земель. Это определенная законом процедура, включающая в себя при необходимости сгущение сети триангуляции различного уровня, съемку земельных участков, составление обзорного плана и проекта перераспределения земель в масштабе от 1:10000 (1:5 000) в горных лесных зонах до 1:200 — на городских территориях, а также освидетельствование, приемку, признание границ, установку межевых знаков и внесение изменений в земельно-учетные и регистрационные книги с последующей выдачей правоустановливающих земельных документов (титулов).

При проведении таких работ на сельскохозяйственных землях проводится также бонитировка  почв (оценка земель).

Содержание проекта  передела земель в связи со строительством нескольких новых индивидуальных жилых домов, например, включает в себя следующие этапы.

1. Составление исходного  плана земельного массива (съемка  местности, составление цифровой  модели рельефа как основы  для проектирования).

2. Разработка проекта.

3. Перенесение проекта в натуру (получение окончательного разрешения на строительство, изменение парцелляции, разбивка на строительные участки, разбивка котлована, коммуникаций, провешивание и указание осей, высот и т.д.).

4. Новая полевая  земельно-кадастровая съемка с нанесением на кадастровый план новых границ земельных участков, строений (объектов недвижимости), обновление кадастра коммуникаций.

5. Камеральные земельно-кадастровые  работы (включение новых земельных  участков и строений в материалы  кадастровой съемки, изменение документации).

Данные работы в  разных странах проводятся землемерами, осуществляющими земельно-кадастровые  действия, на основании законов. Например, в Швейцарии имеется «Постановление о кадастровой съемке (УАУ)», принятое Федеральным Советом 18 ноября 1992 г. с дополнениями от 1998 г.; «Техническое распоряжение о кадастровой съемке (ТУАУ)», принятое постановлением Федерального департамента юстиции и полиции 10 июня 1994 г. с дополнениями от 1995 г.

Кадастровые съемки в  этой стране осуществляются землемерами частных бюро, имеющихся в муниципальных образованиях (общинах) на основе договоров с общиной. Кадастровые бюро кантонов отвечают за проведение кадастровых съемок, утверждая технические инструкции по проведению работ на основе ТУАУ, и осуществляют контроль за землеустройством.

Дирекция кадастра как высший орган в кадастровых  съемках, входит в состав Федерального ведомства государственной топографии, которое относится к Департаменту обороны, безопасности и спорта Швейцарии. В Департаменте юстиции и полиции правительства имеется Федеральное ведомство юстиции, в котором действует Федеральная служба поземельной книги. В поземельную книгу вносятся: недвижимость (с дополняющими планами земельно-кадастровой съемки), права на участки, горнодобывающие предприятия, части долевой собственности на земельные участки. Она составляет основу кадастра прав на недвижимость.

В других странах, например, в Швеции, Финляндии, Голландии, Испании  земельно-кадастровые съемки, в части  осуществления межхозяйственного  землеустройства, проводят земельные, земельно-кадастровые и топографо-геодезические службы и их территориальные подразделения на местах.

Так, в Испании в  середине 80-х годов при министерстве финансов был создан Центр земельного кадастра с 65 территориальными отделениями (кроме Наварры и страны Басков). В Великобритании земельно-кадастровыми съемками (землеустройством) занимается Государственная топографическая служба, получившая в 1996 г. статус ведомства при правительстве страды. В Швеции землеустроительные действия выполняют Национальная земельная служба (National Land Syrvey) и т.д¹⁴.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.5 Проведение землеустроительных  работ, связанных с совершенствованием  землевладений и землепользований.

 

Объединение земель (Land Consolidation). Если земельно-кадастровые съемки служат за рубежом средством формирования недвижимости, то данный вид землеустройства используется как метод улучшения недвижимости. В ряде европейских стран мероприятия по консолидации земель проводились на основании законов (актов) «О формировании недвижимости», или специальных законов по объединению земельных участков.

Задачами консолидации земель, относящейся к межхозяйственному (территориальному) землеустройству, являются:

— комассация земель (сведением  разбросанных участков, принадлежащих одному собственнику, в один массив — парцеллу);

— ликвидация недостатков  землевладения и землепользования (чересполосицы, вклинивания, вкрапливаний, дальноземелья и т.п.);

— укрупнение земельных  участков за счет присоединения рядом  расположенных земель.

Данные работы проводились  в Европе, в первую очередь, на землях сельскохозяйственного назначения и на лесных угодьях (там, где есть частная собственность на леса). Наиболее интенсивно эти работы велись с середины XIX в. до 30-х годов XX в., когда в Европе происходило укрупнение фермерских хозяйств и ликвидация чересполосицы. Например, в Швеции до 1920 г. работы по консолидации земель были проведены на площади 20 млн. га. При этом из 287 тыс. землевладельцев на новые места переехали (перенесли дома) 83 тыс. хозяев.

В настоящее время  консолидация земель проводится во многих странах в достаточно большом  объеме. Это, прежде всего, страны Северной Европы (Швеция, Финляндия, Норвегия), Польша (южные районы) и др.

Работы осуществляются на основе специальных землеустроительных проектов по консолидации земель. Их разрабатывают государственные или частные компании (предприятия), имеющие соответствующие лицензии на эти землеустроительные действия.

Формирование земельных  участков

Помимо межевания  и консолидации земельных участков проводятся следующие землеустроительные действия:

— раздел недвижимости (Subdivision);

— переформирование недвижимости (Transformation);

— перепланировка земельных  участков (Reallotment);

— формирование земельной  собственности (Real Property Formation);

— определение границ (Delimitation);

— вынос границ в  натуру (Demarcation);

— землеустроительные работы при приобретении земельных  участков (Land Acquisition) и др.

Данные отдельные  землеустроительные действия необходимы при совершении сделок с земельными участками, развитом земельном обороте (купле-продаже недвижимости, наследовании, дарении, залоге части участка и др.). Их выполняют землемеры, как правило, за счет средств земельных собственников, если государство не вмешивается в регулирование земельных отношений.

 

 

 

 

 

2.6 Землеустройство на землях сельскохозяйственного назначения                       (внутрихозяйственное землеустройство)

 

Истоки этого вида работ идут с начала XIX в. из Германии, когда нужны были не только землемеры (геометры), но и специалисты по землеустройству сельскохозяйственных земель. Первоначально их называли культур техническими инженерами. Они обладали геодезическими знаниями и при проведении земельно-кадастровых съемок одновременно строили дороги, выносили в натуру осушительные и оросительные каналы, планировали хозяйственные центры, делили землю на севообороты и поля. Еще их называли «геодезистами, работающими в пользу сельского хозяйства».

В крупных имениях, помещичьих хозяйствах для этих целей даже стали разрабатывать специальные проекты «внутрихозяйственного» землеустройства, хотя такого термина в землеустроительном производстве западных стран нет до сих пор.

Уже в настоящее время данные проекты превратились в землеустроительную документацию, разрабатываемую не только на одно землевладение, но на определенную эколого-ландшафтную структуру, включающую в свой ареал несколько фермерских хозяйств. Задачи таких проектов землеустройства, которые активно разрабатываются в Германии, Австрии, Венгрии, Чехии, Словакии и других странах — выбрать оптимальные виды землепользования, рациональный состав угодий и посевов на основе требований агроэкологии с размещением экологических коридоров, ниш, микрозаповедников и других природоохранных и инженерно-хозяйственных элементов организации территории.

Вторая часть проектов землеустройства  связана с созданием системы  противоэрозионных мероприятий, террасированием  или консервацией земель на основе инженерных расчетов смыва "почв. Эти  проекты разрабатываются в США  и Канаде, Испании, Франции, Италии, Болгарии, Румынии, Турции и других странах. Занимаются ими не только землемеры, но и фирмы, имеющие отношение к сельскому хозяйству и его отраслям (садоводству, виноградарству, мелиорации и т.п.). Во многих странах они входят в систему предприятий, так называемого, «Агропроекта», имеющего в своем составе землеустроителей, геодезистов, технологов с опытом работы в сельском хозяйстве.