Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Одним из главнейших источников процветания любого государства является принадлежащие ему земельные ресурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, в конечном счете, зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие. Это предопределяет необходимость совмещать два понятия: с одной стороны, принадлежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином.

В данной работе рассматривается  тема «Государственная регистрация  прав на земельные участки и сделок с ними».

Актуальность исследуемой темы определяется:

- повсеместно возникающими  сложностями при заключении и  оформлении прав на земельные участки и сделок с ними;

- постоянными изменениями  и дополнениями нормативно-правовой  базы в области земельных правоотношений.

Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством.

Земельный кодекс РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные Кодексом, подлежат государственной регистрации в  соответствии с Федеральным законом  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 25).

Земельным участком же является часть земной поверхности (в том числе поверхностный почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом.

Целью курсовой работы является изучение государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними.

Исходя из этой цели, вытекают следующие задачи:

- рассмотреть порядок  образования земельных участков;

- изучить нормативно-правовую  базу;

- рассмотреть порядок  государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними;

- изучить права и  виды сделок с земельными участками;

- рассмотреть особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Объектом курсовой работы является государственная регистрация  прав на земельные участки и сделки с ними, предмет – земельные  участки.

В ходе работы были проведены  сбор информации и анализ литературы по данной теме.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ПОРЯДОК ОБРАЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

1.1 ОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

 

Действующим законодательством под  формированием (образованием) земельных  участков понимается, по сути, постановка таких участков на государственный кадастровый учет.

Именно кадастровый учет подтверждает существование определенного земельного участка с характеристиками, позволяющими определить такой участок в качестве индивидуально-определенной вещи.

Согласно земельному законодательству образование земельных участков происходит при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся  в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, образование земельных  участков возможно:

во-первых, путем образования новых  земельных участков из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности;

во-вторых, путем преобразования (раздела, объединения, перераспределения или выдела) уже существующих (сформированных и поставленных на государственный кадастровый учет) земельных участков;

Граждане, в том числе являющиеся индивидуальными предпринимателями, и юридические лица в процессе осуществления хозяйственной деятельности достаточно часто сталкиваются с необходимостью образования (формирования) земельных участков. В большинстве случаев такая необходимость связана с оформлением прав на участки, в том числе занятые объектами недвижимости, находящимися в собственности указанных лиц.

Исходя из обозначенных способов образования земельных  участков, следует привести следующие  примеры наиболее частых случаев  необходимости образования (формирования) земельных участков.

Первым из них является образование земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Необходимость такого образования  земельного участка, во-первых, может  быть обусловлена целями его дальнейшего  предоставления для строительства.

Во-вторых, нередки случаи, когда земельный участок предоставлялся физическому или юридическому лицу задолго до вступления в силу ЗК РФ, но до настоящего момента не был сформирован и поставлен на учет, т.е. границы его не установлены на местности, участку не присвоен кадастровый номер. У указанных лиц имеются документы о предоставлении участка, как правило, на праве постоянного (бессрочного) пользования, но государственный кадастровый учет участка не проведен. В целях оформления прав на такой участок, в том числе путем его выкупа (приватизации), необходимо образовать (сформировать) такой участок. В данном случае образование участка также является первичным.

ВЫВОД: В случае образования земельных участков из земель из государственной или муниципальной собственности образование земельного участка происходит впервые, т.е. формирование участка происходит из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а не из конкретного земельного участка.

 

1.2 ОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ  ИЗ СУЩЕСТВУЮЩЕГО УЧАСТКА ИЛИ  УЧАСТКОВ

 

Как было отмечено выше, образование земельных участков из уже существующих участков, осуществляется путем раздела, объединения, перераспределения  или выдела. Образование земельных  участков указанными способами возможно как из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (разграниченной или неразграниченной), так и из земельных участков, находящихся в частной собственности.

С разделом земельных участков наиболее часто сталкиваются собственники объектов недвижимости при оформлении ими земельных отношений под такими объектами или при отчуждении таких объектов иным лицам.

Одним из наиболее частых примеров необходимости образования  земельных участков из участка, находящегося в государственной ли муниципальной  собственности, является случай, когда на таком участке находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие на праве собственности разным лицам. В частности, объект(ы) недвижимости могут находиться на земельном участке, принадлежащем собственнику иных объектов недвижимости, расположенных на том же участке, на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Для оформления прав каждого  собственника объекта недвижимости на отдельный земельный участок, занятый таким объектом, в том  числе путем его выкупа (приватизации), необходимо сформировать такие участки, поставить их на государственный кадастровый учет.

Раздел земельного участка, находящегося в частной собственности, необходим, например, в случае, когда  собственник объектов недвижимости, на нем расположенных, продает один или несколько таких объектов.

Помимо указанных выше, нередки случаи необходимости раздела  земельного участка, находящегося в  аренде. В частности, такой раздел необходим при отчуждении собственником  объектов недвижимости, расположенных  на арендуемом им земельном участке, одного или нескольких таких объектов.

Следует отметить, что  осуществление действий по разделу  возможно при условии делимости  изначального земельного участка. В  противном случае оформление участка  возможно в долевую собственность  собственников объектов недвижимости или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При объединении смежных  земельных участков образуется один земельный участок. При этом, участки, из которых путем объединения  образован новый участок, прекращают свое существование.

Необходимость объединения  земельных участков возникает, например, в случае, когда одному лицу принадлежат  несколько смежных участков и  это лицо намерено осуществить строительство  на таких участках.

Выдел земельного участка  осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Особенности процедуры  выдела земельного участка в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного  назначения установлены ФЗ «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения».

Образование участка  путем выдела освобождает его собственника от обязанностей, предусмотренных действующим законодательством в отношении владения, пользования и распоряжения долей в праве общей собственности на земельный участок. В частности, собственник земельного участка, образованного путем выдела, вправе самостоятельно распоряжаться им. В то время как для распоряжения участком, находящимся в долевой собственности, требуется согласие всех сособственников, а для распоряжения (путем отчуждения) долей в праве на земельный участок обязательно соблюдение преимущественного права остальных сособственников на такое отчуждение.

При перераспределении  нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных  земельных участков, и существование  таких смежных земельных участков прекращается.

Перераспределение смежных  земельных участков может быть обусловлено  хозяйственной необходимостью владельца  одного участка использовать часть  смежного участка и наоборот.

ВЫВОД: Образование земельного участка из уже существующих (сформированных и поставленных на государственный кадастровый учет) земельных участков происходит путем преобразования (раздела, объединения, перераспределения или выдела).

ГЛАВА 2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И СДЕЛОК С НИМИ

2.1 ЗНАЧЕНИЕ И ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И СДЕЛОК С НИМИ

 

Государственная регистрация  прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством.

Правовой режим недвижимого  имущества основан на необходимости  обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный  порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе и на земельные участки, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Государственная регистрация  прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой элемент  публично-правового регулирования  в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Требование об отражении изменений вещно-правового положения в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово "государственная" означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения.

С моментом государственной  регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки как на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение.

Государственной регистрации  подлежит право не на землю как  таковую, а на земельный участок, который является особой разновидностью недвижимого имущества, и его правовой режим отличается от правового режима других недвижимых вещей. Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.

Важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок, для того, чтобы он был признан  недвижимостью и тем самым  мог быть объектом зарегистрированного права собственности, заключается в том, что участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК). Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка называются межеванием. Таким образом, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников.