Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав регистрация  ограничений (обременений):

- возможна только при  наличии государственной регистрации  прав на данный объект в  ЕГРП;

- может проводиться  по инициативе правообладателей  или приобретающих указанные  права лиц;

- регистрация ограничений  (обременений), установленных соглашением,  проводится по заявлению обеих сторон;

- регистрация ограничений  (обременений), установленных в публичных  интересах, осуществляется по  инициативе установивших их органов  государственной власти и местного  самоуправления.

Если ограничение (обременение) регистрируется не по заявлению правообладателя, обязательно его уведомление о зарегистрированном ограничении (обременении).

Право ограниченного  пользования чужим земельным  участком (сервитут) (ст. 23 ЗК). Гражданским  и земельным законодательством  установлены два принципиально отличающихся друг от друга вида земельных сервитутов: частный и публичный.

Частный сервитут (ст. ст. 274 - 277 ГК) устанавливается в соответствии с гражданским законодательством  по соглашению сторон или по решению  суда в случае недостижения соглашения. Частный сервитут - вещное право лица, в пользу которого он установлен, - обладателя сервитута (сервитуария); одновременно это ограничение (обременение) прав собственника земельного участка. В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК частный сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав.

Публичный сервитут устанавливается  законом или иным нормативным  правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК). Таким образом, публичный сервитут - не вещное право, поскольку не имеет правообладателя - сервитуария. Публичный сервитут - только ограничение (обременение) прав собственника земельного участка, подлежащее в этом качестве государственной регистрации.

Безвозмездное срочное  пользование. В безвозмездное срочное  пользование могут предоставляться  земельные участки (ст. 24 ЗК) из земель:

- находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  на срок не более 1 года - государственным  и муниципальным учреждениям  (в том числе органам государственной  власти и местного самоуправления), федеральным казенным предприятиям;

- находящихся в собственности  граждан или юридических лиц,  иным гражданам и юридическим  лицам на основании договора;

- организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных  природных заповедников и национальных парков - гражданам в виде служебного надела.

- находящихся в государственной  или муниципальной собственности  - религиозным организациям в  соответствии с пунктом 3 статьи 30 и пунктом 1 статьи 36 ЗК.

Что подлежит государственной регистрации при безвозмездном срочном пользовании земельными участками?

Главой 36 ГК предусмотрено  право безвозмездного пользования  вещами, возникающее на основании  договоров ссуды. Согласно п. 2 ст. 26 ЗК не подлежат государственной регистрации  договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем 1 год. Но необходимость государственной регистрации договоров безвозмездного пользования недвижимостью ГК вообще не установлена, такие договоры считаются заключенными с момента подписания. Таким образом, договоры безвозмездного срочного пользования земельными участками не подлежат регистрации. Очевидно, что, как и в случае аренды недвижимости, обязательственное право безвозмездного срочного пользования не подлежит отдельной регистрации. Вместе с тем права ссудополучателя обременяют право ссудодателя (п. 1 ст. 700 ГК), поэтому в случае предоставления участков из частных земель в ЕГРП могут быть зарегистрированы обременения (ограничения). Однако, строго говоря, возникновение правоотношений безвозмездного срочного пользования не зависит от регистрации - будь то договор, право или ограничение (обременение).

Права на служебные наделы не являются имущественными, гражданскими правами. Можно сказать, что это "земельно-трудовые отношения": служебные наделы предоставляются работникам на время установления трудовых отношений на основании их заявлений по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков. Служебные наделы не являются объектами гражданских прав, для них не требуется землеустройство и кадастровый учет. Земли организаций, имеющих право предоставлять служебные наделы, находятся, как правило, в их постоянном (бессрочном) пользовании - на праве, которое не допускает распоряжения этими участками (п. 4 ст. 20 ЗК). Право на служебный надел возникает на основании решения организации и дает возможность работнику (а в некоторых случаях и членам его семьи) проводить сельскохозяйственные работы и получать в собственность сельскохозяйственную продукцию (ст. ст. 40, 41 ЗК). Служебные наделы не участвуют в обороте, они не сохраняются при переходе прав на земли организаций. Поэтому права на служебные наделы не подлежат государственной регистрации.

Регистрация прав и сделок с участками проводится в соответствии с общим порядком, установленным Законом о регистрации прав. Как и в случае иных объектов недвижимости, регистрация сделки с земельным участком (земельной долей), ограничения (обременения) или перехода права возможна только в том случае, если в ЕГРП зарегистрировано право лица, распоряжающегося земельным участком или земельной долей.

Исключение из принципа "предварительной регистрации" установлено п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК: до разграничения  государственной собственности  на землю для распоряжения государственными землями предварительная регистрация права государственной собственности не требуется.

В соответствии с п. 9 ст. 3 Закона государственные акты, свидетельства  и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам  или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав (до 31 января 1998 г.), действительны. Они имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Также признаются действительными акты и свидетельства, выданные уполномоченными органами после 31 января 1998 г. до начала выдачи учреждениями юстиции свидетельств о государственной регистрации прав.

Права на участки, приобретенные  до 31 января 1998 г., могут подтверждать следующие документы:

- свидетельства о праве  на земельные доли, выданные до 31 января 1998 г., а при их отсутствии - выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю (ст. 18 Закона об обороте земель);

- государственные акты, выданные в соответствии с  Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей" (в ред. от 25.01.1999);

- свидетельства о праве собственности на землю в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении формы свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения" (выдавались до 29 октября 1993 г.). Бланки свидетельства о праве собственности на землю могли временно (до момента выдачи государственного акта) использоваться для оформления права пожизненного наследуемого владения и бессрочного (постоянного) пользования землей;

- если решение о  предоставлении участка принято  после 29 октября 1993 г. (после вступления  в действие Указа Президента  РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании  земельных отношений и развитии  аграрной реформы в России" (в ред. от 25.01.1999)), оно должно быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Данным Указом была утверждена новая форма свидетельства на право собственности на землю и одновременно разрешено использовать имеющиеся документы, удостоверяющие иные права на землю, но с обязательной их регистрацией в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Свидетельство на право собственности на землю должно быть зарегистрировано в поземельной книге;

- договоры об отчуждении  участков, решения судов, свидетельства  о праве на наследство, решения  (постановления, распоряжения) уполномоченных  Советов народных депутатов о  предоставлении земельных участков, оформленные в соответствии с  законодательством, действовавшим в месте нахождения участка в момент его приобретения (как правило, зарегистрированные в местном земельном комитете).

Так, до 31 января 1998 г. обязательному  нотариальному удостоверению, а  также регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству подлежал договор купли-продажи (купчая) земельного участка.

Подчеркнем, что наличие  таких документов не освобождает  правообладателя от обязанностей регистрации  права собственности в ЕГРП в  случае совершения сделки с участком.

ВЫВОД: Регистрация прав и сделок с участками проводится в соответствии с общим порядком, установленным Федеральном законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Права, возникшие до вступления в силу указанного закона, считаются действительными. Как и в случае иных объектов недвижимости, регистрация сделки с земельным участком (земельной долей), ограничения (обременения) или перехода права возможна только в том случае, если в ЕГРП зарегистрировано право лица, распоряжающегося земельным участком или земельной долей.

 

3.2 ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ  ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ  НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ВСЛЕДСТВИЕ  ОТКАЗА ОТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ  НА НЕГО

 

1. Государственная регистрация  прекращения права собственности  на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него осуществляется на основании заявления собственника земельного участка.

2. К заявлению прилагается  правоустанавливающий документ  на земельный участок. Предоставление  правоустанавливающего документа  на земельный участок не требуется в случае, если право собственности на такой земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Предоставление кадастрового паспорта такого земельного участка также не требуется.

3. При государственной  регистрации прекращения права  собственности на земельный участок  вследствие отказа от права  собственности на него, которое  ранее не было зарегистрировано  в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, правила пункта 2 статьи 6 настоящего Федерального закона не применяются.

4. В течение пяти  дней с даты государственной  регистрации прекращения права  собственности на земельный участок  вследствие отказа от права  собственности на него орган,  осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан направить уведомление об этом в орган государственной власти субъекта Российской Федерации, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации такой земельный участок относится к собственности субъекта Российской Федерации, или в орган местного самоуправления, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации такой земельный участок относится к собственности муниципального образования, а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такой земельный участок".

ВЫВОД: Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него  осуществляется на основании заявления собственника земельного участка. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен уведомить соответствующие органы власти и заявителя о прекращения права.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Вопросы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, несмотря на их урегулирование в Законе, который был принят в 1997 году, не являются бесспорными, что порождает проблемы при их реализации на практике. В то же время нельзя не оценить работу по регистрации, которая была проведена и проводится в субъектах РФ. Формирование и деятельность учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним способствуют стабильности рынка земли, упорядоченности отношений его участников, защищенности их имущественных прав, а также гарантированности интересов государства в вопросах управления недвижимым имуществом.

Государственной регистрации  подлежит право не на землю как  таковую, а на земельный участок, который является особой разновидностью недвижимого имущества, и его  правовой режим отличается от правового  режима других недвижимых вещей. Земельный участок является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого человека. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, в конечном счете, зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с последними изменениями от 24.07.2008).
2. Земельный кодекс Российской Федерации Принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года   с изм., внесенными Федеральным законом от 24.07.2009 N 209-ФЗ.
3. Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 N 122-ФЗ,  ред. от 23.07.2008.
4. Федеральный закон Российской Федерации от 22 июля 2008 года N 141-ФЗ г. Москва «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений».
5. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219).
6. Комментарий к Земельному кодексу РФ под ред.Боголюбова С.А., Мининой Е.А., М. 2005.
7. Варламов А.А. Земельный кадастр.  Т. 3 Государственная регистрация и учет земель. Колосс, 2007.
8. Гражданское право. / Под редакцией Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. С.-П.: Слово, 2006.
9. Земельное право современной России: Учебное пособие. Крассов О.И. М.; Дело, 2005.
10. Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. – М., 2006. С. 133.
11. Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. М., 2007. С.
12. Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества: Реальность и перспективы // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2006. № 2.
13. Лихолетова С.В. Отдельные вопросы государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними // Нотариус. 2008. № 6.
14. Медведев С. Новое в земельном законодательстве // Хозяйство и право. - 2009. - № 7.
15. Павлов П.Н. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. М., 2005.
16. http//www.rosreestr.ru
17. http//www.wikipedia.ru
18. http//base.consultant.ru
19. http//www.legis.ru
20. http//www.blaw.ru