Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними

8. Правообладатель не  представил заявление и иные  необходимые документы на государственную  регистрацию ранее возникшего  права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Регистрация прав, возникших до введения в действие указанного Закона, в этом случае обязательна. Ее отсутствие препятствует регистрации перехода или ограничения права, а также сделок с участком.

9. Не представлены  документы, необходимые в соответствии  с указанным Федеральным законом  для государственной регистрации  прав. Перечень необходимых документов  рассмотрен выше.

10. Имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Ранее зарегистрированные права имеют приоритет. В случае, когда на участок заявляются к регистрации права, входящие в противоречие с уже зарегистрированными, в регистрации должно быть отказано. Спор о праве в таком случае может быть решен в судебном порядке.

В случае отказа в государственной  регистрации заявитель вправе устранить  причины, послужившие основанием для  отказа, и повторно обратиться за государственной  регистрацией, вновь оплатив государственную пошлину. Также заявитель вправе обжаловать отказ в суде (арбитражном суде).

ВЫВОД: Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними носит обязательный характер. Права на земельные участки считаются возникшими с момента государственной регистрации, удостоверяются документами, выдаваемыми в ее результате, и могут быть оспорены только в судебном порядке. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Порядок государственной регистрации прав на земельные участки, а также сделок с ними регулируется Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

 

 

2.2 ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ  РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, ОБРАЗУЕМЫЕ ПРИ РАЗДЕЛЕ, ОБЪЕДИНЕНИИ, ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЛИ ВЫДЕЛЕ ИЗ СУЩЕСТВУЮЩИХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

 

 1. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

а) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

б) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

в) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

2. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

3. Обязательными приложениями к документам, представляемым в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи, являются:

а) правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки. Представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;

б) кадастровые паспорта образуемых земельных участков;

в) согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации.

4. Государственная регистрация  прав осуществляется одновременно  в отношении всех земельных  участков, образуемых при разделе,  перераспределении земельных участков  или выделе из земельных участков.

Положения настоящего пункта не применяются при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц.

5. Одновременно с государственной  регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

6. Отсутствие государственной  регистрации права на земельный  участок, из которого при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на образуемые земельные участки. В случае, если право на земельный участок, из которого при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с настоящим Федеральным законом, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.

7. Одновременно с заявлением  о государственной регистрации  прав на образуемые земельные  участки может быть подано  заявление о государственной  регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки".

ВЫВОД: Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из существующих земельных участков осуществляется на основании правоустанавливающих документов, кадастровых паспортов земельных участков, из которых образуется новый, и соглашения (решения) об образовании. Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3. ПРАВА, ОГРАНИЧЕНИЯ (ОБРЕМЕНЕНИЯ) ПРАВ, РАНЕЕ ВОЗНИКШИЕ ПРАВА

3.1 ПРАВА И СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

В соответствии с п. 1 ст. 131, ст. 216 ГК, ст. 25 ЗК государственной регистрации подлежат следующие вещные права на земельные участки:

- право собственности;

- право пожизненного  наследуемого владения земельным  участком;

- право постоянного  (бессрочного) пользования земельным  участком;

- частный сервитут.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей подлежат государственной  регистрации в случаях, установленных  ГК. Поэтому подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие сделки с земельными участками:

- договоры дарения  (в том числе пожертвования)  земельных участков (п. 3 ст. 574 ГК) и  земельных долей как долей  в праве общей собственности на участки (ст. 251 ГК, ст. 15 Закона об обороте земель);

- отказ одаряемого  принять в дар участок или  земельную долю (ст. 573 ГК);

- договоры ренты, пожизненного  содержания с иждивением с  передачей участка или земельной  доли под выплату ренты (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);

- договоры аренды земельных  участков и участков лесного  фонда, заключенные на срок  не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, п. 2 ст. 26 ЗК, ст. 32 ЛК);

- договоры субаренды  земельных участков на срок  не менее 1 года (п. 2 ст. 615 ГК);

- договоры безвозмездного  пользования участком лесного  фонда (ст. 36 ЛК, п. 6 Положения о  предоставлении участков лесного  фонда в безвозмездное пользование,  утвержденного Постановлением Правительства  РФ от 18.02.1998 N 224;

- договоры о залоге (ипотеке) земельного участка или земельной доли (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке);

- договоры о залоге  права аренды участка (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);

- уступка требования  и перевод долга по подлежащему  государственной регистрации договору  аренды (ст. ст. 389, 391 ГК), в том числе передача прав и обязанностей по договору аренды участка - договор перенайма (ст. 615 ГК);

- соглашение об изменении  зарегистрированного договора аренды (п. 1 ст. 452 ГК).

Обязательственное право  аренды не может возникать отдельно от договора. На основании договора аренды, заключенного надлежащим образом, в соответствии с гражданским законодательством у арендатора возникает право аренды - право пользоваться и владеть земельным участком на определенных договором условиях. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникает с момента подписания сторонами договора, например договора аренды, на срок менее одного года, а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора аренды. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется.

Приказом Минюста России от 23.01.2002 N 18 утверждена Инструкция о  порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса). Но, как уже отмечалось, договор концессии не подлежит государственной регистрации в ЕГРП, поскольку не является сделкой с недвижимым имуществом. Согласно ст. 39 ЛК и ст. 1028 ГК предмет концессии - передача не имущества, а исключительных прав, в том числе пользования лесными ресурсами. Поэтому договоры концессии участков лесного фонда подлежат регистрации органами по регистрации юридических лиц.

Ограничения (обременения) прав на недвижимость подлежат регистрации  в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав в ред. от 29.12.2004 N 196-ФЗ) В соответствии с гражданским и земельным законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения) прав на земельные участки:

- ипотека на основании  договора и в силу закона (ст. 11 Закона об ипотеке);

- доверительное управление (ст. 1017 ГК), кроме договоров аренды  земельных долей, не приведенных в соответствие с ГК (п. 2 ст. 16 Закона об обороте земель);

- рента (ст. 584 ГК);

- аресты, запрещения заключения  сделок (ст. ст. 1, 28 Закона о регистрации  прав);

- права требования  в судебном порядке (ст. 28 Закона  о регистрации прав);

- решения об изъятии земельного участка (п. 4 ст. 279 ГК);

- публичные сервитуты  (ст. 23 ЗК);

- особые условия использования  земельных участков и режим  хозяйственной деятельности в  охранных, санитарно-защитных зонах  (ст. 56 ЗК);

- особые условия охраны  окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных (ст. 56 ЗК);

- условия начала и  завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (ст. 56 ЗК);

- иные ограничения  использования земельных участков  в случаях, установленных ЗК  и ГК, иными федеральными законами.

Определенные ст. 56 ЗК ограничения прав на землю устанавливаются  актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок. Такие ограничения могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Ограничения сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Так, в соответствии со ст. 30.2, п. 3 ст. 38.2 ЗК (в ред. Закона о  введении в действие Градостроительного кодекса) могут быть установлены  максимальные сроки строительства  на участке, предоставленном для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Арендованный для комплексного освоения целый участок может быть впоследствии разделен в соответствии с планировочной документацией на несколько участков, которые могут быть приобретены арендатором в собственность или в аренду. Ограничения максимальных сроков строительства на комплексном участке сохраняются для собственников и арендаторов отдельных участков в его границах и переходят при обороте участков - отчуждении участков или уступке права их аренды (п. 5, 6, 7 ст. 30.2 ЗК). Соответственно, такое ограничение подлежит регистрации в ЕГРП и отражению в правоустанавливающих документах на землю.