Контрольная работа по "Земельному праву"

Теоретическая часть

№ 1. В ЧЕМ СОСТОЯТ ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ?

Земля является объектом, который не только используется правомочным лицом для собственных нужд, как любая другая вещь, а составляет важнейший ресурс всего государства, имеет стратегическое, жизненно важное назначение для всего его населения.

Поэтому законодатель в Земельном кодексе РФ, закрепляя  основные принципы земельного законодательства, среди главных устанавливает  принцип приоритета охраны земли  как важнейшего компонента окружающей среды перед ее использованием в  качестве недвижимого имущества. Таким  образом, природоохранные земельные  отношения являются первичными перед  имущественными, которые опосредуются первыми и становятся возможными только при соблюдении всех природоохранных  мер.

Тем не менее, Конституция РФ, Гражданский и Земельный кодексы РФ объявляют земельный участок недвижимым имуществом со всеми вытекающими последствиями. Также разрешаются все предусмотренные гражданским законодательством сделки с земельными участками.

И все же специфику земельного участка как  объекта права собственности  и сделок не учитывать невозможно. Поэтому гражданское законодательство, регулирующее отношения собственности  и отдельные виды сделок с недвижимым имуществом, распространяется на сделки, в том числе куплю-продажу земельных  участков, только в самом общем  виде: оно определяет существо самого правоотношения купли-продажи, основополагающие права и обязанности сторон купли-продажи, которые характерны для сделок со всеми вещами, и не более того.

Основным  же нормативным регулятором купли-продажи  земельных участков, устанавливающим  особенности совершения этой сделки, является земельное законодательство, и в первую очередь Земельный  кодекс РФ.

Положения, касающиеся особенностей совершения сделок с земельными участками, в том  числе купли-продажи, содержатся в  нормах Земельного кодекса РФ и иных земельно-правовых актах. И в рамках именно законодательного акта их систематизация действительно не представляется возможной  из-за разнообразия земельных отношений, их объектного и субъектного состава.

Поэтому рассмотрение особенностей купли-продажи земельных  участков будет целесообразно, условно  раздев их на те, которые вытекают из предусмотренной законодательством  категории того или иного земельного участка, и те, которые характерны для различных участников сделки.

1. Важной  особенностью является то положение  Земельного кодекса РФ, в соответствии  с которым объектом купли-продажи  может быть только земельный  участок, прошедший государственный  кадастровый учет. В результате  этого учета земельный участок  будет сформирован, т.е. из "земли" превратится в конкретный индивидуально-определенный объект.

2. В зависимости  от категории земель и их  собственника Земельным кодексом  РФ устанавливаются правила о  запрете и ограничении оборотоспособности  объектов земельных отношений  (например, ограничены в обороте  земельные участки лесного фонда,  предоставленные для нужд обороны  и безопасности и др.). Это означает, что указанные земельные участки  вообще не могут выступать  объектами сделок, в том числе  купли-продажи.

3. Оборот  земель сельскохозяйственного назначения  подчинен особым правилам, установленным  Федеральным законом от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"¹. Данный нормативный правовой акт устанавливает следующие особенности купли-продажи земель этих категорий:

- ст. 3 закрепляет, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

- ст. 4 устанавливает  требования к размеру земельных  участков сельскохозяйственного  назначения (минимальные и максимальные). В соответствии с этими требованиями  формируется объект купли-продажи – земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

- ст. 8 содержит  положение о том, что при  продаже земельного участка из  земель сельскохозяйственного назначения  субъект РФ или в случаях,  установленных законом субъекта  РФ, муниципальное образование имеют  преимущественное право покупки  такого земельного участка по  цене, за которую он продается,  за исключением случаев продажи  с публичных торгов;

- ст. 12 закрепляет  требования к обороту земельных  долей в праве общей долевой  собственности на земельные участки  сельскохозяйственного назначения.

Процесс купли-продажи  земельных участков зависит от субъектов, которые в нем участвуют. Как  известно, до 90-х годов прошлого столетия весь земельный фонд находился в  исключительной государственной собственности. И после проведения земельной  реформы, одной из задач которой  стало перераспределение земельных  ресурсов в пользу более эффективных  собственников, т.е. в основном граждан  и юридических лиц, встал вопрос о порядке такого перераспределения. Земельный кодекс РФ в ст. 28 (п. 2) закрепил общее положение о платности  предоставления земельных участков в частную собственность из земель, находящихся в государственной  и муниципальной собственности. Таким образом, основной сделкой  на "первичном" земельном рынке должна выступить купля-продажа как способ разгосударствления земельного фонда.

Исходя из этого, по ряду причин в законодательстве предусмотрены особенности таких  сделок, где в качестве продавца выступает публичный собственник – государство или муниципальное образование в лице своих уполномоченных органов. Среди таких причин можно назвать особый публичный статус продавцов земельных участков, а также особую значимость этого процесса. Ведь государство передает в собственность других лиц особое имущество – земельный участок, который имеет ценность не только как объект частных интересов, но и как всенародное достояние. Поэтому необходимо передать каждый участок наиболее рациональному собственнику, который в своих интересах будет разумно и бережно его использовать и охранять.

Главная особенность  купли-продажи земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, – это порядок этого процесса. В самом общем виде купля-продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по результатам торгов (конкурсов, аукционов) либо в заявительном порядке в случаях, установленных в законодательстве.

Правило о  продаже земельных участков на торгах предусмотрено не только ради того, чтобы пополнить бюджет на большую  сумму денег, вырученную по результатам  торгов. Оно также должно способствовать экономическому стимулированию новых  собственников земельных участков на их рациональное и целевое использование. Так как в покупку участка  уже вложены солидные средства, собственнику будет невыгодно "забросить" этот участок, не использовать его либо же ухудшать его качественные характеристики.

Случаи же, когда земельный участок продается  не по результатам торгов, прямо  предусмотрены в законе, это:

1) предоставление  земельных участков гражданам  для целей, не связанных со  строительством (ст. 34 ЗК РФ);

2) собственникам  зданий, строений, сооружений, расположенных  на выкупаемом земельной участке  (ст. 36 ЗК РФ);

3) гражданам,  у которых земельный участок  находился ранее на праве пожизненного  наследуемого владения, гражданам  и юридическим лицам, которым  земельный участок принадлежал  на праве постоянного (бессрочного)  пользования (ст. 2, 3 Федерального  закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации")².

Во втором и третьем случаях собственники недвижимости, расположенной на земельном  участке, имеют исключительное право  на его покупку или аренду. Соответственно, для уполномоченных органов заключение договора купли-продажи или соответственно аренды в этих случаях является обязательным, что, впрочем, на практике не является основанием для упрощения этой процедуры. Так, если покупатель желает приобрести в собственность земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, ему необходимо обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления. Положительно рассмотренное заявление является основанием для заключения договора купли-продажи. Здесь, несмотря на внешне простую сделку, покупателю необходимо пройти два этапа по приобретению искомого земельного участка: рассмотрение заявления и заключение договора купли-продажи. На практике это означает дополнительную "волокиту", вызванную несовершенством системы управления земельными отношениями, которая в регионах является крайне бюрократизированной.

Цена земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, приобретаемого в заявительном порядке, устанавливается также по специальным  правилам. Так, для лиц, выкупающих земельные  участки на основании ст. 36 ЗК РФ и ст. 2, 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", правила определения цены земельного участка устанавливаются на основании Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в зависимости от численности населения того или иного поселения в размере определенной ставки земельного налога, устанавливаемой в предлагаемых федеральным законом пределах, органами исполнительной власти субъектов РФ.

Для граждан, приобретающих земельные участки  для целей, не связанных со строительством, в соответствии со ст. 34 ЗК РФ, цена земельного участка данной статьей не установлена. Ответ можно найти в действующем  законодательстве, причем не в земельном. Так, в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае, если в нормативном правовом акте не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта, определяемая независимым оценщиком, которым выступает не государственный или муниципальный орган власти, а физическое или юридическое лицо, имеющее соответствующую лицензию.

Порядок и  условия проведения земельных торгов (конкурсов, аукционов) являются несколько  своеобразными, поэтому также регулируются земельным законодательством.

На аукционах  продаются земельные участки  для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов (п. 2 ст. 28 ЗК РФ), для жилищного строительства (ст. 38.1 ЗК РФ), для комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. 38.2 ЗК РФ). Кроме того, на торгах продаются земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, из земель сельскохозяйственного  назначения (п. 1 ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка по результатам торгов будет являться протокол об их результатах.³

Цена земельного участка в этом случае устанавливается  по результатам торгов, т.е. покупателем  становится лицо, предложившее самую  высокую цену за земельный участок. Начальная цена земельного участка  в соответствии со ст. 38, 38.1 ЗК РФ устанавливается  продавцом земельного участка, т.е. соответствующим органом государственной  власти или местного самоуправления.

№ 2. КАКИМ ПРИНЦИПОМ СЛЕДУЕТ РУКОВОДСТВОВАТЬСЯ ПРИ РАЗГРАНИЧЕНИИ НОРМ ГРАЖДАНСКОГО И ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА ПРИ РЕГУЛИРОВАНИИ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ? ПРОИЛЛЮСТРИРУЙТЕ ДЕЙСТВИЕ ЭТОГО ПРИНЦИПА НА ПРИМЕРЕ ОТДЕЛЬНЫХ НОРМ ГРАЖДАНСКОГО И ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

В связи  с приданием земле двойственного  значения – как природного объекта и природного ресурса, с одной стороны, и недвижимого имущества – с другой, соответственно изменилось и содержание земельных отношений, и, как следствие этого, возникла и определенная специфика их правового регулирования. Земельные отношения стали предметом правового регулирования одновременно земельного и гражданского законодательства. Разграничительный ориентир между ними установлен ст. 3 Земельного кодекса РФ. Так, в соответствии с п. 1 статьи 3 ЗК РФ земельным законодательством регулируются те земельные отношения, которые связаны с использованием и охраной земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Именно эти отношения закон относит к земельным.

В то же время  п. 3 ст. 3 ЗК РФ установил, что имущественные  отношения по владению, пользованию  и распоряжению земельными участками, а также отношения по совершению сделок с ними регулируются гражданским  законодательством, если иное не предусмотрено  земельным или иным специальным  законодательством.

Таким образом, все общественные отношения по поводу земли закон четко разграничил  на земельные (по поводу использования  и охраны земель) и имущественные (по поводу владения, пользования и  распоряжения земельными участками  и совершения сделок с ними).

Однако в  правоприменительной практике все  оказалось значительно сложнее. Во-первых, отношения собственности  на землю, т.е. по владению, пользованию  и распоряжению земельными участками, как и по совершению сделок с ними, наряду с нормами гражданского законодательства в значительной степени регулируются нормами земельного законодательства.

Так, например, вопросы приватизации земель, установления условий пользования, ограничений и запретов, не говоря уже об обороте земель, особенно сельскохозяйственных, во многом регулируются нормами земельного законодательства.

Во-вторых, земля  как объект недвижимого имущества  является основой жизни и деятельности человека и обладает установленным  законом приоритетом охраны как  важнейшего компонента окружающей среды  и средства производства в сельском хозяйстве перед использованием ее в качестве недвижимого имущества (пп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

И наконец, в-третьих, законодательно установлен принцип  единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (зданий, строений, сооружений), согласно которому все указанные объекты  следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных  федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).