Методы оценки промышленной недвижимости

   Ряд объектов недвижимого  имущества ограничен в обороте,  подобное ограничение устанавливается  в порядке, определенном законом.

   Следует упомянуть, что  если для большинства объектов  недвижимости существует принцип  «все, что не запрещено законом,  включено в оборот», то для земельных участков и участков недр действует принцип обратный «включены в оборот только те объекты, которые обозначены законом».

   Подобный принцип нельзя  признать несправедливым, поскольку  земля является не только не  возобновляемым, но и ограниченным по определению ресурсом.

   С этой ресурсной ограниченностью  связан и постоянный рост стоимости  земельных участков, влекущий за  собой ожидаемый рост и иных  объектов недвижимого имущества,  связанных с землей. Вложение  средств в недвижимость всегда  было выгодной и перспективной  инвестицией. Спекулятивные ожидания, в свою очередь, сами по себе  ведут к росту цен. Несмотря  на сезонные колебания, в настоящее  время следует говорить скорее  об устойчивой тенденции к  росту цен на земельные участки  и иное недвижимое имущество.  Тот факт, что владельцы недвижимости  в больше степени защищены  от негативных последствий инфляции  делает подобные вложения еще более привлекательными.

   Несомненно, стоимость недвижимости  зависит от ряда факторов, среди  которых экологический (наличие  поблизости вредных производств  может значительно снизить цену  недвижимого имущества), экономический  – например стоимость прилегающих  земель (удачное соседство может  значительно способствовать росту  цен на землю и здания), фактор  уникальности, территориальный фактор  и целевое назначение (например, целевое назначение земель крайне  сложно изменить без существенных  затрат).

 

2. Стоимость недвижимости и основные ее виды

 

Процесс оценивания, т.е. нахождения денежного  эквивалента различным объектам недвижимости в конкретный момент времени, представляет собой определение  их стоимости. Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительскую и меновую стоимость.

Потребительская стоимость выражает полезность объекта  недвижимости с точки зрения конкретного  пользователя, который исходит из сложившегося варианта её использования.

Плодородие  и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы  формируют потребительскую стоимость.

Меновая стоимость лежит в основе процесса обмена объектов недвижимости. При  этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают  деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости  является фактором, уравновешивающим спрос и предложение.

Меновая стоимость выражает полезность объекта  недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования.

В отдельных  случаях меновая стоимость может  иметь отрицательное значение, когда  недвижимое имущество в силу физических, юридических или договорных обязательств требует значительных ремонтных  работ, демонтажа объектов или затрат на очистку земельного участка от загрязнения, превышающих стоимость  этого имущества.

Исследование  экономического содержания стоимости  невозможно без изучения тесно с  ним связанных понятий цены и  затрат.

Цена  – это денежная сумма, выражающая результат заключения сделки между  покупателем и продавцом в  конкретных рыночных условиях. В отличие от стоимости (гипотетической цены) цена выступает формой проявления совершившейся сделки, является свершившимся фактом, то есть относится к конкретному объекту недвижимости и дате, независимо от того, была ли она объявлена официально или осталась коммерческой тайной.

Одной из главных задач в практической работе оценщиков является правильный выбор вида определяемой стоимости, соответствующего целям и условиям оценки. В зависимости от целей  оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости  могут быть объединены в две большие  группы:

- стоимость  в обмене как выражение меновой  стоимости;

- стоимость  в пользовании как выражение  потребительской стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность  объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит  объективный характер и лежит  в основе проведения операций с недвижимостью  на рынке:

- купли-продажи,  передачи в залог, в том числе  и под кредиты, сдаче в аренду, внесению в уставные фонды  предприятий и т.п.

Формами проявления стоимости в обмене выступают:

- рыночная;

- ликвидационная;

- залоговая;

- страховая;

- арендная.

В Федеральном  Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дано следующее  определение рыночной стоимости. «Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют  разумно, располагая всей необходимой  информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна  из сторон сделки не обязана  отчуждать объект оценки, а другая  сторона не обязана принимать  исполнение;

- стороны  сделки хорошо осведомлены о  предмете сделки и действуют  в своих интересах;

- объект  представлен на открытый рынок  в форме публичной оферты;

- цена  сделки представляет собой разумное  вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению  сделки в отношении сторон  сделки с чьей либо стороны  не было;

- платёж  за объект оценки выражен в денежной форме».

Под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы  между доходами от ликвидации объекта  недвижимости и расходами на её проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной  продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному  числу потенциальных покупателей  ознакомиться с объектом и условиями продажи[6].

Это стоимость  объекта недвижимости, обеспечивающая ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной  продаже на рынке данного объекта  недвижимости в случае неплатёжеспособности заёмщика. Величина залоговой стоимости  служит верхним пределом ссуды, которая  предоставляется под залог объекта недвижимость.

Под страховой  стоимостью понимается стоимость, рассчитанная в соответствии с конкретными  методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для определения суммы, на которую  могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости.

Величина  арендной платы, за которую может  быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

Арендная  стоимость оценивается при сдаче  объекта недвижимости в краткосрочную  или долгосрочную аренду и является разновидностью рыночной стоимости. В  определённых случаях местные органы власти специально утверждают методику расчёта размера арендной платы, а также ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты  недвижимости.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью  объекта недвижимости при определённом варианте его использования. Она  носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка  стоимости в пользование объекта  недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования  и тех финансово-экономических  параметров, которые наблюдались  в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

К формам проявления стоимости в пользовании  могут быть отнесены следующие:

- инвестиционная;

- балансовая;

- стоимость  для целей налогообложения и другие.

Инвестиционная  стоимость представляет собой стоимость  объекта недвижимости для конкретного  инвестора (группы инвесторов), основанную на его инвестиционных требованиях  и предпочтениях. Расчёт инвестиционной стоимости основан на дисконтировании  потока доходов, ожидаемых от использования  данного объекта недвижимости в  перспективном инвестиционном проекте[7].

Инвестиционная  стоимость недвижимости для конкретного  инвестора может отличаться от её рыночной стоимости в результате разных оценок доходности, престижности, перспективности местоположения, наличия  в собственности инвестора других объектов, повышающих стоимость оцениваемой  недвижимости. Она рассчитывается при  застройке вакантных земельных  участков, расширении и реконструкции  объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в  уставные капиталы предприятий и в других случаях.

Под балансовой стоимостью понимается стоимость недвижимости, отражённая в балансе предприятия  или организации. Она состоит  из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведённые переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации. В ней также учитывается стоимость произведённых улучшений за период эксплуатации. Балансовая стоимость является скорее бухгалтерским, чем оценочным термином. Она широко используется в качестве исходной базы метода чистых активов, а также при переоценке основных фондов.

Стоимость для целей налогообложения устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. Эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости, особенно в странах с переходной экономикой. Так в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определённые статьи баланса предприятий и организаций.

 

3. Особенности и цели оценки недвижимости

 

Нетрудно догадаться, что случилось  со многими маленькими и средними предприятиями, которые с начала “романтических” девяностых финансировались  государством в наименьшей степени. В результате экономического кризиса Россия получила целую россыпь промышленных предприятий, которые представляют собой пустые и заброшенные цеха. Во время постепенной динамики рынка промышленной недвижимости устаревшие, плохо функционирующие или вовсе неработающие предприятия начинают ощущать на себе спрос со стороны отечественных бизнесменов и иностранных инвесторов. В таком случае важно получить как можно более полную картину состояния предприятия за всю его историю. Предлагаем в общих чертах заглянуть в процесс оценки, который оказался сложным и кропотливым делом.

При принятии решения о перепрофилировании того или иного промышленного  здания, четкое видение того, во что  оно превратится впоследствии, не является приоритетным. Куда важнее получить как можно более полную картину, чтобы ясно понимать возможные перспективы: инвестирование в данный проект или, наоборот, решение о продаже или ликвидации. Помочь в этом могут только эксперты-оценщики, которые, проанализировав ситуацию и взвесив все за и против, сделают выводы из настоящего (перспективность — бесперспективность), и дадут прогнозы насчет будущей рентабельности промышленного объекта[8].

По словам Андрея Шульги, председателя международной юридической компании “Соломон-Групп”, оценка промышленной недвижимости, может осуществляться тремя подходами: имущественным (затратным), доходным, сравнительным (рыночным). В  рамках каждого из них применяются  методы, в зависимости от конкретных характеристик объекта, поставленных целей оценки и множества других факторов.

При оценке объектов промышленной недвижимости каждый из приведенных методов имеет  свою специфику и трудности использования. Все зависит от поставленных целей. Так, при оценке промышленной недвижимости рыночным подходом могут возникнуть проблемы с подбором объектов сравнения, поскольку крупных специальных  промышленных комплексов пока не так  уж и много. На сегодняшний день практика продаж подобных объектов — явление  довольно нечастое, и даже в тех  редких случаях, когда эти сделки заключаются, информационному рынку  становится доступным минимум подобной информации. Однако перспективы использования  этого подхода довольно оптимистичны, особенно в свете желания инвесторов вкладывать капитал в новые стандарты  развития промышленных и логистических  комплексов с целостной инфраструктурой  и коммуникациями.

В случае применения доходного подхода  возникают проблемы с подсчетом  стоимости аренды, определяющей будущий  доход собственника, который он получит  в течение того или иного периода  времени, в силу того, что, как правило, подобные крупные промышленные объекты  строятся исключительно под специфический  вид производства и определенного  собственника: фармация, пищевая, химическая промышленность, специализированное производство.

В случае применения имущественного подхода для оценки сложных промышленных объектов возникают трудности с  определением величины затрат на воспроизведение  подобной копии данного объекта  в первоначальном виде. В связи  с тем. что пока далеко не каждая оценочная компания привлекает к  выполнению работы профессиональных сметчиков  и других специалистов, способных  наиболее точно определить стоимость  строительных работ (сметные расчеты), оценочные компании, не имеющие в  штате подобных специалистов, запрашивают  информацию о строительно-монтажных  работах у заказчика. А отсюда иногда возникают проблемы с предоставлением  наиболее полной и объективной информации по разным причинам: конфиденциальность, противоречивость или частичное  отсутствие сведений.