Методы оценки промышленной недвижимости

Формула для определения стоимости объекта  недвижимости имеет следующий вид:

 

С = ЧОД/К, где: (3)

 

ЧОД - чистый операционный доход, руб.;

К - коэффициент  капитализации.

Следовательно, для определения стоимости объекта  методом капитализации необходимо определить чистый операционный доход  от использования объекта и рассчитать коэффициент капитализации.

Дисконтирование денежных потоков

Метод дисконтирования  денежных потоков переводит будущие  выгоды в текущую стоимость собственности  путем дисконтирования каждой будущей  выгоды по соответствующей ей норме  отдачи. Процедура дисконтирования  предполагает, что инвестор получит  возврат инвестиций и удовлетворяющий  его доход на вложенные инвестиции.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости есть текущая стоимость всех будущих  потоков денежных средств, приведенных  к текущей дате с учетом требований инвестора относительно возврата капитала, отдачи на капитал, а также с учетом вариантов альтернативных вложений денежных средств с аналогичной  степенью риска.

Реверсия  учитывается вне зависимости  от того, планируется ли в действительности продажа объекта по окончании  периода владения или предполагается дальнейшее владение объектом.

Термин «Ставка дисконтирования» определяется, как «коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости  денежной суммы, получаемой или выплачиваемой  в будущем». Таким образом, ставка дисконтирования используется для  определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых  в будущем поступлений.

В случае оценки недвижимости ставка дисконтирования  представляет собой коэффициент  эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих  доходов с учетом риска их получения.

Определение риска

Под степенью риска понимается степень оправданности  ожиданий полученных будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами, как риск реализации прогноза. При оценке недвижимости ставка дисконтирования выбирается методом кумулятивного построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность.

В настоящем  отчете используются российские показатели по безрисковым операциям. Российские показатели берутся, исходя из курсов ценных бумаг государственного займа  или ставок по депозитам банков высшей категории надежности.

Как показатель доходности безрисковых операций, в  настоящем отчете выбранные ставки по депозитам наиболее надежных российских банков. В результате анализа установлено, что по валютным вкладам ставки составляют 6-10% годовых (в среднем - 8%). Кроме того, с учетом размера суммы вклада, банковская ставка может увеличиваться на 1-2%. Таким образом, принимаем безрисковую составляющую ставки дисконтирования равной 10%.

Поправка  на неликвидность - это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже или время  по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. На сегодняшний день поправка на низкую ликвидность принимается равной 2-м процентам.

Поправка  на риск

Риск  вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся  систематический и несистематический  риски, ко второму - статичный и динамичный.

На рынке  в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость  конкретной приносящей доход собственности  может быть связана с экономическими условиями на рынке.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый  от рисков, распространяющихся на сопоставляемые объекты.

Статичный риск - это риск, который можно  рассчитать и переложить на страховые  компании. Размер поправки на статичный  риск определяется, как размер страховых  начислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 20% за риск невыплат страховки или выплаты ее не в полном объеме. Средние действующие ставки в страховых компаниях, действующих в г. Екатеринбурге по страхованию аналогичных объектов недвижимости составляют от 2,5 до 3,5 процентов и колеблются в зависимости от конструктивных решений и объему (перечню) страховых случаев, входящих в страховку. Принимаем в среднее значение, увеличенное на 20%

{(2,5+3,5)/2}*1,2=3,6

Общая ставка дисконтирования складывается из безрисковой  ставки 10%, поправки на неликвидность 2% и поправки на риск вложения в недвижимость 3,6%. Рассчитанная таким образом ставка составляет 15,6%.

В случаях, когда можно предвидеть, что объект будет приносить стабильный доход (или обеспечивать стабильную экономию) в течение долгого времени, стоимость объекта целесообразнее определять методом прямой капитализации.

Данный  метод предусматривает капитализацию  дохода в стоимость при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации, в отличии от ставки дисконтирования, должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные  средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект, и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть  возмещения самих вложенных средств.

 

Стоимость= Доход / Ставка капитализации (4)

Ставка  капитализации = Ставка дисконтирования + Ежегодный процент возмещения вложенных средств.

Ежегодный процент возмещения вложенных средств = 100 / Остаточный срок жизни.

 

Оцениваемые помещения функционируют и зная средний остаточный срок жизни, определяем ежегодный процент возмещения вложенных  средств (около 4%) Ставка капитализации -15,6% + 4% = 19,6%.

4. Расчет чистого  операционного дохода

В таблице 4 приведен расчет чистого операционного дохода на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду помещений оцениваемого объекта.

Площади, которые можно сдать в аренду составляют около 95% от всей совокупной площади.

 

Таблица 4 – расчет чистого операционного  дохода на основе составления отчета о доходах расходах по сдаваемому в аренду помещения

Исходные  данные

№ п\п	Параметры	Размер	Значение
1	Общая площадь помещения	кв.м.	S1 = 2 181,5	S2 = 3 264,3
2	Средняя ставка дохода от сдачи в  аренду	рублей в год за кв. м.	640,00
3	Коэффициент экономического недоиспользования	%	5%
4	Норма капитализации	%	19,6

 

 

 

Таблица 5 - расчет чистого дохода, получаемого от сдачи в аренду объекта

№ п\п	Расчетная величина	Сумма, руб.
		I объект: Склад-элеватор	II объект: Зерновой элеватор
1	Потенциальный валовый доход	1 396 160,00	2 089 152,00
2	Потери от недоиспользования	69 808,00	104 457,60
3	Действительный валовый доход	1 326 352,0 0	1 984 694,40
4	Операционные расходы	198 952,80	297 704,16
5	Операционный доход	1 127 399,2 0	1 686 990,24
6	Налоги	56 369,96	84 349,51
7	Налог на прибыль	338 219,76	506 097,07
8	Чистый операционный доход	732 809,48	1 096 543,66

 

Расчеты проводились в соответствии с  условиями прямой аренды, т.е. коммунальные, эксплуатационные и прочие затраты, связанные с использованием производственных помещений за счет арендатора.

Оцениваемые объекты, по мнению оценщика, основанному  на исследовании рынка будет обеспечивать стабильный доход (экономию на аренде) в течении длительного времени, соразмерного со сроком эксплуатации объекта.

5. Результаты  расчетов.

По методу капитализации дохода чистый доход  составляет:

 

I объект (склад-элеватор):	732 809,48 рублей.
II объект (зерновой элеватор):	1 096 543,66 рубля.
Ставка капитализации:	19,6%

 

Стоимость объектов недвижимости:

I объект: 3 738 823,88 = 732 809,48 / 0,196

II объект: 5 594 610,51 = 1 096 543,66 / 0,196

Вывод.

Стоимость объектов недвижимого имущества, рассчитанная доходным методом составляет:

I Объект (склад-элеватор) = 3 738 823,88 рублей

II Объект (зерновой элеватор) = 5 594 610,51 рублей

Общая стоимость: 9 333 434,39 рублей

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ  ОЦЕНКИ ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Оценка промышленной  недвижимости в США

 

Ситуация  в секторе недвижимости оказывает  существенное влияние на общую экономическую  ситуацию в стране. Можно выделить четыре основных показателя, характеризующих  сектор недвижимости в США:

 

1. расходы на новые строительства;
2. строительство жилых домов;
3. перепродажа недвижимости;
4. продажи новых домов.

Расходы на новые строительства (Construction Spending) - это совокупные расходы на строительство  жилья (Residential), нежилых помещений (Non-residential) и объектов общественного пользования (Public). Отчет публикуется Департаментом  статистики США в первый рабочий  день каждого месяца, в нем содержится информация о расходах на строительство, которые зафиксированы 2 месяца назад.

 

Расходы на новые строительства растут = растет курс валюты       (5)

 

Если  рост показателя наблюдается в течение  трех и более месяцев - это важный сигнал о развитии реального сектора экономики США.

Строительство жилых домов (Housing starts) - показатель, отражающий количество недостроенных  жилых домов, к возведению которых  строительные компании приступи в течение  прошедшего месяца. Так как новое  строительство требует больших  объемов кредитования, процентные ставки оказывают существенное влияние  на данный показатель. Отчет публикуется  Департаментом статистики США, обычно в 16-ый день каждого месяца.

 

Строительство жилых домов растет = растет курс валюты (6)

 

Бурный  рост количества новых строек (Building) и разрешений на строительство (Permits) обычно начинается через несколько  месяцев после снижения процентных ставок по ипотеке[19].

Перепродажа недвижимости (Existing Ноте sales) - показатель, отражающий спрос на ранее возведенные  объекты недвижимости. Выражается в  количестве перепроданных домов  и позволяет оценить ситуацию на вторичном рынке недвижимости в США. Отчет публикуется Национальной ассоциацией недвижимости США (www.realtor.org), обычно в 25-ый день каждого месяца.

 

Перепродажа недвижимости растет = растет курс валюты                    (7)

 

Отчет о  продажах новых домов (New Ноте Sales) публикуется  Департаментом статистики США в  последний рабочий день каждого  месяца. В отчете содержатся данные за предыдущий месяц.

 

Продажи новых домов растут = растет курс валюты (8)

 

 

Сектор  промышленного производства составляет около 30% валового внутреннего продукта США. Динамику развития этого сектора  лучше всего характеризует индекс промышленного производства (Industrial production index), который охватывает сектора  промышленности, добычи полезных ископаемых и коммунального хозяйства. Индекс выражается в процентах роста  производства от базового 1992 года (100%).

 

Также рассчитываются несколько специализированных по секторам экономики индексов производства (индекс сектора тяжелой промышленности, транспорта и электроники, химической и пищевой промышленности и другие).

 

Промышленное  производство растет = растет курс валюты (9)

 

Если  индекс за отчетный месяц выходит  существенно выше прогнозов, это  говорит о возможном росте  инфляции, из-за чего может последовать  увеличение процентных ставок. За ежемесячную  публикацию показателя (обычно в 15-ый день месяца) отвечает Совет управляющих  Федеральной резервной системы  США.

          Загрузка производственных мощностей (Capacity Utilization) - выраженная в процентах доля промышленных мощностей, занятых в производстве, добыче полезных ископаемых и коммунальном хозяйстве. С ростом объемов производства, увеличивается и загрузка производственных мощностей. Этот индикатор используется аналитиками для прогнозирования динамики инфляции Как правило, если загрузка мощностей увеличивается до 82-85%, цены на товары производителей начинают расти, показатель инфляции - заодно с ними.