Методы оценки промышленной недвижимости

 

При определении  полной стоимости воспроизводства (ПСВ) объектов недвижимости были использованы удельные стоимостные показатели в  уровне сметных цен 1969 и 1984 годов на единицу объема и индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на 01.01.2000г.

Расчет  ПСВ производился по следующей основной формуле:

 

ПСВ=УС84 х О х И1 х И2, где: (1)

 

УС84 - стоимость  строительства на единицу строительного  объема в ценах 1984 года (базисный стоимостной показатель);

О - единица  измерения (объем (м3), емкость (тыс. т.));

И1 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 года в цены на 01.01.99.

И2 - индекс пересчета стоимости строительства  из цен по состоянию на 01.01.99. к ценам по состоянию на 01.01.2005г.

Информационной  основой базисных стоимостных показателей  по данному методу послужили:

1. укрупненные сметные нормы и правила на здания промышленного и жилищно-гражданского назначения.
2. сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов:
3. сборник № 13 «Здания и сооружения зернохранилищ и предприятий мукомольной промышленности».

Пересчет  базисной стоимости 1984 года в уровень фактических цен на 01.01.2010 г. был произведен с помощью системы индексов цен по строительной продукции и видам строительных работ, рассчитанных Орловским региональным центром экономики и ценообразования в строительстве - выпуск № 12, 1999 год. "Показатели изменения стоимости строительства", а также индексам цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе, изданным в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене КО-ИНВЕСТа - вып. № 23 1997 года "Индексы цен в строительстве" и индексам цен в строительстве в г. Орле по состоянию на 01.01.2010 г. (Протокол № 10 от 23.10.98 г.). Таким образом, общая полная восстановительная стоимость производственных зданий по состоянию на 01.01.2010 г. составляет 49 145 674,13 рублей по сумме стоимости объектов из таблицы 2.

Таблица 2 – стоимость объектов недвижимости

1	2	3
2	I объект (склад-элеватор)	19 313 822,95 рубля
3	II объект (зерновой элеватор)	29 831 851,18 рубль

 

 

        4. Оценка износа

Износ - это уменьшение стоимости оцениваемых  объектов, обусловленное различными причинами.

Выделяют  три вида износа: физический, внешний  и функциональный.

Физический  износ связан с физическим устареванием объектов под воздействием эксплуатационных, естественных и природных факторов.

Срок  службы зданий, сооружений и передаточных устройств зависит от долговечности  его составляющих[14].

Физический  износ здания определим экспертным путем. Расчет физического износа объектов недвижимости в таблице 3.

 

Таблица 3 - Расчет физического износа объектов недвижимости

№  п/п	Наименование конструктивного элемента здания		Удельный вес конструктивного  элемента здания, %		% износа конструктивного элемента		Удельный вес износа в стоимости  здания, руб.
I объект: склад-элеватор
1	Элеватор
	Фундамент  Стены  Перекрытие  Кровля  Полы  Проемы  Отделочные работы  Внутренние сантехнические,  электрические и слаботочные устройства и прочее  Итого:		9  54  13  1  1  4  5  13      100		27  32  27  41  46  49  46  39      -		88 324,18  628 083,07  127 579,37  14 902,43  16 719,80  71 240,90  83 599,02  184 281,32х0,5=  92 140,66    1 122 589,43
2	Корпус готовой продукции комбикормов  и корпус мучного сырья
	Фундамент  Стены  Перекрытие  Кровля  Полы  Проемы  Отделочные работы  Внутренние  сантехнические, электрические и слаботочные устройства и прочее Итого:		13  33  23  5  9  8    9      100		16  21  16  30  35  38    28      -		326 124,93  1 086 560,45  576 990,25  235 186,24  493 891,11  476 644,12    395 112,89 х 0,5=  197 556,45    3 392 953,55
	Итого по объекту						4 515 542,98
II объект. Зерновой элеватор
1		Рабочая башня 7-ми этажная
		Фундамент  Стены  Перекрытие  Кровля  Полы  Проемы  Отделочные работы  Внутренние сантехнические,  электрические и слаботочные устройства и прочее  Итого:		9  54  22  4  1  4  4  4      100		41  46  41  55  60  63  60  51      -		105 226,88  708 356,55  257 221,26  62 736,89  17 110,06  71 862,26  68 440,25  58 174,21 х 0,5=  29 087,11    1 320 041,26
2		Корпуса силосные с круглыми монолитными  железобетонными силосами
		Фундамент  Стены  Перекрытие  Кровля  Полы  Проемы  Отделочные работы  Внутренние сантехнические,  электрические и слаботочные устройства и прочее  Итого:		16  67  6  2  2  1  2  4      100		41  41  41  43  50  50  60  51      -		1 769 899,43  7 411 453,86  663 712,29  232 029,50  269 801,74  134 900,87  323 762,09  550 395,55 х 0,5=  275 197,78    11 080 757,56
		Итого по объекту:						12 400 798,82
		Итого по всем объектам:						16 916 341,80

 

Из данных таблицы 3 следует, что физический износ объектов недвижимости в стоимостном выражении составляет 16 916 341,80 рубль; I объект: 4 515 542,98 рубля; II объект: 12 400 798,82 рублей.

Определим устранимый физический износ данных объектов. К устранимому физическому  износу относятся - полы, отделочные работы, проемы, кровля и 50% внутренних сантехнических, электротехнических и слаботочных устройств.

С учетом изложенного неустранимый физический износ составит, руб.:

I объект (Склад-элеватор)

4 515 542,98 - (510 610,91 + 83 599,02 + 547 855,02 + 250 088,67) = = 3 123 359,36 руб.

II объект (Зерновой элеватор)

12 400 798,82 - (286 911,80 + 392 202,34 + 206 763,13 + 294 766,39) = = 11 220 155,16 руб.

Общий: 3 123 359,36 + 11 220 155,16 = 14 343 514,52 рублей.

Определим внешний (или экономический) износ  объектов недвижимости.

Внешний износ - это снижение стоимости зданий вследствие негативного изменения  внешней среды, обусловленное либо экономическими, политическими или  другими факторами. Внешний износ  в основном неустраним.

Рассмотрим  некоторые факторы, влияющие на величину внешнего износа.

Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются: действия правительства  или местной администрации в  области налогообложения, страхования, занятости, отдыха, образования, наличие  «малопривлекательных» природных  и искусственных объектов.

В данном случае общего упадка района - нет, действий правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, занятости, отдыха, образования - нет. Поэтому условно принимаем величину внешнего износа в размере 3% с учетом других негативных факторов.

Величину  внешнего износа - 3% определим способом сравнимых доходов от арендной платы 2-х объектов1 по данным, представленным в информационном журнале "Пульс цен» - 1999г. (издательство ООО «Абак- Пресс»).

Величина  внешнего износа оцениваемых объектов с учетом вышеизложенного составит:

I объект (склад-элеватор): = 579 414,69 рублей,

II объект (зерновой элеватор): = 894 955,54 рублей. 
Общий внешний износ: 1 474 370,23 рублей.

Функциональный  износ объекта заключается в  том, что объект не соответствует  современным стандартам с точки  зрения его функциональной полезности. Такой вид износа проявляется  в устаревшей архитектуре здания, в неудобствах его планировки, инженерном обеспечении, т.е. отсталостью  в области научно-технического прогресса  архитектуры, строительства и процесса технологии получения готовой продукции.

Следовательно, функциональный износ это моральный  износ, также может быть устранимым и неустранимым.

Поэтому, для расчета функционального  износа объектов необходимо определить поправочный коэффициент к восстановительной  стоимости зданий, сооружений и передаточных устройств, который представляет собой  отношение архитектурного, конструктивного  и эксплуатационного параметров оцениваемого объекта к современному аналогу

Из-за отсутствия не выявленного аналога при выполненном  поиске поправочный коэффициент  определили исходя из срока жизни  объектов по формуле:

 

U=(BC х ЭВ) : Тс, где: (2)

 

U - износ  функциональный;

ВС - восстановительная  стоимость, рублей;

ЭВ - эффективный  возраст, годы.

Тс - типичный срок экономической жизни, годы.

Эффективный возраст (ЭВ) зданий определен по году их ввода в эксплуатацию.

Типичный  срок экономической жизни (Тс) для  зданий принят на уровне 150 лет.

Тогда функциональный износ объектов недвижимости составит:

И1 = (3 634 740,00 х 27) : 150 = 654 253,20 рубля.

И2 = (15 679 072,95 х 16) : 150 = 1 672 435,51 рублей.

И общий I = 2 326 688,71 рублей.

И3 = (2 851 676,95 х 41):150 = 779 458,37 рублей.

И4= (26 980 174,23 х 41): 150 = 7 374 580,96 рублей.

И общий II = 8 154 039,33 рублей.

И общий  по объектам = 2 326 688,71 + 8 154 039,33 = 10 480 728,04 рублей, где:

И1 - функциональный износ элеватора;

И2 - функциональный износ корпуса готовой продукции комбикормов и корпуса мучного сырья;

И общий  I - функциональный износ объекта I;

И3 - функциональный износ рабочей башни 7ми-этажной;

И4 - функциональный износ силосных корпусов;

И общий II - функциональный износ объекта II;

И общий - функциональный износ всех объектов недвижимости.

Таким образом, функциональный износ оцениваемых  объектов недвижимости составит:

объект I (склад-элеватор) = 2 326 688,71 рублей,

объект II (зерновой элеватор) = 8 154 039,33 рублей,

Общий износ  по объектам: 10 480 728,04 рублей.

На основании  вышеизложенного, полученная затратным  методом стоимость объектов недвижимости без износа составит:

I объект (склад-элеватор) 19 313 822,95 - 6 029 462,76 = 13 284 360,19 рублей

II объект (зерновой элеватор) 29 831 851,18 - 20 269 150,03 = 9 562 701,15 рублей

Общий износ  по объектам: 22 847 061,34 рубль.

На последнем этапе затратного метода определили искомую общую  стоимость объектов недвижимости путем  суммирования стоимости права долгосрочной аренды земли и стоимости объектов недвижимости без износа.

Общая стоимость  объектов недвижимости, определенная затратным 
методом составит: 23 587 296,59 рублей. По объектам:

Объект I: 13 284 360,19 + 337 212,00 = 13 621 572,19 рубля.

Объект II: 9 562 701,15 + 403 023,25 = 9 965 724,40 рубля.

2.3 Доходный метод  оценки промышленных объектов

 

        Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Исходя  из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью  в случае размещения в ней доходного  бизнеса, равен экономии на аренде (т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи здания в аренду). В оценке недвижимости в отличие от оценки бизнеса, принято пренебрегать различием  в рисках аренды и бизнеса.

При анализе  доходов и расходов принято использовать как ретроспективные, так и прогнозные данные. Единственное условие, которое необходимо соблюдать при капитализации доходов, - потоки денежных средств для различных объектов оценки должны рассчитываться на одинаковой основе[17].

Так как  в основе доходного метода лежит  принцип ожидания будущих выгод, то существенным моментом является четкое определение и классификация  выгод для единообразного их толкования. Выгоды от владения собственностью включают право владения, а также доход  от продажи после окончания владения (если таковой предусматривается).

Типичный  владелец коммерческой недвижимости имеет  целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в  аналогичный по риску проект. При  этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование  средств.

Расчет  текущей стоимости всех будущих  доходов может производиться  методом дисконтирования денежных потоков (при этом учитывается и  денежный поток от продажи объекта  по окончании периода владения, то есть реверсия, который так же дисконтируется на текущий момент), либо методом  прямой капитализации. В случаях, когда  достаточно тяжело спрогнозировать  будущую ситуацию, и (или) когда оставшийся срок эксплуатации объекта невелик  целесообразнее определять стоимость  объекта методом прямой капитализации.

Таким образом, настоящий метод оценки подразумевает, что объект недвижимости стоит ровно  столько, сколько будущие доходы стоят сегодня.