Методы оценки земли и их практическое применение

Департамент среднего профессионального и начального профессионального образования Томской области

Шарыповский филиал областного государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Томский коммунально-строительный техникум»

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

По дисциплине «Оценка недвижимого имущества»

 

Тема: «Методы оценки земли и их практическое применение»

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила студентка группы   1011-ЗМ Скуратова Д.В. _______________________(подпись) специальность:120714« Земельно- имущественные отношения» Руководитель: Гришанина М.В. Оценка_______________             ______________                                   (подпись)

Дата «___»________20__г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Шарыпово 2014

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

      Введение  ……………………………………………………………………3

1. Современные методы оценки земли в РФ……………………………..4
1. Законодательная база оценки земли в РФ……………………………..4
2. Специфика земельного участка как объекта оценки…………………5
3. Подходы оценки земельного участка…………………………………7
1. Доходный подход оценки земельного участка…………………….7
2. Сравнительный подход оценки земельного участка………………9
3. Затратный подход оценки земельного участка………………….10

2 Определение рыночной  стоимости жилого дома с земельным 

    участком в пос. Дубинино, г. Шарыпово……………………………...12

1. Характеристика объекта оценки……………………………………...12
2. Анализ рынка жилой недвижимости малоэтажной застройки……..20
3. Оценка рыночной стоимости жилого дома с земельным участком..23
4. Итоговое согласование рыночной стоимости жилого дома с земельным участком…………………………………………………...25

Заключение …………………………………………………………………

Список литературы ……………………………………………………….27

Приложение 1. Свидетельство на право собственности жилого дома…28

Приложение 2. Технический паспорт……………………………………29

Приложение 3. Чертеж земельного участка с улучшениями…………...30

Приложение 4. Фотосъемка объекта оценки…………………………….31

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В 2014 году Россия рассматривается как привлекательный рынок для вложений в недвижимость, особенно по сравнению с другими странами Европы. Позитивное отношение к данному рынку сохраняется на протяжении последних нескольких лет.

 Актуальность настоящей работы  обусловлена, с одной стороны, большим  интересом к теме "Методы оценки земельных участков" в современной науке, с другой стороны, ее недостаточной разработанностью. Рассмотрение вопросов связанных с данной тематикой носит как теоретическую, так и практическую значимость.

Цель курсовой работы состоит в изучении теоретических аспектов оценки земельных участков и определение рыночной стоимости жилой недвижимости. В рамках достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:

- рассмотреть законодательную базу  оценки земли в РФ;

- изучить специфику земельного участка как объекта оценки;

- раскрыть подходы и методы оценки земельных участков;

- определить рыночную стоимость  жилого дома с земельным участком, провести характеристику объекта оценки, анализ рынка жилой недвижимости, оценку рыночной стоимости жилого дома с участком;

- провести согласование результатов рыночной стоимости земельного участка полученных различными методами.

Работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть, состоящую из 2 частей, заключение и список использованных источников.

Теоретической и методической основой курсового исследования являются литература российских авторов, интернет ресурсы  и лекции.

1 Современные  методы оценки земли в РФ

1.1 Законодательная база оценки земли в РФ

 

Оценочная деятельность должна осуществляться в строгом соответствии с утверждаемой  Правительством Российской Федерации Единой системой стандартов оценки. Единая система стандартов оценки является неотъемлемой частью нормативно-правового регулирования оценочной деятельности.

 Источники оценочной  деятельности:

1. Федеральный закон (ФЗ) №135 «Об оценочной деятельности  в РФ» от 29.07.1998 года. Данный закон включает в себя все понятия оценочной деятельности, указывает что (кто) является субъектом (объектом) на рынке недвижимости, а так же их обязанности и права.

2. Федеральный стандарт  оценки (ФСО) №256 «Общие понятия оценки, подходы и методы к требованию оценки» от 20.07.2007 года. Указывает на этапы оценки, и что должно быть в задании для оценки.

3. ФСО №255 «Цели оценки и виды стоимости» от 20.07.2007 года.

Раскрывает 4 вида стоимости: рыночную, ликвидационную, кадастровую и инвестиционную.

4. ФСО №254 «Требования к отчету об оценки» от 20.07.2007 года.

Включает пункты по содержанию, составлению, описанию отчета об оценки недвижимого имущества.

      Все Федеральные  стандарты оценки утверждены  Министерством  экономического развития.

5.Сборники УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости) зданий и сооружений для оценки основных фондов.

6. Земельный кодекс РФ.

Таким образом, законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

 

1.2  Специфика земельного  участка как объекта оценки

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель:

-земли поселений (городов, поселков и сельских поселений);

- земли сельскохозяйственного  назначения;

-земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны;

-земли особо охраняемых  территорий;

-земли лесного фонда;

-земли водного фонда;

-земли запаса.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости. При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

 

1.3 Подходы оценки  земельного участка

1.3.1 Доходный подход  оценки земельного участка

 

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя, из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. В пункте 13 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» доходный подход характеризуется как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.  

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации.

Доходный подход включает три метода:

- капитализации дохода (земельной ренты);

- остатка (техника остатка для земельного участка);

- предполагаемого использования.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы (1):

;                             (1)

Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок) применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход, рассчитывается на основании следующей формулы(1.1):

                                                       (1.1)

Где:

- РС – рыночная стоимость;

-ЧОД еон – чистый операционный доход Единого объекта недвижимости;

- ЧОД ул – чистый операционный доход улучшений;

- R – коэффициент капитализации.

Метод предполагаемого использования целесообразен, если выполняется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Определяется по формуле(1.2):

                                                                                    (1.2)

Где:

- РС - рыночная стоимость земельных участков;

- ЧОД – чистый операционный доход;

- В – норма доходности.

Таким образом техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

 

1.3.2 Сравнительный  подход  оценки земельных участков

 

Сравнительный подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения).

Преимущество сравнительного подхода состоит в его способности учитывать предпочтения продавцов и покупателей и их реакцию на сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток сравнительного подхода заключается в необходимости наличия достоверной рыночной информации для проведения оценки, что предполагает наличие развитого и прозрачного рынка сопоставимых объектов.

Основным методом сравнительного подхода является метод сравнения продаж. Методы выделения и распределения применяются в условиях отсутствия продаж незастроенных земельных участков и считаются менее надежными по сравнению с методом сравнения продаж. Рассчитывается по формуле (1.3):

                                                                 (1.3)

Где:

- РСзу – рыночная стоимость  земельного участка;

- Σ А – сумма стоимости аналогов;

- кол –во А – количество  аналогов.

Использование метода наиболее целесообразно, когда имеется достаточная и надёжная рыночная информация о сопоставимых сделках. Данный подход основывается на систематизации и сопоставления информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Метод основан на расчете соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью.