Автор работы: Пользователь скрыл имя, 18 Марта 2012 в 15:51, реферат
Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения.
3) деление жилой зоны на оценочные участки в соответствии с типами, этажностью, стилем жилой застройки (строительное зонирование).
В качестве границ оценочных участков принимаются:
естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т. д.);
крупные инженерные сооружения (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы);
границы промышленных (производственных) зон, промышленных (производственных) участков, заборы предприятий;
границы сельскохозяйственных и лесных угодий;
границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами (улицы, проезды, границы землепользований на территории квартала, установленные в процессе межевания земель).
Последним шагом данного этапа является присвоение порядковых номеров оценочным участкам. Номера присваиваются начиная с участка, образуемого центром города, и затем по расходящейся спирали по ходу движения часовой стрелки.
К выделенным оценочным участкам применяются факторы относительной ценности территории. При этом учитывается влияние следующих групп факторов:
1) доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;
3) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;
4) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;
5) состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;
6) инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;
7) рекреационная ценность территории.
Каждая из названных групп факторов несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому в целях более обоснованного учета ее влияния на ценность территории поселения в них выделены единичные подфакторы.
Влияние факторов определяется на основе:
положений генерального плана населенного пункта (либо концепции его развития);
разработок, связанных с выделением зон санитарной вредности предприятий, составлением экологических паспортов предприятий и территорий;
научно-исследовательской, изыскательской, проектно-планировочной и инженерно-технической документации, выполненной ранее;
мнений специалистов соответствующих служб города: местной администрации, земельного комитета, архитектуры и строительства, бюро технической инвентаризации, охраны природы, жилищно-коммунального хозяйства и др.
В результате наложения влияния факторов возникает необходимость корректировки границ оценочных участков, которую необходимо осуществить.
На основании полученной информации выполняется описание каждого выделенного оценочного участка, в котором указывается роль участка в планировочной структуре города и воздействие на него каждого из перечисленных в таблице факторов. Такое описание является основой для присвоения оценочному участку численного значения каждого из действующих на его территорию факторов.
Численные значения факторов заносятся в разработочную таблицу. По каждому оценочному участку в крайней правой графе рассчитывается предварительный коэффициент относительной ценности территории путем суммирования по формуле
K = 1 + k1 + k2 + k3 + k4 + k5 + k6 + k7,
где K суммарный коэффициент относительной ценности территории в границах конкретного оценочного участка;
k1, ..., k7 поправочные коэффициенты соответственно 17 групп факторов.
Полученные величины коэффициентов относительной ценности территории взвешиваются по площадям оценочных участков таким образом, чтобы в среднем по городу коэффициент дифференциации был равен 1,0.
Взвешивание коэффициентов выполняется с использованием формулы:
где Ki коэффициент дифференциации средней ставки земельного налога по i-му оценочному участку, приравненный к единице в целом по городу;
qi коэффициент относительной ценности по i-му оценочному участку;
pi площадь оценочного участка, га;
i номер оценочного участка;
n число оценочных участков в черте города.
В границах поселения выбираются тестовые земельные участки, для которых определяется рыночная стоимость методами, описанными выше в данном разделе. Полученные тестовые стоимости переносятся затем на всю территорию с использованием коэффициентов дифференциации.
Рассчитанные с использованием коэффициентов дифференциации кадастровые стоимости отражают экспертную оценку, характеризующую жилищно-бытовую функцию. Чтобы получить кадастровые стоимости для других функций (форм использования территории, вида целевого использования земель), необходимо применить соответствующие коэффициенты.
Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправления. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубликованных данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного самоуправления, вносятся в государственный земельный кадастр.
Результаты кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:
создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;
формирования налогооблагаемой базы земель поселений;
уточнения схемы территориально-экономического зонирования;
установления ставок арендной платы за муниципальные земли;
определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;
определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;
информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;
создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.
Рекомендация:
Для самоконтроля полученных знаний выполните тренировочные задания
из набора объектов к текущему параграфу
1 Речь идет о Методике государственной кадастровой оценки земель поселений, разработанной Росземкадастром; Министерством имущественных отношений РФ; ФКЦ «Земля»; Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Нижегородской области; Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Пермской области; Пермским кадастровым центром; КУГИ Нижегородской области и ГУП НИЦ «Реформа».
2 Градостроительный кодекс Российской Федерации. М.: Экзамен, 2005. С. 43.
3 Градостроительный кодекс Российской Федерации. М.: Экзамен, 2005. С. 4445
7.2. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения
Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.
Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.
Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.
Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп1:
I группа сельскохозяйственные угодья;
II группа земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т. д.;
III группа земли под замкнутыми водоемами;
IV группа земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;
V группа земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;
VI группа земли, пригодные под оленьи пастбища.
Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.
Под сельскохозяйственным угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.
Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.
Сенокосом называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.
Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.
Залежь земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.
Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этапа.
На первом межрегиональном этапе осуществляется определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.
Второй этап определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.
Этап 1. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ2. Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.
При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:
1) оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
2) оценочные затраты;
3) цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;
4) удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.
Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта РФ.
Определение оценочной продуктивности одного гектара сельскохозяйственных угодий
Рассчитывается средняя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур (групп культур) и сенокосов в субъектах РФ за 19661998 гг. (за 33 года).
Определяется оценочная продуктивность 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур и сенокосов субъекта РФ: в стоимостном выражении в средних ценах реализации 1999 г., сложившихся в соответствующем природно-экономическом районе, и в переводе в кормовые единицы:
Оценочная продуктивность Урожайность Цена продажи.
Продукция кормовых культур в стоимостном выражении оценивается по цене одного центнера кормовых единиц фуражного зерна. Цена фуражного зерна принимается на уровне 75% от средней реализационной цены всего объема товарного зерна по России.
Рассчитывается средняя оценочная продуктивность 1 га путем взвешивания оценочной продуктивности культур на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние три года. Оценочная продуктивность 1 га пашни определяется умножением средней оценочной продуктивности 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни.