Оценка стоимости земельного участка

 запретные полосы лесов, защищающие нерестилища ценных промысловых рыб;

 противоэрозионные леса;

 защитные полосы лесов вдоль железнодорожных магистралей, автомобильных дорог федерального, республиканского и областного значения;

 государственные защитные лесные полосы;

 ленточные боры;

 леса на пустынных, полупустынных, степных, лесостепных и малолесных горных территориях, имеющие важное значение для защиты окружающей природной среды;

 леса зеленых зон поселений и хозяйственных объектов;

 леса первого и второго поясов зон санитарной охраны источников водоснабжения;

 леса первой, второй и третьей зон округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов;

 особо ценные лесные массивы;

 леса, имеющие научное или историческое значение;

 памятники природы;

 орехово-промысловые зоны;

 лесоплодовые насаждения;

 притундровые леса;

 леса государственных природных заповедников;

 леса национальных парков;

 леса природных парков;

 заповедные лесные участки.

К лесам второй группы относятся леса в регионах с высокой плотностью населения и развитой сетью наземных транспортных путей, леса, выполняющие водоохранные, защитные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение, а также леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для сохранения которых требуется ограничение режима лесопользования.

К лесам третьей группы относятся леса многолесных регионов, имеющие преимущественно эксплуатационное значение. При заготовке древесины должно обеспечиваться сохранение экологических функций этих лесов.

Леса третьей группы разделяются на освоенные и резервные леса.

Экономическая оценка лесных ресурсов

В зависимости от целей оценки в качестве объектов лесного фонда выступают:

1) древесный запас или заготовка древесины;

2) ресурсы живицы  сосновой, которая является сырьем для производства скипидара и канифоли пихтовой, которая используется для производства лекарственных препаратов;

3) ресурсы побочного пользования:

а) грибы,

б) ягоды,

в) заготовка мха,

г) сенокошение, пастьба скота,

д) размещение ульев,

е) заготовка лекарственных трав;

4) второстепенные лесные ресурсы:

а) кора,

б) береста,

в) новогодние елки;

5) ресурсы охотничьего хозяйства;

6) оценка социальных и экологических функций леса;

7) оценка лесных земель.

Методы оценки лесных ресурсов

В мировой практике используется три метода.

1. Метод сравнения продаж. Собирается информация о продажах лесных участков, и вносятся корректировки на возраст, породный состав и др. В России гражданский оборот лесов запрещен.

2. Затратный метод. Может использоваться для оценки древесины. Стоимость даров природы  грибов, ягод и т. п., а в целом и оценочную стоимость лесных земель этим методом определить невозможно.

3. Метод капитализации лесной ренты. В качестве дохода в расчетах используется лесная (земельная) рента. Это избыточный доход лесопользователей, образующийся на относительно лучших по плодородию и местоположению лесных участках.

Кадастровая оценка лесных земель

Целью кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости лесных земель для целей налогообложения.

Объектом кадастровой оценки в зависимости от уровня кадастровой оценки являются лесные земли оценочных зон, субъектов РФ, лесхозов, участков земель лесного фонда.

Кадастровая оценка лесных земель проводится по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов их оценки на территории Российской Федерации, а также с оценкой других категорий земель1.

Методика позволяет определить кадастровую стоимость земель лесного фонда на основе расчетного рентного дохода, получаемого в результате их хозяйственного использования.

Кадастровая стоимость лесных земель определяется в три этапа:

I этап  в пределах оценочных зон и территорий субъектов РФ;

II этап  в пределах территорий лесхозов;

III этап  в пределах участков лесных земель в границах лесхозов.

В методике не рассматриваются экологические функции лесных земель.

Кадастровая оценка начинается с оценочного зонирования лесных земель. Под оценочной зоной понимаются лесные земли нескольких субъектов РФ и (или) административных районов, сходных по составу древостоя и продуктивности спелых насаждений, определяемых природными факторами. Распределение территории по оценочным зонам осуществляется в соответствии с лесотаксовыми районами2. Границы оценочных зон совпадают с границами субъектов РФ или административных районов, входящих в субъект.

При определении кадастровой стоимости лесных земель в расчет принимается лишь один вид лесопользования  заготовка древесины.

На момент проведения кадастровой оценки лесных земель определяются следующие показатели в расчете на 1 га лесных земель оценочной зоны и субъекта Российской Федерации:

 базовая оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;

 базовые оценочные затраты;

 цена производства древесины;

 расчетный рентный доход;

 кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость 1 га лесных земель в оценочной зоне определяется путем деления годового расчетного рентного дохода с 1 га лесных земель на коэффициент капитализации, принимаемый равным 0,02.

В таблице 7.2 приведены результаты I этапа кадастровой оценки  показатели кадастровой стоимости лесных земель в пределах территорий субъектов Российской Федерации.

Таблица 7.2

Показатели кадастровой стоимости лесных земель
в пределах территорий субъектов Российской Федерации

Источник: Приказ Федеральной службы земельного кадастра России № 42 от 12 марта 2003 г. «О кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и лесных земель в пределах территорий субъектов Российской Федерации».

Рекомендация:

Для самоконтроля полученных знаний выполните тренировочные задания
из набора объектов к текущему параграфу

1 Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации. Утверждена Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 № П/336.

2 Лесотаксовые районы установлены Постановлением Правительства РФ от 19.02.2001 № 127 «Минимальные ставки платы за древесину, отпускаемую на корню».

Заключение

Земля выступает основой жизни и деятельности человеческого общества. Она является сложным и специфическим объектом оценки, что обусловлено особенностями земли, такими как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также необходимостью учета при оценке многих других факторов. В России земля  один из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, также и из-за низкой степени развития земельного рынка и неразработанности земельного законодательства.

Теоретическим фундаментом процесса оценки служит система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости земельного участка. Принципы оценки земельных участков формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости земли. Использование тех или иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Принципы оценки земельных участков тесно взаимосвязаны и в зависимости от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Они представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков, на которых базируются три фундаментальных подхода к оценке  доходный, сравнительный и затратный.

В стратегии рыночных преобразований, происходящих на всей территории России, институт оценки земли должен занять одно из важнейших мест. Обоснование научных принципов и практических методов оценки рыночной и кадастровой стоимости необходимо для эффективного развития отношений по использованию земли:

 как основы жизни, деятельности и благосостояния народов России;

 как важнейшего природного ресурса, необходимого для развития всех отраслей народного хозяйства;

 как пространственного базиса под городскую застройку;

 как кладовой месторождений;

 как объекта налогообложения.

В данном электронном учебнике были рассмотрены различные подходы, используемые для решения проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам, риэлторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости земельных участков. Эти проблемы могут возникнуть при различных ситуациях, например, когда земля ожидает своего эффективного собственника, арендатор ищет определенный земельный участок, инвестор хочет создать необходимое ему сочетание земли и строений или когда покупатель подбирает землю, обладающую значительным потенциалом увеличения стоимости.

Глава 1. Понятие, цели и принципы оценки земельных участков

Перед изучением данной главы внимательно прослушайте введение к главе. Затем изучите последовательно материалы параграфов главы, обращаясь по мере необходимости к объектам «Видеоматериалы», «Глоссарий», «Персоналии». После изучения каждого параграфа рекомендуется выполнить тренировочные задания. 

Особое внимание при изучении главы обратите на содержание видеолекций «Экономическая оценка земли и ее цели» и «Основные принципы экономической оценки земли как уникального объекта оценки». После изучения всех параграфов прослушайте основные выводы по главе. Затем проверьте свои знания по главе, выполнив контрольные задания и ответив на контрольные вопросы, приведенные ниже.

Контрольные вопросы

              1. В чем различие между понятиями «недвижимость» и «недвижимая собственность»?

              2. Какие объекты относятся Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам?

              3. Почему земельный участок является неотъемлемой частью единого объекта недвижимости?

              4. В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки?

              5. Что такое улучшения и на какие виды они подразделяются?

              6. Для каких целей необходима оценка земли в Российской Федерации?

              7. Какие факторы обусловливают сложность оценки земельных участков в Российской Федерации?

              8. Что понимается под экономической оценкой земельного участка?

              9. Раскройте определение рыночной стоимости земельного участка.

              10. В чем заключается отличие рыночной стоимости от инвестиционной стоимости земельного участка?

              11. В чем состоит отличие между кадастровой и рыночной оценкой земельных участков?

              12. В чем заключается противоречие между принципами ожидания и спроса и предложения?

              13. В чем проявляется взаимосвязь принципа полезности с принципами ожидания и замещения?

              14. Укажите различия между принципами сбалансированности и соответствия.

              15. Как определяется наиболее эффективное использование в Международных стандартах оценки?

              16. Какие факторы учитываются при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка?

              17. Возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участка на окраине города не будет варианта наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться?

              18. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка?

Глава 2. Правовое регулирование земельного рынка в Российской Федерации

Перед изучением данной главы внимательно прослушайте введение к главе. Затем изучите последовательно материалы параграфов главы, обращаясь по мере необходимости к объектам «Видеоматериалы», «Глоссарий», «Персоналии». После изучения каждого параграфа рекомендуется выполнить тренировочные задания. 

После изучения всех параграфов прослушайте основные выводы по главе. Затем проверьте свои знания по главе, выполнив контрольные задания и ответив на контрольные вопросы, приведенные ниже.

Контрольные вопросы

              1. Между какими субъектами и по поводу каких объектов возникают земельные отношения?

              2. Назовите основные законодательные акты, регулирующие земельные отношения в Российской Федерации.

              3. Назовите основные законодательные акты, регулирующие земельные отношения в Москве.

              4. Какие формы собственности на землю существуют в Российской Федерации?

              5. Какие изменения в формах собственности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации?

              6. Каким образом возникает право частной собственности граждан и юридических лиц на землю?

              7. Какие ограниченные вещные права на землю существуют в Российской Федерации?

              8. Что понимается под ограничениями права собственности на земельный участок? Приведите примеры.

              9. Какие права относятся к сервитуту? Приведите примеры.