Оценка стоимости земельного участка

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам:

первая группа (эквивалент)  1,0; вторая группа  1,5; третья группа  2,5.

Эквивалентное расстояние от объекта оценки до пунктов реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле:

где ЭРi  средневзвешенная эквивалентная удаленность i-го объекта оценки, км;

Гj  объем i-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного района), %;

Р1, Р2, Р3  расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по 1-й, 2-й и 3-й группам дорог, км;

Д2, Д3  коэффициенты перевода, соответственно, 2-й и 3-й групп дорог в эквивалентные;

Кj  коэффициент пересчета j-го вида продукции в эквивалентные грузы I класса.

Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий

Стоимостная оценка в границах объектов оценки заключается в определении расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и включает:

 дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам  плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

 определение по объектам оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.

Определение расчетного рентного дохода

Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход объектов оценки определяется по формуле:

Рi = (Вi  ЗiНо)  Ртi  Рмi ,

где Рi  дифференциальный рентный доход i-го объекта оценки, руб./га;

Вi  валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта оценки, руб./га;

Зi  затраты на использование i-го объекта оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб./га;

Но  минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Но  1,07);

(Вi  ЗiНо), Ртi, Рмi  рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта оценки, руб./га.

Валовая продукция объекта оценки (Вi) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объектов оценки по формуле:

Вi  (Во  Бо) Бi ,

где Во  базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Бо и Бi  балл бонитета групп почв или разновидностей почв, соответственно, сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i-го объекта оценки.

Затраты на использование i-го объекта оценки (Зi) определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

Зi  Зо(1  Дзу)  Зо  Дзу  (Бi  Бо),

где Зо  базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Дзу  доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта оценки (Ртi), определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (Зо) пропорционально индексу технологических свойств i-го объекта оценки:

Ртi  Зо  Но  Дзт  (1  Итi : Ито),

где Итi и Ито  индексы технологических свойств i-го объекта оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);

Дзт  доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта оценки (Рмi) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (Со, руб./га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (Сi, руб./га):

Рмi  (Со  Сi)  Но ;

Со  Эро  Т  Го ;

Сi  Эрi  Т  Гi ,

где Эро и Эрi  средневзвешенное эквивалентное расстояние, соответственно, по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту оценки, км;

Го и Гi  внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту оценки. В среднем по субъекту 12 тысячи тонн на гектар;

Т  затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб. Берется средний показатель по субъекту.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние три года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

Нормативная грузоемкость i-го объекта оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально соотношению балла бонитета i-го объекта оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).

Для получения стоимостной оценки объектов, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на первом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1% стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае, если дифференциальный рентный доход отрицателен, он принимается за ноль.

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

1. Подготовительные работы:

 разработка содержания и программы работ;

 составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;

 сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.

2. Подготовка базы данных и расчет интегральных показателей оценки земель:

 разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;

 составление экспликаций и определение интегрального показателя плодородия почв объекта оценки;

 определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;

 определение интегрального показателя местоположения объекта оценки.

3. Расчет показателей стоимостной оценки сельскохозяйственных земель:

 определение дифференциального рентного дохода по плодородию, местоположению и технологическим свойствам;

 определение расчетного рентного дохода;

 расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

4.Оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель:

 оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом;

 оформление графической части государственной кадастровой оценки земель.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте РФ к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Рекомендация:

Для самоконтроля полученных знаний выполните тренировочные задания
из набора объектов к текущему параграфу

1 Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Утверждены приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 4 июля 2005 г. № 145.

2 Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ. Утверждена Госкомземом России и согласована с Минсельпродом России, Минэкономикой России и Мингосимуществом России 11 мая 2000 г.

3 Правила государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации. Утверждены Госкомземом России 15 мая 2000 г.; Технические указания по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ. Утверждены Государственным комитетом РФ по земельной политике 15 мая 2000 г.

7.3. Кадастровая оценка лесных земель

Земли лесного фонда  это совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности.

В состав земель лесного фонда входят лесные земли и нелесные земли.

К лесным землям относятся земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления:

а) вырубки  площадь, на которой остались пни;

б) земли с не сомкнувшимися лесными культурами  молодой лес, у которого не произошло смыкание крон;

в) гари и погибшие насаждения  сгоревшие и испорченные вредителями деревья;

г) прогалины  пустые участки внутри леса площадью менее 0,5 га;

д) редины  отдельно стоящие насаждения третьего класса возраста и более, имеющие полноту менее 0,3 м.

К нелесным землям относятся земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства, а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда.

Все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях городских и сельских поселений, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли), образуют лесной фонд.

Отношения в области использования и охраны земель лесного фонда регулируются лесным и земельным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации лесное законодательство Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Лесной фонд и расположенные на землях обороны леса находятся в федеральной собственности. В соответствии с федеральным законом допускается передача части лесного фонда в собственность субъектов РФ.

Гражданский оборот, т. е. купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут за собой отчуждение участков лесного фонда, не допускаются. Участки лесного фонда предоставляются гражданам и юридическим лицам на следующих правах пользования: аренды, безвозмездного пользования, концессии и краткосрочного пользования.

Классификация лесов по народнохозяйственному значению

В соответствии с экономическим, экологическим и социальным значением лесного фонда, его местоположением и выполняемыми им функциями, лесной фонд разделяется на три группы, а леса первой группы разграничиваются по категориям защитности.

К лесам первой группы относятся леса, основным назначением которых является выполнение водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных, иных функций, а также леса особо охраняемых природных территорий.

Леса первой группы разделяются на следующие категории защитности:

 запретные полосы лесов по берегам рек, озер, водохранилищ и других водных объектов;