Оценка стоимости земли

Оценка единичных объектов собственности  на конкретную дату выполняется, как  правило, небольшим количеством  персонала, решение принимается  одним специалистом.

 

1.6 Анализ  наилучшего и наиболее эффективного  использования земли

При оценке земельного участка следует  определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием  ряда факторов.

Анализ наилучшего использования  включает изучение альтернативных вариантов  использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность  местоположения, состояние рыночного  спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.п.

Большое значение при оценке стоимости  объекта, состоящего из земельного участка  и построек, придается анализу  наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка  с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым  этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования  земли.

Анализ земельного участка с  имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном  участке улучшений в целях  обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование  участка обеспечивает его самую  высокую стоимость. Варианты использования  должны быть законными, физически допустимыми  и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение – фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка. Учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения;

2) рыночный спрос – фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;

3) финансовая обоснованность – способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка.  Перспектива создания улучшений  – размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность  и физическая осуществимость  – анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

6) законодательная (юридическая)  допустимость – соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

7) максимальная доходность (максимум  дохода собственности и стоимости  участка), которая определяется дисконтированием  будущих доходов альтернативных  вариантов использования, с учетом  риска инвестиций.

Оценка земельного участка, как  и любого другого объекта недвижимости, определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования. Это значит, что рыночную стоимость земли  определяют, исходя из такого использования, которое является:

• наиболее вероятным;
• физически возможным;
• разумно оправданным;
• соответствующим требованиям действующего законодательства;
• финансово осуществимым.

Комбинация этих факторов дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. Наиболее эффективное использование  земельного участка может не совпадать  с его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка  следует принимать во внимание:

• его целевое назначение и разрешенное использование;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
• ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
• существующее использование земельного участка.

1.7 Повышение эффективности использования  городских земель

Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный  потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности  законодательства для этой категории  земель.

На ценность того или иного участка  одни и те же факторы могут оказывать  противоположное влияние:

– интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

– размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

В функционировавшей ранее плановой экономике с приоритетами промышленного  развития командно-административное распределение  «бесплатной» земли привело к  серьезным диспропорциям в развитии города и расточительному, не нужному  и даже вредному для города использованию  ценнейшей городской земли (в  том числе предприятиями и  организациями), нередко приводящему  к тяжелым экологическим проблемам. Однажды распределенная земля практически  не перераспределяется, что приводит к дальнейшему усугублению негативных тенденций.

Основные применяемые единицы  сравнения земельных участков:

- цена за 1 га – для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;

- цена за 1 м² – в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;

- цена за 1 фронтальный метр – для коммерческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

- цена за лот – применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки;

- цена за единицу плотности – соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.

Большинство земельных ресурсов в  настоящее время находится в  государственной и муниципальной  собственности. Практика показывает, что  в рыночных условиях городские земли  являются ценнейшим ресурсом и могут  служить стабильным источником доходов  местного бюджета.

Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования  земель является актуальным для них. Чтобы земельная собственность  использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка.

Чтобы земельная собственность  использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.

Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для  решения следующих задач:

- выработка градостроительной политики и социальное планирование;

- формирование предложения по типам функционального использования территории с учетом ее качества;

- формирование экономических механизмов размещения различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики;

- анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды, оптимизация муниципальных инвестиций в поддержание и развитие городской среды;

- определение инвестиционной привлекательности территории как функции стоимости городских земель.

Существуют два взгляда на ценность городских земель:

– проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;

– оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.

Основой формирования кадастровой  оценки земель и функционального  зонирования территории должна выступать  комплексная градостроительная  оценка рыночной стоимости.

1.8 Нормативная цена земли. Государственный  земельный кадастр

земельный недвижимость стоимость доходный

Как ранее отмечалось, земля, представляя особую общественную ценность, является объектом государственного регулирования. Оно осуществляется с помощью  государственного контроля за использованием и охраной земель, их мониторинга  и землеустройства, ведения Государственного земельного кадастра.

Государственный земельный  кадастр – это действующая на всей территории страны методически унифицированная система регистрации прав на землю и связанную с ней недвижимость, учета и оценки земельных участков. С системой кадастра связаны следующие основные функции регулирования земельных отношений:

•государственная регистрация  земельной собственности, землевладений  и землепользований;

• количественный и качественный учет земельных участков по землепользователям и угодьям;
• учет качества земель по рельефу, почвам, растительности, мелиоративному состоянию, подверженности эрозии и другим параметрам;
• бонитировка почв (лат. bonitas – доброкачественность), т.е. выраженная в классах бонитета их градуировка по природным свойствам, характеризующим продуктивность земель;
• экономическая оценка земли, т.е. определение ее сравнительной ценности как средства производства.

Управление Государственным  земельным кадастром возложено  на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем). Под  его руководством работают специально созданные органы Роскомзема – кадастровые бюро в районах и городах.

Они осуществляют:

• регистрацию земельных  участков с объектами недвижимости и прав на них;

• выдачу документов, удостоверяющих права на земельные участки и недвижимость;
• учет земель;
• формирование банка данных для установления цены земли, определения земельного налога и арендной платы;
• анализ состояния земельного рынка;
• информационно-справочное обслуживание и другие функции.

С точки зрения оценщика недвижимости, наиболее примечательна  функция кадастровых бюро, связанная  с определением цены земли. Исторически  эта функция выражала основное назначение земельного кадастра в России. В "Толковом словаре живого великорусского языка", написанного В.И. Далем в середине прошлого века, дано такое толкование земельного кадастра: "Кадастр – оценка сельских имений по различию их, соображая все местные их отношения; расценка". И еще: "Кадастровать – расценять имущество".

Эта определяющая функция  земельного кадастра долгое время была несправедливо забыта. И только после  введения многообразия форм собственности  на землю она вновь включена в  регламент кадастровых служб  как важный способ государственного регулирования земельных отношений.

Законом РФ "О плате  за землю" были установлены принципы экономического зонирования территорий для установления базовых ставок арендной платы и земельного налога, введено понятие нормативной  цены земли и определен порядок  ее расчета. Практическое осуществление  этого закона в части экономического зонирования территорий и государственной  оценки земли было возложено на службы нового Государственного земельного кадастра.