Оценка стоимости земли

Земельная арендная плата – это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.

Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость прав собственности  и аренды методом капитализации. Метод капитализации арендной платы  особенно удобен, когда земельные  участки сдаются арендаторам  в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В МСО  этот метод называется «капитализация арендной платы» за свободный участок. Если земельный участок способен независимо приносить ренту как  свободный, эту ренту при наличии  достаточных рыночных данных можно  капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако следует проявлять  осторожность, чтобы не быть введенным  в заблуждение особыми условиями аренды свободной земли, которые необязательно могут быть репрезентативными для конкретного рынка [23. С. 179].

Исходные  данные для капитализации можно  получить из анализа рыночной информации об арендных ставках при сдаче  в аренду свободных земельных  участков или через мультипликатор (арендная ставка/цена продажи) исходя из цен продажи участков земли, аналогичных  оцениваемому участку. К сожалению, в условиях слабого развития рынка  в большинстве регионов России эти  данные просто отсутствуют.

В настоящее  время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: коэффициент вида деятельности арендатора и коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

 

А = Q х К_д х К„ х 5,

 

где А – величина годовой арендной платы за земельный участок;

Cg – базовая ставка арендной платы за 1 кв. м;

К_д – коэффициент вида деятельности арендатора;

К_м – коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;

S – площадь земельного участка.

2.2 Метод остатка

 

Для оценки земельных участков, застроенных  объектами бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка  дохода для земли). Этот метод применяется  также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход.

Метод остатка широко применяется для  определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Согласно  принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

В МСО  данный метод называется «способ  остаточной стоимости». При применении способа остаточной стоимости для  оценки земли в качестве элементов  анализа также применяются данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования  с целью извлечения дохода. Из чистого  дохода делается вычет с учетом финансовой отдачи, требуемой улучшениями. Оставшийся доход считается остаточным, приходящимся на счет земли. Для получения показателя стоимости он капитализируется. Применение метода ограничивается доходными объектами  имущества. Он наиболее часто употребляется  для новых объектов имущества, для  которых требуется меньшее число  допущений [23. С. 178-179].

При применении метода остатка необходимо соблюдать  следующие условия:

• имеющиеся здания и сооружения соответствуют варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как НЭИ;
• стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
• известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

На  практике возможно использование двух вариантов метода остатка. Первый вариант  метода остатка предусматривает  определение остатка дохода, приходящегося  на земельный участок, а второй вариант  предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земельный участок.

Последовательность  расчета стоимости земельного участка  при применении первого варианта метода остатка такова:

1. расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;
2. расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости;
3. расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год;
4. расчет остатка чистого операционного дохода для земли;
5. расчет рыночной стоимости земельного участка.

2.3 Метод  предполагаемого использования

 

Условие применения данного метода – это возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.

В МСО  данный метод называется способом развития подразделений. Этот процесс связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости. Этот способ может быть приемлемым в некоторых ситуациях, однако он связан с рядом допущений, которые чрезвычайно трудно связать с толкованием рыночной стоимости. К выработке приемлемых допущений при применении данного способа рекомендуется подходить с особой осторожностью, при этом оценщик должен полностью раскрыть сделанные предположения [23. С. 178].

Метод предполагаемого использования имеет следующую последовательность действий [21. С. 3]:

1. определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;
2. определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода;
3. определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
4. определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций;
5. расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

 

Заключение

 

Земля выступает основой жизни и  деятельности человеческого общества. Она является сложным и специфическим  объектом оценки, что обусловлено  особенностями земли, такими как  неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также  необходимостью учета при оценке многих других факторов. В России земля  – один из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, также и из-за низкой степени развития земельного рынка и неразработанности земельного законодательства.

Теоретическим фундаментом процесса оценки служит система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости  земельного участка. Принципы оценки земельных  участков формируют исходные взгляды  субъектов рынка на величину стоимости  земли. Использование тех или  иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Принципы оценки земельных  участков тесно взаимосвязаны и  в зависимости от используемого  метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Они  представляют собой теоретическую  основу оценки стоимости земельных  участков, на которых базируются три  фундаментальных подхода к оценке – доходный, сравнительный и затратный.

В стратегии  рыночных преобразований, происходящих на всей территории России, институт оценки земли должен занять одно из важнейших  мест. Обоснование научных принципов  и практических методов оценки рыночной и кадастровой стоимости необходимо для эффективного развития отношений  по использованию земли:

• как основы жизни, деятельности и благосостояния народов России;
• как важнейшего природного ресурса, необходимого для развития всех отраслей народного хозяйства;
• как пространственного базиса под городскую застройку;
• как кладовой месторождений;
• как объекта налогообложения.

В данном пособии были рассмотрены различные  подходы, используемые для решения  проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам, риэлторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости  земельных участков. Эти проблемы могут возникнуть при различных ситуациях, например, когда земля ожидает своего эффективного собственника, арендатор ищет определенный земельный участок, инвестор хочет создать необходимое ему сочетание земли и строений или когда покупатель подбирает землю, обладающую значительным потенциалом увеличения стоимости.

 

 

Список литературы

 

1. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. / Конспект лекций. − Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
2. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. / Учеб. и практ. пособие. – М.: ИНФРА-М, 1996. – 176 с.
3. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.
4. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. / Н.А. Щербакова. – Р-н/Д.: Феникс, 2002. – 320 с.
5. Экономика и управление недвижимостью. / Учеб. пособие под общ. ред. проф. П.Г. Грабового. – М., 2000. – 357 с.
6. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.
7. Мжельская И.В. Оценка доходной недвижимости: Учеб. пособие / И.В. Мжельская. – Новосибирск: Изд-во СГУПСа, 2002. – 133 c.
8. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. / Гос. ком. по гражд. стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1988. – 70 с.

Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. / Н.А. Щербакова. – Р-н/Д.: Феникс, 2002. – 320 с.