Оценка стоимости земли

Кадастровая оценки земель производится по их категориям с учетом целевого назначения и использования, исходя из доходности земли, текущей  стоимости затрат на создание и воспроизводство  ее улучшений, соотношений спроса и  предложения, складывающихся на земельном  рынке. Земли сельскохозяйственного  назначения и лесного фонда оцениваются  по их продуктивности, природоохранной  и рекреационной значимости, местоположению. Земли городов и населенных пунктов  оцениваются по их функциональному  назначению с учетом насыщенности застройки, престижности местоположения, экологического состояния, социального и инженерно-транспортного  обустройства и других потребительских  свойств.

По совокупности этих характеристик  территории субъектов РФ разделяются  на ряд оценочных зон, дифференцированных по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли.

Согласно постановлению  Правительства РФ от 3 ноября 1994 г. №1204 "О порядке определения нормативной цены земли" и Инструкции Госналогслужбы РФ от 17 апреля 1995 г. №29 по применению Закона РФ "О плате за землю" нормативная цена земли по конкретным земельным участкам определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка соответствующего целевого назначения. Так, в начале 1997 г. по 69 оценочным зонам Москвы базовые ставки земельного налога составляли от 120 057 тыс. руб. за гектар в 1-й зоне до 5241 тыс. руб. за гектар в 69-й зоне, а расчетные значения нормативной цены земли – соответственно от 24 011 400 до 1 048 200 тыс. руб. за гектар.

Органы исполнительной власти субъектов РФ правомочны устанавливать  по своим оценочным зонам повышающие коэффициенты к нормативной цепе земли, но при этом ее повышение не должно быть более 75% уровня рыночных цен  на земельные участки конкретного  назначения соответствующей оценочной  зоны.

Нормативная цена земли фиксируется  в Земельном кадастре по каждому  участку наряду со сведениями об изменении  его статуса, границ, площади и  о расположенных на нем строениях. Эти данные востребованы всеми системами  информационного обеспечения рынка  недвижимости и ее государственной  регистрации.

Нормативная цена земли служит единственной базой для установления ставок арендной платы и стартовых  цен продажи земли из государственных  и муниципальных запасов. Следовательно, она является естественным ориентиром и низшей границей цеп на земельные  участки, продающиеся либо сдаваемые  в аренду на вторичном рынке.

 

 

Глава 2. Доходный подход к оценке земельного участка

 

В мировой  практике для кадастровой и единичной  оценки земельных участков применяются  три подхода:

1. доходный;
2. сравнительный;
3. затратный (техника остатка).

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости  земельных участков, утвержденными  распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке [21. С. 3]. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных  участков используются метод сравнения  продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной  ренты, метод остатка, метод предполагаемого  использования.

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

1. принцип наиболее эффективного использования;
2. принцип ожидания;
3. принцип спроса и предложения;
4. принцип замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или  путем дисконтирования ожидаемых  будущих доходов и выручки  от последующей перепродажи земельного участка.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка  на соответствующий коэффициент  капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость  земельного участка.

Доходный  подход включает три метода:

1. метод капитализации дохода (земельной ренты);
2. метод остатка (техника остатка для земельного участка);
3. метод предполагаемого использования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку  доходы распределены во времени и  могут существенно изменяться, а  коэффициент капитализации зависит  от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования  земельного рынка. Использование доходного  подхода требует проведения широких  экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ  финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе  доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые  периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как  до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит  в том, что потоки денежных средств  от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого  земельных участков должны определяться на одинаковой основе.

 

 

2.1 Метод  капитализации дохода (земельной  ренты)

 

Основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации  или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости  или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации  дохода основаны на использовании следующей  формулы:

 

Стоимость земли =Доход / Коэффициент  капитализации

 

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

1. определение величины капитализируемого дохода;
2. определение коэффициента капитализации;
3. определение рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода.

Доход от земельного участка рекомендуется  определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости  от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;

в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации.

В отличие  от оценки зданий и сооружений при  определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

В мировой  практике сложилось четыре подхода  к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для  капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый  подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам. В России в настоящее время денежный рынок нестабилен, поэтому данный подход использовать сложно.

Второй  подход – условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Данный  подход используется в настоящее  время в России при кадастровой  оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель – 50 лет.

Третий  подход – расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Формула определения ставки дохода методом  кумулятивного построения имеет следующий вид, где К – коэффициент капитализации (ставка дохода) для земельного участка; Kq – безрисковая ставка дохода на капитал; А) – премия за риск по г'-му фактору риска; п – число факторов риска.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

Экономическое содержание безрисковой ставки проявляется  в том, что:

а) она отражает доходность на наиболее ликвидные активы.

Инвестор как бы передает право  пользования своими денежными средствами по минимальной цене, но с гарантией  их возврата;

б) должен иметь место доступ всех инвесторов к данным высоколиквидным активам, выступающим в качестве альтернативного варианта вложений.

К безрисковым  относят инвестиции, возврат которых  гарантирует либо государство, либо в высшей степени надежный банк (для  иллюстрации, обычно делаются ссылки на Швейцарский банк).

На  зарубежных рынках недвижимости к безрисковым  относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как  правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве безрисковой ставки при анализе  инвестиций в недвижимость принимают  текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р, рекомендуется ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам). В отчетах независимых оценщиков часто используется ставка дохода по рублевым депозитам для максимального срока и максимальной суммы Сберегательного банка или выборка по банкам высшей категории надежности (для денежного потока, рассчитываемого в рублях).

При оценке стоимости земли коэффициент  капитализации также включает премию за риск инвестиций в оцениваемый  участок и премию за низкую ликвидность.

Премия  за риск инвестиций в оцениваемый  участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

Региональный  риск – это риск вложения средств в недвижимость, находящуюся, во-первых, под юрисдикцией страны, в которой имеется достаточно большая вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально-экономического и политического положения. Во-вторых, учитывается специфика региона.

Премия  за низкую ликвидность – учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен, как на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а также типичный срок экспозиции. В целом динамика цен и объемов продаж на земельном рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения.

Четвертый подход – метод анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка.

Для расчета  стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится  на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

Одной из разновидностей метода капитализации  является капитализация земельной арендной платы. Метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.