Оценка земельного участка на примере совхоза Черновский

По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий.

Описание вносимых поправок

Корректировка № 1. Право собственности. По объему передаваемых прав (право собственности) все аналоги объекта оценки имеют одинаковые условия. Таким образом, корректировка на право собственности не вводилась.

Корректировка № 2. Условия финансирования. Все объекты, принятые в качестве  аналогов продаются на рыночным условиях, следовательно введения поправки не требуется.

Корректировка № 3. Особые условия продажи. В цену продажи участка № 2 внесена поправка, учитывающая нетипичный срок экспозиции. Типичный срок экспозиции – 6 месяцев. Сокращение срока экспозиции на 4 месяца в среднем ведет к уменьшению цены на 10%.

Корректировка № 4. Время продажи. Основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке.

Рост цен на рынке земельных участков зафиксирован за первую половину 2009 г. 2% в месяц, за третий квартал 1% в месяц, за четвертый квартал рост цен не выявлен.

Поправка для аналога №1 составит 0% (отсутствие роста цен), для аналога №2 +2%, для аналога №3 + 7%, для аналога №4 +3%.

Корректировка № 5. Местоположение. Участки №1 и №4 имеют сходное местоположение с оцениваемым земельным участком. Участок №2, имеет лучшее расположение для строительства тепличного комплекса и пользуется большим спросом. Поэтому вносится понижающая поправка на местоположение -5% (анализ прошлых парных продаж устанавливает разницу в пределах 5-7%).

Участок №3 худшее расположение. Экспертно величина корректировки для участка №3 определена в +10%.

Корректировка № 6. Физические характеристики. Рельеф поверхности земельного участка №3 неровный. Это ухудшает физические условия. Величина поправки в цену продажи участка равна +1% (из анализа прошлых парных продаж (таблица 10).

 

Таблица 10 – Результаты корректировки цены сравниваемых участков

Элементы сравнения	Земельный участок №1	Земельный участок №2	Земельный участок №3	Земельный участок №4
Цена предложения, руб.	137555000	136808410	136400000	136 116 000
Размер участка, га	3050	3070	3100	3000
Цена за 1 га, руб.	45100	44563	44000	45372
1. Корректировка на право собственности	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.	45100	44563	44000	45372
2. Корректировка на условия финансирования, руб.	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.	45100	44563	44000	45372
3. Корректировка на особые условия  продажи, %	0,00	+10%	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.	45100	49019,3	44000	45372

 

Продолжение таблицы 10

4. Корректировка на время продажи	0	+2%	+7%	+3%
Скорректированная цена, руб.	45100	49999	47080	46733
5. Корректировка на местоположение	+0%	-5%	+10%	+0%
Скорректированная цена, руб.	45100	47499	51788	46733
6. Корректировка на физические (геологические) условия	+0%	+0%	+2%	+0%
Скорректированная цена, руб.	45100	47499	52823	46733

 

Определение стоимости оцениваемого участка

После введения поправок диапазон цен по сопоставимым участкам земли составил от 46733 руб. до 52823  руб. за 1 га. Стоимость 1 га оцениваемого участка определена как среднее значение и составляет 48038,75 руб. Следовательно, стоимость всего участка составит

48038,75 × 3063 = 147 142 691,25 руб.

Таким образом, по результатам оценки сравнительным подходом рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки составляет: 147142691,25 рублей.

 

 

3.3 Расчет итоговой рыночной стоимости

 

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать естественные агрономические свойства земельного участка, а также влияние источников антропогенного загрязнения. К числу основных агрономических свойств земельного участка и его почвенного слоя относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, доступная влага, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.) и качественные характеристики месторасположения земельного участка (рельеф, увлажнение, микроклимат).

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета ренты, связанные с принятой системой учета естественных агрономических свойств земельного участка.

Рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого земельного участка определяются по следующим критериям:

Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.

Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Затратный подход к оценке не применялся. Данный подход неприменим к оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку земля – объект недвижимости природного характера и не имеет затрат на ее создание.

Исходя из анализа всех данных, относящихся к рассматриваемым объектам оценки, в таблице 11 приведены полученные результаты анализа стоимости объекта.

 

Таблица 11 – Итоговая рыночная стоимость земельного участка

Наименование	Стоимость в соответствии со сравнительным подходом, руб.	Стоимость в соответствии с доходным подходом, руб.
Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения	147 142 691,25	135 610 581
Удельный вес подхода	40%	60%

 

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением различных подходов к оценке, можно сделать следующее заключение:

Земельный участок расположен в сельскохозяйственной зоне Волжского района. Северная граница проходит по автодороге Николаевка – совхоз Черновский от реки Черная Речка на восток до поворота дороги на совхоз Черновский. Восточная граница идет от этого поворота по оросительному каналу и по полевой дороге вдоль восточного берега водохранилища до моста через реку Черная Речка. Юго-западная граница идет от этого моста по дороге на село Николаевка до поворота на совхоз Черновский, далее по автодороге Николаевка – совхоз Черновский до реки Большая Черновка. Дорожная сеть развита хорошо и представлена асфальтированными, улучшенными и грунтовыми дорогами. Рельеф местности слабоволнистый.

Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Россия, Самарская обл., Волжский район п. Черновский по состоянию на дату оценки, с учетом округления составляет: 140223425 рублей.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду и т.п.

Заключение

 

В данной работе на тему «Оценка стоимости земельного участка расположенного в совхозе «Черновский» были раскрыты следующие вопросы:

- земля  как  объект экономической оценки;

- произведен  анализ рынка земельных участков  Самарской области

- доходный  подход к оценке земельных  участков (метод капитализации земельной  ренты);

- сравнительный  подход к оценке земельных  участков (метод сравнения продаж (способы типичного участка  и единицы сравнения).

В главе 1 рассматривается земля как объект экономической оценки. Описываются правовые основы земельных отношений, экономические принципы оценки земли и основные подходы к оценке земельных участков.

В главе 2 дана общая характеристика социально-экономического  положения Самарской области и проведен анализ рынка земельных участков.

Важнейшей особенностью земли, как средства производства, является ее способность при рациональном использовании сохранять и улучшать свои производственные качества. В то же время пренебрежительное отношение к земле приводит к ее деградации, снижению плодородного слоя и, как следствие, выбытию земель из сельскохозяйственного оборота. Тяжелое финансовое положение, в котором оказалось большинство сельскохозяйственных организаций, привело к тому, что площадь посевов сельскохозяйственных культур из года в год сокращается и, по сравнению с 1990 годом (начало проведения аграрной реформы), уменьшилась на 613 тыс. га и в 2009 году составила 2067 тыс. га. На сегодняшний день в области по разным причинам не используется 243 тыс. га пахотных земель или 8,6 % общей площади пашни, при этом наибольший удельный вес неиспользуемой пашни приходится на паевые земли и земли фонда перераспределения.

Одним из механизмов решения данной проблемы является создание действенного земельного рынка, способного стимулировать вложение денежных средств в АПК и повысить заинтересованность крестьян в эффективном и рачительном использовании земельных угодий.

Если проанализировать сделки с землей, совершенные в 2009 году в Самарской области, то приведенные данные свидетельствуют о том, что основной формой земельных отношений на сегодняшний день является аренда земельных участков.

В 2009 году действовало 22,3 тысячи договоров аренды на площади 273,2 тыс. га, заключенных органами местного самоуправления с гражданами и юридическими лицами, что составляет 61 % от всех сделок.

Глава 3 посвящена расчетам рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

При определении стоимости оцениваемого земельного участка мной были применены только сравнительный подход (метод сравнения продаж) и доходный подход (метод капитализации земельной ренты). Затратный подход не применялся, так как согласно методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, обязательным условием применения метода выделения является наличие улучшений на земельном участке.

Для проведения расчетов сравнительным подходом мной были выбраны 4 аналога. Основными ценообразующими факторами являются: размер участка, время продажи, условия финансирования, условия продажи, местоположение, физические характеристики.

После введения корректировок была получена рыночная стоимость оцениваемого земельного участка сравнительным подходом и она составила 147 142 691,25 руб. 

Доходный подход в работе был произведен методом капитализации земельной ренты. Для определения земельной ренты нами были использованы данные об урожайности и стоимости выращиваемых культур. Себестоимость (затраты на воспроизводство) определялась мной на основании показателей нормативной урожайности ОАО СПХ «Черновский». Величины рыночной стоимости земельного участка, полученная доходным подходом составляет 135 610 581.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением различных подходов к оценке, можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Россия, Самарская обл., Волжский район п. Черновский по состоянию на дату оценки, с учетом округления составляет: 140223425  рублей.

Библиографический список

 

1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание законодательства РФ, 26.01.2009, № 4, ст. 445.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009 с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
3. Гражданский Кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
4. Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ // Собрание законодательства РФ", 07.08.2000, № 32, ст. 3340.
5. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 08.05.2009) // Собрание законодательства РФ. - 29.07.2002. - № 30. - Ст. 3018.
6. Постановление Правительства Самарской области от 09.10.2006 №129 «Стратегия социально-экономического развития Самарской области на период до 2020 года» // Консультант Плюс.
7. Федеральный Закон №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, № 31, ст. 3813.
8. Федеральный Закон №122-ФЗ от 21.07.1997г. (ред. от 07.04.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519 «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» // Консультант Плюс.
10. Методология оценочной деятельности: современное состояние и перспективы развития в Российской Федерации. – М.: Фонд «Бюро экономического анализа», 2005. - 81 с.
11. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002) Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков // Консультант Плюсосударственный национальный доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2008 году. – М.: Федеральная служба земельного кадастра, 2008. - С. 96
12. Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2008 г. – М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2006. - С. 10-16, 146-154.
13. Артеменков Л.И., Артеменкова И.Л. О феномене дисконтирования и методике изложения капитализации в теории и практике ипотечного кредита // Вопросы оценки. – 2008. – №1. – С.4-13.
14. Акимова И.С., Баюк О.А., Лукьяница А.А., Прорвич В.А., Семенова Е.А. Аддитивные математические модели для выделения экологической, транспортной и иных составляющих рыночной стоимости городских земельных участков. – М.: Инфра-М, 2008.
15. Аксенов В.М., Левада Г.П. Особенности оценки стоимости земельных участков под уникальными объектами. – М.: Кнорус, 2008.
16. Анисимова Л.К. Принципы оценки земельных сервитутов. – М.: Кнорус, 2008.
17. Арсеньев С.В. Экспертные системы для оценки объектов урбанизированных земельных отношений с неполными исходными данными на основ современных ГИС-технологий // www.ocenka.net.Беленький В.Р..
18. Баков П.Д. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. – 2008. – № 103.
19. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента, как управлять капиталом. – М.: Финансы и статистика, 2008. - 383 с.
20. Варламов А. А. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 4. Оценка земель. – М.: КолосС, 2008. - 464 с.
21. Варламов А. А., Севостьянов А. В. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости. – М.: КолосС, 2008. - 265 с.
22. .Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека – М.: Экспо, 2008. - С. 11.
23. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. – М.: Экспо, 2008. - 345 с.
24. Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. – СПб.: СПБГУЭФ, 2008. - 174 с.
25. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Учебник для Вузов. – М.: Финансы и статистика, 2009. - 558 с.
26. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник: По программе курса МГЮА; Общая и особенная части курса в одной книге; С учетом нового земельного законодательства Изд. 9-е, перераб. – М.: Юрайт-Издат, 2009. - 656 с.
27. Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России // Экономика строительства. – 2008. – №6. – С. 2-15.
28. Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. – 2008. – № 1. – С. 256-261.
29. Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России // Земельный вестник России. – 2008. – № 1. – С. 5.
30. Кресникова Н. Становление земельного рынка в РФ// Экономика сельского хозяйства в России. – 2008. – №3. – С.9.
31. Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. – М.: АБК, 2008.
32. Коршунов А.Ф. Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки стоимости собственности. – МАОК, 2009.
33. Междисциплинарные вопросы оценки стоимости. /Под ред. Рутгайзер В.– М.: Квинто-Консалтинг, 2009. - 200 с.
34. Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. Международные стандарты оценки. Кн. 1 и 2. – М., 2009.
35. Медведева О. Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества. – М.: РИО МАОК, 2009. - 128 с.
36. Новодворский В.Д., Хорин А.Н. Об оценке основных средств // Бухгалтерский учет. – 2009. – № 5. – С. 24-27.
37. Петров В.И. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие.– М.: Дело, 2007. - 400 с.
38. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. – М., Дело, 2009. - 250с.
39. Постюшков А. В. Оценочный менеджмент. – М.: ФАИР-ПРЕСС, 2009. - 272 с.
40. Ромм А.П. Концепция кадастровой оценки городских земель на основе градостроительного подхода // RWAY. – 2008. – № 39.
41. Стрельникова Т.А. Методические положения по оценке земли сельскохозяйственного назначения. – Саратов, СГУ, 2009.
42. Соловьев М. М. Оценочная деятельность. – М.: ГУ ВШЭ, 2009. - 224 с.
43. Ушаков Е.П. Организация и моделирование массовой оценки недвижимости в имущественном налогообложении. – МАОК, 2008.
44. Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова О.Н., Мышанов А.И. Оценка для целей залога. Теория, практика, рекомендации. – М.: Финансы и статистика, 2008. - 384 с.
45. Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России // Отечественные записки. – 2009. – № 1. – С.262-268.
46. Эпштейн Д.Б. Финансово-экономические проблемы сельскохозяйственных предприятий России. – М., 2009.
47. Эккерт Дж. К. Организация оценки недвижимости. Пер. с англ. – М.: Стар Интер, 2008.
48. Kirk Hamilton. Genuine Saving as a Sustainability Indicator //The World Bank Environment Department. Environmental Economics Series. October 2009.
49. http://www.kadastr.ru/news/official/3692/ Земельный фонд РФ на 1.01.2006 года Федеральная служба земельного кадастра
50. http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2005.pdf Всероссийской научно-практической конференции "Земля России: экономика, право, собственность".
51. http://www.gks.ru/free_doc/2006/b06_11/2-01.htm Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям.
52. http://www.finansy.ru/publ/tax/001.htm Налоговые инициативы Правительства РФ.
53. http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=83&Id=1007&ContId=301 кадастровая оценка земель сельхозназначения в Самарской области.
54. http://www.roskazna.ru/reports/cb.html Информация об исполнении бюджетов.
55. http://www.budgetrf.ru/index.htm Университетская информационная система РОССИЯ. Оперативные статистические данные.
56. Проблемы оборота земель сельхозназначения.
57. http://www.vdv-rielt.ru/help/analytics/land/ Земля - рынок, прогнозы, аналитика.
58. http://www.irn.ru/articles/9909.html России нужен земельный рынок