Оценка земельного участка на примере совхоза Черновский

 

Поскольку методика кадастровой оценки земель базируется на доходном методе, то наивысшую оценку имеют земли, дающие наибольший уровень чистого дохода. Следовательно, можно использовать данные кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения при оценке инвестиционной привлекательности сельскохозяйственных районов Самарской области.

С точки зрения отдачи земельных угодий наиболее инвестиционнопривлекательными являются Ставропольский, Челно-Вершинский и Кошкинский районы. Безусловный лидер здесь Ставропольский район, обладающий высоким инфраструктурным и трудовым потенциалом. С учетом других факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность районов, представляют интерес для инвесторов Волжский, Безенчукский и Красноярский районы.

Однако кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения значительно различается даже в границах одного района. Например, кадастровая оценка сельскохозяйственный угодий Борского района составляет 12315 рублей, а в границах бывшего хозяйства «Луч Ильича», земли, находящиеся в общей долевой, собственности оценены в 17391 рубль за гектар, земли фонда перераспределения 12507 рублей, земли в ведении Петровской сельской администрации 5412 рублей. Бывшее хозяйство «Заря»: земли долевой собственности – 6666 рублей, земли фонда перераспределения – 10494 рубля, земли сельского округа – 1056 рублей. Бывшее хозяйство им. Калинина: долевая земля – 7689 рублей, фонд перераспределения – 858 рублей, земли сельского округа – 396 рублей.

Такой разброс стоимости сельскохозяйственных угодий делает очевидным вывод о том, что рынок земли и ее дальнейшее эффективное использование не могут быть экономически обоснованы без осуществления третьего этапа кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. Нужно оценить каждый замкнутый контур сельскохозяйственных угодий в границах однородной по качеству земли, что будет точно характеризовать кадастровую стоимость земель долевой собственности, земель фонда перераспределения. Это уже сегодня необходимо для осуществления программ социально-экономического развития территорий.

Предварительная стоимость работ по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий замкнутого контура в границах однородной по качеству земли в целом по области составит 20,0 млн. рублей. Это небольшая сумма для бюджета области, но и ее можно вернуть, заложив эти затраты при продаже земельного участка (так, например, в Австрии взимается 2-3,5% от суммы сделки).

Одной из причин, тормозящей развитие земельного рынка в Самарской области, является недостаточный уровень квалификации землеустроительных кадров. Особенно это касается владения компьютерными технологиями.

Кроме того, недостаточно компетентны в вопросах управления земельными ресурсами работники районных управлений сельского хозяйства и продовольствия и руководители сельскохозяйственных организаций.

Повышение эффективности использования земельных ресурсов Самарской области, активизация гражданского оборота земель, стимулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в значительной степени зависят и будут определяться результатами внедрения автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра, автоматизированной системы управления недвижимостью, других информационных систем, обеспечивающих государственный учет и регистрацию прав на объекты недвижимости, налогообложение, управление и распоряжение недвижимостью, межведомственный электронный обмен информацией.

3 Определение стоимости земельного  участка

 

3.1 Характеристика объекта оценки  и его описание

 

Оцениваемый объект расположен по адресу: Самарская обл., Волжский район п. Черновский (см. приложение 2).

 

Таблица 4 – Описание земельного участка

Характеристика	Значение
Местоположение	Самарская обл., Волжский район, ЗАО «Черновский»
Кадастровый номер	50:37:005 04 05:0004.
Площадь земельного участка, га	3063 га (не застроенный).
Целевое назначение земельного участка	Земли сельскохозяйственного назначения.
Наличие инфраструктуры	Коммуникации: электричество – 2 мВт (возможно приобретение до 8 мВт); газ – выведен на площадку; вода – собственные артезианские скважины, водонасос; канализационные стоки от промышленной площадки
Подъезд	Асфальтированная дорога от трассы "Обход г. Самара"; в 5 км проходит автомагистраль "Центральная"; в 17 км находится федеральная трасса М5 Москва-Челябинск. Легкий доступ к автомагистралям позволяет большегрузному транспорту избегать проблем больших городов с пробками и с дополнительными затратами на проезд
Расстояние до г. Самары	35 км.

Земельный участок расположен в сельскохозяйственной зоне Волжского района (рисунок 3).

Рисунок 3 – Форма земельного участка

 

Оцениваемый объект соответствует указанным нормативам и не противоречит разрешённому виду использования. Оцениваемый земельный участок находится в территориальной зоне инженерно-транспортной инфраструктуры.

Выводы визуального осмотра: форма участка – почти правильный четырехугольник; рельеф ровный; риск затопления отсутствует; несущая способность грунтов удовлетворяет требованиям строительства.

Объект имеет достаточную транспортную доступность, как с точки зрения общественного транспорта, так и для индивидуальных владельцев автотранспорта. Район не имеет значительных отклонений показателей экологической обстановки от средне районной. Местонахождение объекта оценки привлекательно для размещения сельскохозяйственного производства.

Выводы визуального осмотра:

форма участка – почти правильный четырехугольник;

рельеф ровный;

риск затопления отсутствует;

несущая способность грунтов удовлетворяет требованиям строительства.

Следовательно, физические характеристики участка не накладывают никаких ограничений на его возможное использование в качестве производственного.

Анализ рынка недвижимости и коммерческой привлекательности объекта оценки не проводился, так как рассчитывалась специальная стоимость для конкретного инвестора.

Земельный участок будет использоваться для сельскохозяйственного производства, строительства тепличного комплекса по выращиванию роз по Голландской технологии, данное использование является, по нашему мнению, так же финансово-осуществимым, юридически правомочным и максимально эффективным в рамках вышеуказанных условий.

 

3.2 Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий ОАО СХП «Черновский»

 

Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в следующей последовательности:

1) сбор и подготовка исходной нормативной и статистической информации;

2) определение нормативной урожайности по каждой группе почв в разрезе основных сельскохозяйственных культур;

3) определение величины земельной ренты;

4) определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий.

После анализа состояния сельскохозяйственных угодий ОАО СХП «Черновский» Волжского района Самарской области и основных тенденций их использования для оценки был составлен севооборот культур – из набора культур, традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка, с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории оценки, неистощительного и наиболее эффективного использования сельскохозяйственных земель (таблица 5).

 

Таблица 5 – Севооборот ОАО СПХ «Черновский» за 2006 – 2009 гг.

Год	Сельскохозяйственная культура
2006	Ячмень с подсевом многолетних трав
2007	Картофель
2008	Картофель
2009	Многолетние травы

 

Показатели нормативной урожайности, закупочных цен и затрат, характерные для культур, представленных в севообороте (таблица 6).

 

Таблица 6 – Показатели нормативной урожайности, закупочных цен и затрат ОАО СПХ «Черновский»

Сельскохозяйственная культура	Нормативная урожайность, ц/га	Закупочная цена, руб./ц	Затраты на производство, руб. /га
Ячмень с подсевом многолетних трав	21	206	4344
Картофель	120	257	30840
Многолетние травы	44	70	3096

 

Затраты на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные издержки семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Расчет затрат в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, при определении затрат на производство должна учитываться прибыль предпринимателя, которая исходя из «Технических указаний по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий на уровне субъекта Российской Федерации» может быть принята в размере 20% от материальных издержек.

Расчет коэффициента капитализации

Для целей настоящей оценки безрисковая ставка принимается равной ставке дохода по рублевым депозитам по выборке банков высшей категории надежности, которая на дату оценки составляет 10% годовых.

Определение величины премии за риск

Факторами, определяющими величину премии за риск, являются: риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья; риск низкой ликвидности.

 

Таблица 7 – Расчет премии за риск инвестиций в сельскохозяйственные земли:

Фактор риска	Величина премии за риск, %	Обоснование величины премии за риск
Риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья	6	В Самарской области доход от сельскохозяйственного производства значительно ниже, чем в строительстве, промышленности и других отраслях экономики области
Низкая ликвидность	5	В настоящее время рынок сельскохозяйственных земель в Самарской области не сложился, поэтому ликвидность оцениваемого земельного участка низкая, рассчитанная исходя из срока экспозиции в шесть месяцев
Итого	11

Премия за низкую ликвидность рассчитана по формуле:

 

                              (8)

 

Таким образом, коэффициент капитализации составляет

10 + 11 = 21%.

 

Таблица 8 – Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Показатель	Ячмень с подсевом	Картофель	Многолетние травы	Среднее значение
Урожайность, ц/га	21	120	44
Цена продажи, руб./ц	297,62	442	156,42
Валовой доход, руб./га	6250	53040	6882,5
Затраты, руб./ га	4344	30840	3096
Рента, руб. / га	6250 – 4344  = 1906	53040 – 30840 = =22200	6882,5 –3096 =3786,5	27892,5:3 = 9297,5
Стоимость земли, руб./ га	9297,5 : 21% = 44273,77

 

Стоимость объекта оценки = 3063 × 44273,81 = 135610581 руб.

 

Метод сравнения продаж

В результате проведенного исследования рынка был выделен для сравнительного анализа ряд объектов. Информация о характеристиках данных объектов получена из риэлтерских агентств г. Самара  и с сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектов, после проверки достоверности информации остановились на трех объектах-аналогах. В данном отчёте объекты-аналоги условно обозначены под номерами №2, №3, №4 (таблица 9).

 

Таблица 9 – Характеристики сравниваемых участков

Участок	№1	№2	№3	№4
Цена продажи, руб.	29 500	30 800	33 400	24 000
Размер участка, га	0,20	0,25	0,28	0,18
Время продажи, мес./год	01/11/2009	01/08/2009	01/05/2009	01/07/2009
Условия финансирования	Безналичный расчет	Безналичный расчет	Безналичный расчет	Безналичный расчет
Условия продажи	Не выявлено	Не типичный срок продажи (2 месяца)	Не выявлено	Не выявлено
Местоположение	Волжский район, ОАО СХП «Черновский» 35 км. от г. Самары	Волжский район, ОАО СХП «Рогозино», 35 км. от г. Самары	Волжский район, ОАО СХП «Кулачково», 30 км. от. г. Самары	Волжский район, рядом с г. Кинель, 55 км. от г. Самары
Физические характеристики	Не выявлено крупных различий	Не выявлено крупных различий	Рельеф поверхности неровный	Не выявлено крупных различий