Особенности аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

 

Из названий статей Земельного Кодекса РФ видно, что часто используется термин «строительство», но как это ни удивительно, само определение этого термина, а также связанных с ним других терминов, в кодексе отсутствует.

По всей видимости, для определения понятия "строительство" следует обратиться к статье 1 Градостроительного Кодекса РФ: строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Отсюда следует, что под нуждами, которые не связаны  со строительством, следует понимать садоводство, огородничество, сенокошение, выпас скота, полевые участки, предоставляемые  для ведения личного подсобного хозяйства, пчеловодства и т.п.

Для приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых зданиями, строениями, сооружениями, необходимо наличие нескольких условий.

Необходимый земельный  участок должен быть занят зданием, строением или сооружением. Данное здание (строение, сооружение) обязательно должно относиться к недвижимому имуществу.

Предоставление  прав на земельные участки из земель, которые находятся я в государственной  или муниципальной собственности- вид земельных отношений, который выступает  предметом земельного права.

Предоставление  земельных участков осуществляется в соответствии со ст. 29 ЗК РФ на основании решения исполнительных органов власти или органов местного самоуправления. При этом, в зависимости от формы собственности на земельный участок, определяется  орган, принимающий решение (федеральная собственность, собственность субъекта Федерации, муниципальная собственность).

Необходимо  отметить, что разграничение государственной  собственности в настоящее время еще не завершено, поэтому применяется порядок, предусмотренный п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»¹⁸: распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления, а в столицах субъектов федерации и административных центрах на основании соответствующего закона может осуществляться органами исполнительной власти субъекта РФ.

В правовой литературе довольно много мнений о понятии "цели, не связанные со строительством". Существует, например, мнение о том, что основным признаком отнесения к данной категории является конкретное целевое назначение предоставляемого гражданину участка¹⁹.

В случае предоставления государственных или муниципальных  земель под нужды, связанные со строительством, устанавливается особый, более жесткий порядок предоставления, нежели в тех случаях, когда участок предоставляется для использования в целях, не связанных со строительством.

На законодательном  уровне  поэтапное  разграничение  процедуры предоставления земельных  участков с целевым назначением  для строительства выглядит следующим  образом:

- предоставление земельных  участков с предварительным согласованием места расположения объектов строительства;

- предоставление земельных  участков без предварительного  согласования места расположения  объектов строительства.

Земельным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень случаев, когда предварительное  согласование предоставления земельного участка не производится.

В данный перечень входят: предоставление участка для нужд сельского и лесного хозяйства; гражданину для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства; размещение объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией и правилами землепользования и застройки.

Предоставление  земельных участков для строительства  с предварительным согласованием  места расположения объекта строительства  осуществляется в тех случаях, когда  заранее неизвестно местоположение объекта, или объект по своей специфике нуждается в подборе соответствующего участка, обладающего требуемыми качествами, или, наконец, когда речь идет об изъятии сельскохозяйственных земель для использования в целях, не связанных с сельскохозяйственном производством.

Предварительное согласование может быть обосновано и другими причинами. Чаще всего это имеет место за пределами населенных пунктов или на землях населенных пунктов, не имеющих проектов планировки и застройки.²⁰

Нарушения требований земельного и природоохранного законодательства, допущенные при утверждении акта выбора земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, могут послужить основанием не только для признания незаконными решений соответствующих органов о предварительном согласовании места размещения объекта, но и для признания недействительным в судебном порядке договора аренды земельного участка для строительства, заключенного в порядке статьи 32 ЗК РФ.

Это подтверждается случаем из судебной практики.

Например,  Верховный  суд Чувашской Республики от 03.10.2012 по делу N 33-3199-12 в своем определении  удовлетворил иск о признании  недействительными постановления  о предоставлении участка для  реконструкции объекта недвижимости и договора аренды. Суд правомерно исходил из того, что в нарушение процедуры предоставления участка ответчик с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта не обращался. Соответственно, в отсутствие такого заявления администрация не вправе совершать действия, необходимые для принятия решения о предоставлении земельного участка.

Предоставление  земельных участков для целей, связанных  со строительством без предварительного согласования места расположения объекта  допускается в случаях, когда не требуется проведение изыскательских работ по поводу участка.

Сюда можно  отнести предоставление земельных  участков в населенных пунктах в  соответствии с проектом их планировки и застройки, предоставление участков для расширения существующих объектов и т.п.

В случае предоставления земельного участка с предварительным  согласованием места размещения объекта гражданин или юридическое  лицо обязаны пройти установленные  законодательством и достаточно длительные процедуры по согласованию с различными государственными, муниципальными органами и организациями планируемого к размещению объекта на еще не существующем как объект права, не сформированном земельном участке на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории. На торги же выставляется полностью готовый к застройке земельный участок. При этом действия по формированию этого участка, проведению кадастровых работ, определению вида разрешенного использования и технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения осуществляются органами государственной власти или местного самоуправления. 

Особое внимание хочется уделить вопросу предоставления земельных участков в аренду под индивидуальное жилищное строительство.

Статья 30.1 Земельного кодекса РФ определяет, что земельные  участки из земель, находящихся в  государственной или муниципальной  собственности, предоставляются в  аренду без предварительного мест размещения объекта, исключительно на аукционах. Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 30.2 ЗК РФ земельные  участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление такого земельного участка осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется администрациями муниципальных районов, городских округов.

2.2.Особенности предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством

 

Как следует  из положений ст. 34 ЗК РФ-предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, осуществляется по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления.

Органы местного самоуправления городских и сельских поселений информируют население  о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Информирование осуществляется через печатные средства массовой информации (газеты).

Как правило, в  решении органа государственной  власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться  имуществом (постановлении или распоряжении), делается ссылка на конкретный номер газеты, в которой было помещено объявление о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.²¹

Земельный Кодекс РФ не предусматривает проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка гражданам для целей, не связанных со строительством

На практике возможно возникновение ситуации, когда  в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления поступают две или более заявки на один земельный участок в целях его предоставления не для строительства.

Министерство  экономического развития Российской Федерации определило, что в случае поступления двух и более заявок на один земельный участок такой участок должен быть предоставлен тому лицу, которое осуществило подачу заявления ранее других (при условии выполнения требований законодательства).

В соответствии со ст. 34 Земельного Кодекса РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений.

Надлежит учесть, что цели, не связанные со строительством, станут отличаться в городских округах и городских районах (сельских поселениях).

В городских районах цели, никак не связанные со строительством, -, в большей степени сельскохозяйственные цели, в то время как в городских округах- бытовые.

В Республике Татарстан законодательство относительно порядка предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством находится на достаточно высоком уровне.

В Республике утверждены Положения о порядке предоставления находящихся на территориях муниципальных районов земельных участков для целей, не связанных со строительством действующие на территории Камско-Устьинского²², Апастовского²³ и Дрожжановского²⁴ и других районов.

Также, Казанской  городской Думой утверждено положение о порядке предоставления находящихся на территории г. Казани земельных участков для целей, не связанных со строительством.²⁵

Положение направлено на обеспечение управления и распоряжения земельными участками в городе Казани на основе принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур их предоставления, достижение рационального и наиболее эффективного использования земель в городе Казани в условиях рыночных отношений.

Положение регулирует отношения по предоставлению земельных участков для размещения объектов мелкорозничной сети, размещения стоянок автомобильного транспорта, благоустройства территории, размещения металлических гаражей.

Уполномоченным  органом Исполнительного комитета г. Казани  является функциональный орган Исполкома г. Казани, выполняющий  функции в сфере земельных  и имущественных отношений на основании муниципальных правовых актов г. Казани.

Как следует  из вышеупомянутых Положений, для целей, не связанных со строительством, земельные участки на могут быть предоставлены для: размещения объектов мелкорозничной сети; стоянок автомобильного транспорта; благоустройства территории, установки металлических гаражей; присоединения земельного участка к смежному земельному участку; других не связанных со строительством целей.

В Санкт-Петербурге это регламентируется на другом уровне - принят Закон Санкт-Петербурга от 30.06.2010 № 447‑113 «О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством».

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона Санкт-Петербурга № 447-113 гражданам предоставляются  земельные участки без проведения торгов в аренду для целей, не связанных  со строительством, в случае использования ими земельных участков не в целях осуществления предпринимательской деятельности.

 

2.3.Особенности приобретения права аренды на земельные участки на которых расположены здания, строения, сооружения.

 

Для приобретения земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной собственности и занятых зданиями, строениями, сооружениями, необходимо наличие нескольких условий.

Необходимый земельный  участок должен быть занят зданием, строением или сооружением. Данное здание (строение, сооружение) обязательно должно относиться к недвижимому имуществу. Недвижимым имуществом считаются объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Это означает, что здания, строения, сооружения являются капитальными. Их не следует путать с временными объектами, к которым относятся летние кафе, ларьки, тенты, рекламные щиты и другие объекты, не имеющие фундамента.