Особенности аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Определить  точно, является тот или иной объект движимым или недвижимым имуществом, поможет организация (орган), осуществляющая государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости - БТИ. Если в справке или выписке БТИ будет написано, что на земельном участке строений нет, то объекты являются временными. Земельные участки, находящиеся под такими объектами, предоставляются для целей, не связанных со строительством.

Порядок приобретения земельных участков, занимаемых зданиями, строениями, сооружениями, регламентирован  ст. 36 ЗК РФ.

На практике встречаются такие ситуации, когда  неопределенность в статусе объекта, занимающего земельный участок, может привести к ошибкам в оформлении документов. Например, орган, наделенный правом распоряжаться земельными участками (Комитет по управлению имуществом (государственным или муниципальным), может предоставить земельный участок под фактически занимаемую постройку по вышеуказанной статье, то есть под объект недвижимости.²⁶

После получения  документов на земельный участок  в Комитете по управлению имуществом и Комитете по земельным ресурсам необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию по месту нахождения объекта недвижимости в пределах регистрационного округа.

На регистрацию  необходимо представить документ, подтверждающий право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления заявителя на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке.

Если право  на здание, строение, сооружение возникло у заявителя после 18 февраля 1998 г.²⁷ и было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, который ведет регистрирующий орган (Росрегистрация), то предоставление правоустанавливающего документа на такое здание, строение, сооружение не требуется.

Если объект, находящийся на земельном участке, не является объектом недвижимости, то он не подлежит государственной регистрации. У заявителя нет и не может быть на него документов как на объект недвижимости. Получается противоречие между решением компетентного органа о предоставлении земельного участка, где указано, что последний занят объектом недвижимости, и реальным положением вещей.

В регистрации  будет отказано, поскольку заявитель  не сможет представить документ, подтверждающий его право на объект недвижимости, расположенный на земельном участке. В этом случае все придется начинать сначала и оформлять земельный участок в Комитете по управлению имуществом для целей, не связанных со строительством.

К сожалению, нередко  органы государственной власти или  местного самоуправления заключают  договор аренды земельного участка  с одним лицом, тем, которое первым обратилось с заявлением, несмотря на то что арендуемый земельный участок занят зданием, помещения в котором принадлежат нескольким лицам. В регистрации такого договора органы Росрегистрации отказывают в случае обнаружения в выписке БТИ, техническом паспорте либо в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о том, что здание находится в собственности не только у арендатора.

Таким образом, наличие на земельном участке недвижимого имущества третьих лиц не является препятствием для передачи такого участка в аренду, если к моменту заключения договора арендатор владел этим участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и имеет в собственности недвижимое имущество на данном участке.

Данное утверждение подтверждается судебной практикой.²⁸

Подведем итоги  данной главы.

Земельные участки, которые находятся в государственной  или муниципальной собственности, предоставляются в собственность  граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с земельным законодательством и  федеральными законами не подлежат передаче в частную собственность. Приобретение таких земельных участков земельным законодательством предусматривается на возмездной основе двумя способами: посредством участия в торгах и без участия в торгах.

Порядок организации подобных мероприятий и участия в них граждан вступил в действие с 01.01.2009 г. В соответствии с ним на торги (аукцион, конкурс) может быть выставлен только земельный участок с границами, установленными в порядке, предусмотренном Земельным Кодексом РФ.  Выставляемый на торги (аукцион, конкурс) земельный участок, предназначенный для целей индивидуального (малоэтажного) строительства, должен отвечать определенным условиям.

Порядок и условия предоставления земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду из категории земель сельскохозяйственного назначения определяются следующими документами:

1) Федеральным  Законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об  обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

2) Земельным  Кодексом Российской Федерации  от 25.10.2001 №136-ФЗ.

Порядок предоставления земельных участков в аренду для различных целей (для целей, не связанных со строительством или наоборот, для строительства) регламентируется различными правовыми актами на местном уровне.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

В данной работе было дано понятие  договору аренды, раскрыты существенные условия договора аренды, квалифицирующие признаки, а также   освещены основные вопросы регулирования договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

В законодательстве, регулирующем вопросы аренды земельных участков много пробелов.

Так, не соответствует действующему законодательству заключение договора аренды, предметом которого будет земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом. Собственникам квартир уже принадлежит право общей долевой собственности на земельный участок. Они не могут быть одновременно собственниками и арендаторами одного и того же земельного участка.

Кроме того, действующим  законодательством просто не предусмотрено  другого вида права на земельный  участок, расположенный под многоквартирным  жилым домом, кроме права собственности, а точнее права общей долевой  собственности. Если земельный участок предоставлен в аренду лицу, которое не является собственником помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке - предмете договора аренды, то данное лицо не может стать арендатором данного земельного участка еще и в силу ст. 36 ЗК РФ. Согласно данной статье граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков, занимаемых данной недвижимостью.

Поскольку ЖК РФ, установивший, что право общей долевой собственности является единственным видом права на земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом, вступил в законную силу только 1 марта 2005 г., встает вопрос, что же делать, если до указанной даты земельный участок зарегистрирован на праве аренды или ином праве.

Подлежит разъяснению и вопрос определения арендной платы.

Необходимо четкое определение в законодательстве, о рыночной или кадастровой  идёт речь. На наш взгляд, это должна быть рыночная стоимость земельного участка, как это принято в большинстве цивилизованных государств.

По действующему законодательству процедура предоставления земельных участков для строительства,  является наиболее сложной и запутанной.

Законодательство  в данной области требует значительных измений.

Во-первых, необходимо ввести прозрачные процедуры предоставления земельных участков преимущественно  на торгах, когда предметом торгов являются сформированные земельные участки.

Во-вторых, необходимо установить четкие сроки прохождения  документов и согласований в разных инстанциях, внедрить принцип "одного окна".

Также, необходимо детальное изучение судебной практики по вопросам рассмотрения категорий споров, связанных с арендой земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Стоит продумать, как повысить эффективность применения законодательства, в данной сфере  чтобы не допускать использования искусственных  оснований для признания сделок недействительными, злоупотребления этим институтом недобросовестными сторонами сделки с целью уклонения от выполнения взятых на себя  договорных обязательств.

 

 

 

Список использованных источников

 

Нормативно правовые акты:

1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)
2. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) // "Российская газета", N 145, 30.07.1997.
3. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301
4. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) // "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410,610
5. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)  // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147
6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) // "Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594
7. Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"// "Собрание законодательства РФ", 31.12.2012, N 53 (ч. 1), ст. 7627
8. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.06.2012) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"// Парламентская газета", N 140-141, 27.07.2002
9. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ(ред. от 30.12.2012) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4148
10. Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 (ред. от 26.06.2007) "О плате за землю"// "Ведомости СНД и ВС РФ", 31.10.1991, N 44, ст. 1424.
11. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 13 сентября 2011 г. N 475 г. Москва // "Российская Газета" - Федеральный выпуск №5681от 18.01.2012
12. Распоряжение Минимущества РФ от 02.09.2002 N 3070-р (ред. от 06.07.2004) "Об утверждении примерных форм Решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков"// "Российская газета", N 191, 09.10.2002
13. Решение Камско-Устьинского районного Совета от 19.06.2009 N 233 (ред. от 26.09.2011) "О Положении о порядке предоставления находящихся на территории Камско-Устьинского муниципального района Республики Татарстан земельных участков для целей, не связанных со строительством"
14. Решение Апастовского районного Совета от 25.10.2008 N 393 "Об утверждении Положения о порядке предоставления находящихся на территории Апастовского муниципального района земельных участков для целей, не связанных со строительством"
15. Решение Дрожжановского районного Совета от 23.05.2008 N 32/4 "О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством"
16. Решение Казанской городской Думы от 23.08.2006 N 49-11(ред. от 08.10.2010) "О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством"

 

 

Специальная и учебная литература:

 

17. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая.- Изд. 2-е, испр. -М., Статут, 2007.-986с.
18. Бурлаченко О.В. Земельный участок в системе недвижимого имущества: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2006. С. 21.
19. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. 2-е изд., испр. М.: Статут, 2000. С. 85.
20. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о банкротстве // Вестник ВАС РФ. 2001. N 3. С. 92
21. Голубева Н. Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2005. N 7, 8
22. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве// Хозяйство и право. 2003. № 2. С.32-35.
23. Ерш А.В. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право. 2006. N 4
24. Петренко С.В. О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе// Государство и право. 2010 г.. №3. С.30-37.
25. Уткин В.А. Отдельные вопросы земельно-правовых споров// Земельный вопрос в России и его решение: Сб. научн. статей. М.:, 2002. – 172с.

 

Юридическая практика

 

26. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 11 (ч. 2), 2003
27. Определение Верховного суда Чувашской Республики от 03.10.2012 по делу N 33-3199-12
28. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.06.2012 по делу N А21-5554/2011

 

Монографии  и статьи

 

29.  Бессонова В.В. «Правовой режим земельных участков: разграничение предметов регулирования земельного и гражданского законодательства ("Государственная власть и местное самоуправление", 2012, N 8
30. Завьялов А.А., Маркварт Э. «Земельные отношения в системе местного самоуправления» ,"Статут", 2011
31. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю.) (под ред. М.Ю. Тихомирова) Споры о правах на земельные участки. Комментарии, судебная практика, официальные разъяснения, образцы документов", ("Издательство Тихомирова М.Ю.", 2012)