Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

ext-align:justify">Т – срок исполнения для сельскохозяйственных угодий; принимается равным сроку, после которого происходит вырождение настоящей стоимости будущего потока дохода или ее приращение становится равным погрешности счета;

y –ставка дивидендной доходности; принимается равной величине, обратно пропорциональной сроку, при котором происходит вырождение значения настоящей стоимости будущего дохода;

r – безрисковая ставка доходности.

Метод реальных опционов применим только в том случае, когда стоимость базового актива (S) превышает стоимость развития (Х), то есть выполняется неравенство S > X.

Пример определения ставки дивидендной доходности при разных значениях ставки дисконтирования:

 

Ставка дисконтирования, i	Срок исполнения, T	Фактор дисконтирования, 1/(1+i)T	Дивидендная доходность, y; =1/T
15%	50 лет	0,000923	0,02
10%	70 лет	0,001266	0,014286
9 %	80 лет	0,001014	0,0125
8%	85 лет	0,001442	0,011765

 

Процедура расчета рыночной стоимости методом реальных опционов состоит из следующих этапов:

1)     определяется дисперсия и среднеквадратичное отклонение валовых доходов от продажи сельскохозяйственной продукции, например, пшеницы за ряд лет;

2)     определяется безрисковая ставка и ставка дисконтирования (коэффициент капитализации для земли);

3)     определяется стоимость базового актива (капитализированный валовой доход от сельскохозяйственной продукции) и стоимость развития (капитализированные затраты на производство пшеницы);

4)     определяется срок исполнения и ставка дивидендной доходности для выбранной ранее безрисковой ставки;

5)     определяются другие параметры, необходимые для расчетов;

6)     рассчитывается стоимость по формуле Блека-Шоулза.

 

2.5 Оценка залежей, сенокосов и пастбищ

 

Залежи могут оцениваться методом капитализации чистого операционного дохода, который можно получить от их предполагаемого использования в будущем, но с учетом затрат на их восстановление и мелиорацию. При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из средней урожайности кормовых культур, сложившейся при применяемых наиболее типичных технологиях ведения сельского хозяйства в оцениваемом районе.

При оценке сенокосов следует учитывать степень доступности сенокосов и возможности получения реального дохода от них при имеющемся уровне инфраструктурного обустройства хозяйства (наличия подъездных путей, техники и т.д.) и других особенностей. Данную процедуру можно считать аналогом учета недозагрузки арендуемых площадей при оценке зданий коммерческого назначения.

Пример:

Выход сена	40 ц/га
Закупочная цена сена	300 руб./ц
Коэффициент операционных расходов (затраты на заготовку сена и улучшение сенокосов)	0,6
Доход от сенокосов =	(300 × 40)×(1- 0,6)= 4800 руб./га
Коэффициент капитализации	0,18
Стоимость сенокосов =	4800 : 0,18= 26666 руб./га

 

При оценке пастбищ валовой доход может определяться исходя из выхода основной животноводческой продукции в расчете на гектар. При таком подходе учитывается средняя продуктивность скота, сложившаяся в животноводстве, допустимые нагрузки на пастбища (нормы выпаса) или сложившаяся средняя «земле емкость» животноводства (количество гектар в расчете на 1 голову скота).

 

Пример оценки пастбищ по доходу от молока:

Пастбищный период	5 месяцев в году
Средняя годовая продуктивность коров	4400 л
Продуктивность коров в пастбищный период	4400 л : 12 × 5 мес. = 1833 л
Допустимая нагрузка на пастбище	2 коровы на 1 га
Цена приемки молока	6,40 руб./л
Себестоимость получения молока	4,48 руб./л
Коэффициент капитализации	20 %
Доход от пастбищ по молоку =	(6,4×1833×2)–(4,48×1833×2)=7038 руб./га
Стоимость земли под пастбищем =	7038: 0,20 = 35190 руб./га

 

При расчете стоимости следует учитывать влияние внешнего износа, проявляющегося в невозможности получения дохода от пастбищ по их потенциальной продуктивности. Один из вариантов такого учета приведен ниже.

Пример:

Требуется оценить 10 га пастбищ.

Стоимость земли под пастбищем, рассчитанная по потенциальному доходу - 35190 руб./га.

Стоимость 10 га пастбищ =35190 × 10 =351900 руб.

Допустимая нагрузка на пастбище – 2 коровы на 1 га.

Фактическое поголовье обеспечивает использование при допустимой нагрузке 5 га. Для использования остальной площади требуется приобретение еще 10 коров (2 кор./га × 5 га).

Рыночная стоимость 1-ой коровы – 30 000 руб.

Стоимость приобретения 10 коров – 300 000. руб.

Отсюда стоимость 10 га пастбищ = 351 900 руб. – 300 000 руб. = 51 900 руб.

Соответственно стоимость 1 га пастбища = 51 900 руб. : 10 = 5 190 руб.

В стоимости приобретения коров не учтены затраты на транспортировку и иные непредвиденные расходы. С учетом этих статей стоимость земли под пастбищем будет еще меньше.

При проведении расчетов, учитывающих факторы внешнего износа – снижения стоимости из-за ухудшения экономической ситуации – возможно применение и других способов расчета.

Оценка пастбищ также может быть произведена в зависимости от величины дохода от мяса на основе среднего веса животных.

Пример:

Требуется оценить 10 га пастбищ.

Специализация сельского хозяйства в данном районе - мясное животноводство.

Средний живой вес крупного рогатого скота - 400 кг.

Возраст -1,5 года или 18 месяцев.

Средняя закупочная цена мяса в убойном весе – 30 руб./ кг.

Коэффициент капитализации – 20 %.

Допустимая нагрузка на пастбище – 2 животных на 1 га.

Пастбищный период – 6 месяцев.

Коэффициент операционных расходов в пастбищный период – 0,5.

Продуктивность 1 га пастбища в летний период равна: 400 кг×30 руб./кг×2 кор. : 18 мес.×6 мес. = 7000 руб./га.

Чистый операционный доход от пастбища равен: 7000 руб./га×(1-0,5)= 3500 руб./га.

Стоимость 1 га пастбища равна: 3500 руб./га : 0,2 = 17 500 руб./га. Соответственно стоимость 10 га равна 175 000 руб.

Доход от пастбища можно рассчитать, используя показатель среднесуточного привеса животных в пастбищный период.

Допустим, среднесуточный привес на откорме и выращивании крупного рогатого скота составляет 495 г или 0,495 кг.

Продуктивность пастбища = 0,495 кг×30 дн.×6 мес.×2 кор.×30 руб./кг=5346 руб./га.

Чистый операционный доход от пастбища = 5346 руб./га×(1- 0,5) = 2673 руб./га.

Стоимость 1 га пастбища = 2673 руб./га : 0,2 = 13365 руб./га

 

2.6 Оценка многолетних насаждений

 

К многолетним насаждениям относятся сельскохозяйственные культуры, срок жизни которых превышает один год - сады, ягодники, виноградники. К многолетним насаждениям также относятся древесно-кустарниковая растительность полезащитных лесополос, городские зеленые насаждения. Многолетние насаждения могут оцениваться с помощью доходных и затратных методов, а при наличии данных о продаже объектов-аналогов – сравнительным методом.

Для оценки многолетних насаждений наиболее подходит метод дисконтированных денежных потоков. Это связано с тем, что доходы от многолетних насаждений формируются неравномерно (доход от урожая возникает только через определенный срок после создания плантации и поступает в течение продуктивного жизненного цикла, уменьшаясь в конце срока существования насаждений;

существует неравномерность получения дохода по годам из-за периодичности плодоношения;

в конце периода плодоношения требуется обновление плантации и т.д.).

Затраты на получение продукции определяются всеми расходами, связанными с созданием плантации, включая и инфраструктуру, уходом за многолетними насаждениями и содержанием объектов инфраструктуры.

Показатель чистой приведенной стоимости денежного потока от начала создания плантации (сада, ягодника, виноградника и др.) до момента завершения промышленного плодоношения будет характеризовать стоимость земли под многолетними насаждениями.

В зависимости от вида насаждения, его возраста, технологии ухода возможно применение различных моделей построения денежного потока. Например, если возраст насаждения уже приближается к окончанию плодоношения и известно, что данная территория и дальше будет использоваться для получения плодовой продукции, то в модель денежного потока следует включать затраты на раскорчевку территории и закладку нового сада.

Текущую стоимость доходов за период, начиная с года, когда поток доходов становится постоянной величиной, и до окончания плодоношения, можно посчитать в виде чистой реверсии.

Реверсию можно определить по таблицам сложного процента или по формуле текущей стоимости обычного аннуитета:

 

,

 

где Vr- реверсия;

R- чистый постоянный доход;