Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

T – период плодоношения, после окончания которого происходит снижение урожайности и требуются затраты на обновление плантации;

t - период до получения устойчивых постоянных доходов.

При оценке многолетних насаждений затратным методом суммируются все виды затрат, связанные с их созданием и уходом за ними. Такими затратами являются затраты на закладку плантации, создание инфраструктуры в виде дорог, систем полива, резервуаров для воды, создание дренажных систем, строительство специальных сооружений для хранения и первичной переработки продукции, создание других подобных объектов, а также затраты на содержание объектов инфраструктуры и уход за многолетними культурами.

Пример:

Приобретение саженца – 150 руб.

Подготовка территории и посадка – 300 руб.

Уход за саженцем в первые 7 лет –200 руб.×5лет = 1400 руб.

Итого: 1800 руб.

При применении затратного подхода оцениваются только насаждения или древостои, которые выполняют роль улучшений на земельном участке. Поэтому для оценки стоимости единого объекта недвижимости (земли с древесно-кустарниковой растительностью) к капитализированным затратам на выращивание многолетних насаждений надо добавлять стоимость земли.

2.7 Оценка многолетних насаждений, не приносящих дохода

К многолетним насаждениям, не приносящим дохода, относятся городские зеленые насаждения, защитные лесополосы, декоративная растительность на садовых участках, лесные насаждения, выполняющие преимущественно рекреационные и экологические функции.

Стоимость многолетних насаждений, не приносящих доход, может быть определена затратным методом по следующей формуле:

,

где С - восстановительная стоимость многолетних насаждений (деревьев, кустарников, газонов);

Зе - единовременные затраты по посадке деревьев и кустарников, созданию газонов, цветников в обычных условиях;

R - коэффициент капитализации,

М - возраст деревьев, кустарников на момент оценки;

Тi - величина текущих затрат по уходу за зелеными насаждениями в году i. Упрощенный вариант расчета стоимости можно провести по формуле: С=Зе+Т×М, где постоянные текущие затраты по уходу за зелеными насаждениями.

Пример расчета восстановительной стоимости городских зеленых насаждений:

Единовременные затраты определяются суммированием затрат на приобретение посадочного материала, растительного грунта, затрат по очистке и планировке территории, созданию дренажа, посадке деревьев и кустарников, накладных расходов и плановой прибыли. Возможен учет и других расходов.

При оценке парков и других объектов озеленения в состав единовременных затрат также могут включаться затраты по подготовке проектной документации.

При оценке лесных массивов их оценка затратным методом может проводиться по стоимости закладки и выращивания лесных насаждений определенного породного состава и возраста. Например, стоимость посадки 1 га леса составляет $100 на гектар. Стоимость ухода за посадками до получения спелого леса, включая все рубки ухода в молодняках, составляет $200 на гектар. Отсюда стоимость участка спелого леса, определенная затратным методом, равна $300 на гектар.

Величину затрат по уходу за лесопосадками и молодняками можно определять на основе технологических карт работ по уходу за молодняками, которые, надо проводить через определенные интервалы времени с учетом процедуры дисконтирования разновременных затрат.

2.8 Оценка прудового хозяйства

При оценке прудовых хозяйств (водоемов, используемых для разведения рыбы) оценивается единый объект недвижимости: земля + вода. Однако выделение доли стоимости, приходящейся на воду, и доли стоимости, приходящейся на землю, на практике не представляется возможным. Поэтому весь доход от разведения рыбы можно приписать собственно к земельному участку и рассматривать рыбоводство в качестве одного из способов землепользования, направленных на извлечение дохода, через применение технологий, связанных с использованием воды.

Оценка прудовых хозяйств может проводиться методами доходного и сравнительного подходов.

Оценка прудовых хозяйств методами доходного подхода может проводиться традиционными технологиями посредством капитализации чистого операционного дохода от выращивания рыбы. Например, чистый операционный доход от реализации рыбы составляет 30 тыс. руб./га, коэффициент капитализации -10%. Отсюда стоимость 1 га прудового хозяйства = 30 тыс. руб. : 0,1=300 тыс. руб.

Оценка прудовых хозяйств методами сравнительного подхода также может проводиться традиционными технологиями. Основными поправками могут стать поправки на площадь и продуктивность водоема.

Пример внесения поправки на площадь водоема:

Расчет поправки

Внесение поправки

Пример расчета поправки на продуктивность водоема:

Расчет поправки

Внесение поправки на продуктивность водоема