Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Стоимость 1 га водной площади принимается равной средней величине из скорректированных цен сделок: ($1363/га+$1434/га):2=$1398,5/га. Соответственно стоимость водоема равна: $1398,5/га×15га=$20977,5.

Поправка на продуктивность также может быть определена из сделок при наличии зависимости между рыночной стоимостью хозяйства и его продуктивностью.

2.9 Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения

Иными словами - это сельскохозяйственный имущественный комплекс. В основном к подобным объектам оценки относятся бывшие колхозы и совхозы, преобразованные в иные организационно-правовые формы и крестьянские фермерские хозяйства. Для оценки стоимости собственно земли в составе застроенных участков можно предложить 2 варианта расчета:

1)     если строения не приносят доход, который можно подсчитать, и не являются самостоятельными объектами сделок, то земля оценивается по стоимости, расположенных рядом с ними сельскохозяйственных угодий;

2) если можно посчитать доход от построек, например, они сдаются в аренду или могут быть проданы, то земля оценивается любым методом выделения земельной составляющей из стоимости единого объекта недвижимости.

При наличии информации о сделках со свободными земельными участками, продаваемыми под аналогичное использование, земля может быть оценена по рыночной стоимости продаваемых незастроенных участков. Этот способ наиболее подходит для оценки земельных участков с дачами, если они отнесены к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Заключение

Сегодня земля не имеет объективной рыночной стоимости в сфере сельскохозяйственного производства, она многократно ниже фактической. Основными причинами этого являются:

-низкоэффективное сельскохозяйственное производство;

-несовершенная государственная аграрная политика, слабо учитывающая интересы собственного сельского хозяйства и отечественного товаропроизводителя;

-отсталый технический и технологический уровень производства и инфраструктуры;

-недостаточная социальная обустроенность села.

Длительное время продолжавшиеся дискуссии вокруг нового земельного кодекса закончились, расхождения во мнениях, касающиеся такого наиважнейшего аспекта, как купля-продажа (оборот) сельскохозяйственных земель разрешены с принятием и вступлением в действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101 от 24 июля 2002 года.

В процессе проведения земельно-кадастровых работ, инвентаризации и межевания земель закреплены права на землю более 40 млн. граждан и юридических лиц, активизировался оборот земель, медленно, но начат процесс формирования регулируемого государством земельного рынка.

Следует отметить, что основная задача проводимой в аграрном секторе России земельной реформы заключается в повышении эффективности сельскохозяйственного производства путём реформирования отношений собственности на земли сельскохозяйственного назначения и создания условий для их эффективного оборота. Большую роль в решении данной задачи играет оценка кадастровой и рыночной стоимости сельскохозяйственных земель.

Таким образом, несмотря на многолетний опыт земельно-оценочных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории, и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки, основанных на информации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками или имущественными комплексами сельскохозяйственного назначения. С развитием оборота сельскохозяйственных земель положение будет меняться. Оценку можно будет проводить, используя данные реальных сделок купли-продажи земли, что на много упростит процесс оценки.

Список литературы

1.Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.И., Львов Д.С., Медведева О.Е. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 20010.

2. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных земельных угодий. Бондаренко Т.Г., Полунин Г.А., Петров В.И., И.Г. Ушачев., - Москва-20010

3. Оценка недвижимости и бизнеса. Федотова М.А., Уткин Э.А.-Экмос-2009г.

4. Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой

М.А. – М.:  издательство “Финансы и статистика”, 2003.

5. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждено мин. имуществом России от 7.03.2002 № 568-р

6. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25 октября 2011г.

7. Основы оценки бизнеса. Балакин В.В., Григорьев В.В. 2009г., Издательство: Дело.

8. Теория и методы оценки недвижимости. – СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 2009.

9.     Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов./ Под ред.

Грабового П. Г. Смоленск: Издательство «Смолин Плюс», М: Издательство АСВ, 2009

10.     Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. –

Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости. – М.: Дело

ЛТД, 2009.

32