Особенности правового режима земель населенных пунктов

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. В чем состоят особенности правового режима земель населенных пунктов?

 

Правовой режим земельных участков на землях населенных пунктов находится в прямой зависимости от результатов зонирования территорий, генеральных планов, правил землепользования и застройки, от содержания градостроительных регламентов, закрепляющих виды разрешенного использования земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости. На правовой режим земельного участка также оказывает влияние наличие ограничений прав на землю, существование публичных и частных сервитутов.

Использование понятия «правовой режим земельного участка» применительно к конкретному земельному участку означает, прежде всего, определение содержания прав и обязанностей субъекта, который использует этот участок. Как видно содержание понятия «правовой режим земельного участка» отлично от содержаний понятий «правовой режим земель» и «правовой режим категории земель». Поскольку первое дает общее понимание, применимое ко всем землям, второе позволяет получить представление об особенностях, присущих той или иной категории земель в целом, а «правовой режим земельного участка», в свою очередь, раскрывает характерные черты, имеющие существенное значение для конкретного земельного участка.

Необходимо еще раз подчеркнуть, что в содержание понятия «правовой режим земельного участка» включаются права и обязанности его собственника, землевладельца, землепользователя или арендатора. Кроме этого, важнейшую роль играет основное целевое назначение, соблюдение установленных законодательством различных требований, охрана и защита правового режима земельных участков, а также возможность применения юридической ответственности к субъектам, нарушившим правовой режим используемого земельного участка. Установить правовой режим для конкретного земельного участка можно только путем исследования разнообразных факторов, имеющих значение для установления прав и обязанностей тех лиц, которые используют земельные участки. Например, должно учитываться местоположение земельного участка (в границах населенного пункта или за его пределами), его плодородие и иные критерии.

Б.В. Ерофеев указывал, на то, что правовой режим участков земли в городах представляет собой совокупность требований, выраженных в правовых нормах, устанавливающих целевое назначение земель городов и их отдельных видов, порядок управления и пользования ими в условиях научно-технического прогресса. Правовой режим участков земли в городах определяет также деятельность городских Советов депутатов трудящихся в области регулирования земельных отношений, прав и обязанностей всех землепользователей в городах, а также других участников земельных отношений, возникающих по поводу эксплуатации земель городов, как в целом, так и отдельных их видов для наиболее рационального использования и повышения эффективности средств, направленных на градостроительство1.

С. А. Боголюбов, понимает правовой режим земельных участков как совокупность правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроительным, лесным, водным, природоохранным, законодательством о недрах и иным законодательством2.

Впервые определение понятия «правовой режим земель населенных пунктов» было сформулировано Балезиным В.П., который предложил понимать его как «установленную законодательством систему правил, определяющих положение и место данного вида земель в составе единого государственного земельного фонда, а также порядок должного поведения в отношении этих земель со стороны органов государственного управления землей, землепользователей и всех иных лиц, которые обязаны бережно относиться к земле как всенародному достоянию» 3.

«Правовой режим земель населенных пунктов — это особый порядок регулирования жизнедеятельности людей в границах городских и сельских населенных пунктов, осуществляемый посредством установления субъектам стимулов и ограничений, дозволений и запретов в области разрешенного использования и охраны земель, определяемых градостроительным, земельным, экологическим и иным законодательством РФ и субъектов РФ, а также муниципальными правовыми актами. Конкретные стимулы и ограничения, дозволения и запреты правообладателям земельных участков по поводу их использования и охраны в черте населенных пунктов устанавливаются правилами землепользования и застройки — муниципальным правовым актом, регулирующим использование и изменение объектов недвижимости посредством установления градостроительных регламентов» 4.

 

2. Каков порядок предоставления земельных участков из земель населенных пунктов для долевого строительства многоквартирных домов?

 

В соответствии со ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи.

Комиссия направляет сообщения о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение. Указанные сообщения направляются не позднее чем через десять дней со дня поступления заявления заинтересованного лица о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Участники публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования вправе представить в комиссию свои предложения и замечания, касающиеся указанного вопроса, для включения их в протокол публичных слушаний5.

Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.

Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей муниципального образования о времени и месте их проведения до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и не может быть более одного месяца.

На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.

На основании указанных в части 8 ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.

Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.

 

3. Укажите территориальные зоны в составе земель населенных пунктов и приведите их конкретные примеры.

 

В соответствии с ч. 1 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

· жилым;

· общественно-деловым;

· производственным;

· инженерных и транспортных инфраструктур;

· рекреационным;

· сельскохозяйственного использования;

· специального назначения;

· военных объектов;

· иным территориальным зонам.

В целом аналогичные виды территориальных зон предусмотрены и в ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон6.

Согласно ст. 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков; функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района; определенных Градостроительным кодексом Российской Федерации территориальных зон; сложившейся планировки территории и существующего землепользования; предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

 

4. Раскройте особенности зонирования территорий при использовании земель населенных пунктов.

 

Границы территориальных зон могут устанавливаться по линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений; красным линиям; границам земельных участков; границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований; границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга; естественным границам природных объектов; иным границам.

Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия могут не совпадать с границами территориальных зон.

Зонирование территорий (градостроительное зонирование) - отличительная черта правового режима земель населенных пунктов. Порядок зонирования установлен в земельном и градостроительном законодательстве. Зонирование территорий является, с одной стороны, частью содержания процесса планирования использования этих земель, с другой - нормотворческой деятельностью органов местного самоуправления7.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства8.

Порядок подготовки и утверждения проекта правил землепользования и застройки урегулирован в ст. 31 и 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Необходимо отметить, что публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки проводятся комиссией в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования, в соответствии со ст. 28 Градостроительного кодекса Российской Федерации. После завершения публичных слушаний комиссия с учетом их результатов обеспечивает внесение изменений в проект правил и представляет его главе местной администрации. Обязательными приложениями к проекту являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.

Глава местной администрации в течение 10 дней после представления ему проекта и обязательных приложений должен принять решение о его направлении в представительный орган местного самоуправления или об отклонении проекта и о направлении его на доработку.

В соответствии со ст. 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. Правила подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов. Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке. Таким же правом обладают органы государственной власти Российской Федерации и органы государственной власти субъектов Российской Федерации.