Особенности приобретения прав на земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями

2. Приобретение прав на  земельные участки из государственных  или муниципальных земель, на  которых расположены здания, строения, сооружения

В случаях приобретения прав на земельные участки, которые находятся  в государственной или муниципальной  собственности и на которых расположены  здания, строения, сооружения, применяются  правила ст. 36 Кодекса.

Согласно п. 1 указанной  статьи, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном  пользовании, хозяйственном ведении  или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные  на земельных участках, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, приобретают права  на эти земельные участки в  соответствии с Кодексом.

Пленум ВАС РФ в п. 1 постановления от 24.03.2005 г. N 11 "О  некоторых вопросах, связанных с  применением земельного законодательства"*(82) указал на то, что рассматривая споры, связанные с переоформлением  юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или  с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно п. 2 ст. 3 Вводного закона лица, которым предоставлены земельные  участки на таком праве до вступления в силу Кодекса, вправе до 1.01.2006 г. по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в соответствии с порядком, установленным ст. 36 Кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

В п. 4 указанного постановления  Пленума ВАС РФ предусмотрено, что  при разрешении споров, связанных  с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или  с приобретением их в собственность  на основании правил ст. 36 Кодекса, необходимо руководствоваться следующим.

Рассмотрение заявлений  собственников соответствующих  объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность  или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник  здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права  собственности на земельный участок  путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или  орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи  или предлагает заключить договор  аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный  суд с заявлением по правилам о  признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов  незаконными в порядке, установленном  главой 24 АПК РФ.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с  его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным  законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных  нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной  власти о резервировании, использования  его для других целей (государственных  или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка  может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным  планом развития города, поселка, иного  населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке  предусмотрено строительство другого  объекта.

Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также  при разрешении споров по искам собственников  недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд  обязывает соответствующий орган  подготовить проект договора и направить  его в определенный срок собственнику недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных  с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой  договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

Исключительное право  на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных  участков имеют граждане и юридические  лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами (второй абзац п. 1 ст. 36 Кодекса).

В связи с этим в п. 5-8 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 указано на то, что  поскольку данное право является исключительным, постольку никто, кроме  собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим  зданием, строением, сооружением. Поэтому  при рассмотрении споров, связанных  с осуществлением данного исключительного  права, следует исходить из того, что  установленный п. 1 ст. 5 ФЗ от 21.12.2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества"*(83) запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных  образований превышает 25%, покупать государственное и муниципальное  имущество не применяется при  приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых  расположены принадлежащие им на праве собственности объекты  недвижимости.

Вводным законом установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией  земельных участков, на которых они  расположены (п. 7 ст. 3).

В силу ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением  лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для  его использования.

Поэтому при решении спорных  вопросов, связанных с применением  указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий  и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией  земельных участков, занимаемых таким  имуществом и необходимых для  его использования (за исключением  случаев, когда соответствующие  земельные участки изъяты из оборота  или ограничены в обороте).

Установленная Вводным законом  норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией  земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие Кодекса, права приобрести земельный участок в собственность  или заключить договор его  аренды, за исключением случаев, когда  приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в  действие Кодекса, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Кодекса.

Если договор аренды земельного участка заключен собственником  расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Кодекса, то в связи с тем, что собственник  недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем  заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Кодекса.

При рассмотрении споров, связанных  с приватизацией земельных участков сельскохозяйственного назначения, необходимо иметь в виду, что законодательство, действовавшее до вступления в силу Вводного закона, фактически не содержало  запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного  назначения.

Согласно ст. 8 Вводного закона в период с момента вступления его в силу и до вступления в  силу ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" приватизация земельных участков сельскохозяйственного  назначения не допускалась. Указанный  Федеральный закон установил, что  оборот земель сельскохозяйственного  назначения осуществляется в порядке, предусмотренном Кодексом и иными  федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом  субъекта Федерации (п. 4 ст. 1).

Поэтому, если приватизация земельного участка сельскохозяйственного  назначения имела место до вступления в силу Вводного закона, установившего  запрет на приватизацию таких земельных  участков, обращение приобретателя  участка за государственной регистрацией права собственности на него в  период действия такого запрета или  действия норм, не позволявших приватизировать  земельные участки сельскохозяйственного  назначения, само по себе не может служить  основанием для отказа в государственной  регистрации.

В случаях, когда на день вступления в силу ФЗ от 7.07.2003 г. "О  внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения" (вступил в силу с момента официального опубликования - с 10.07.2003 г.) субъектом  Российской Федерации не принят соответствующий  закон, приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения с 1.01.2004 г. должна осуществляться по правилам, установленным статьей 19.1 названного Федерального закона, до вступления в  силу закона субъекта Российской Федерации.

Религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и  благотворительного назначения, расположенные  на земельных участках, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, эти земельные участки  предоставляются в собственность  бесплатно.

Религиозным организациям, имеющим в соответствии с федеральными законами на праве безвозмездного пользования  здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные  на земельных участках, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, эти земельные участки  предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями (см. абзацы 3 и 4 п. 1 ст. 36 Кодекса).

Приведенные положения содержат исключения из принципа возмездного  приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности. Религиозным организациям бесплатно предоставляются в собственность или безвозмездное пользование земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если указанные организации имеют на таких участках соответственно в собственности или на праве безвозмездного срочного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения.

Применяя указанные положения  Кодекса, необходимо иметь в виду, что право бесплатного приобретения земельных участков из государственных  или муниципальных земель принадлежит  не любым религиозным объединениям, предусмотренным ст. 6 ФЗ от 26.09.1997 г. "О свободе совести и о  религиозных объединениях"*(84) (такие  объединения могут быть созданы  в форме религиозных групп  и религиозных организаций), а  лишь тем из них, которые существуют в форме религиозных организаций, прошедших государственную регистрацию  по правилам ФЗ от 8.08.2001 г. "О государственной  регистрации юридических лиц  и индивидуальных предпринимателей"*(85) и обладающих правами юридического лица.

Напомним, что в соответствии со ст. 8 ФЗ "О свободе совести  и о религиозных объединениях" религиозной организацией признается добровольное объединение граждан  Российской Федерации, иных лиц, постоянно  и на законных основаниях проживающих  на территории Российской Федерации, образованное в целях совместного исповедания  и распространения веры и в  установленном законом порядке  зарегистрированное в качестве юридического лица.

Религиозные организации  в зависимости от территориальной  сферы своей деятельности подразделяются на местные и централизованные.

Местной религиозной организацией признается религиозная организация, состоящая не менее чем из 10 участников, достигших возраста 18 лет и постоянно  проживающих в одной местности  либо в одном городском или  сельском поселении.

Централизованной религиозной  организацией признается религиозная  организация, состоящая в соответствии со своим уставом не менее чем  из трех местных религиозных организаций.

Религиозной организацией признается также учреждение или организация, созданные централизованной религиозной  организацией в соответствии со своим  уставом, имеющие цель и признаки, которые предусмотрены п. 1 ст. 6 ФЗ "О свободе совести и о  религиозных объединениях", в  том числе руководящий либо координирующий орган или учреждение, а также  учреждение профессионального религиозного образования.

В существующей застройке  земельные участки, на которых находятся  сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые  здания и иные строения, предоставляются  в качестве общего имущества в  общую долевую собственность  домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством (п. 2 ст. 36 Кодекса).

Согласно ст. 36 ЖК РФ объектом права общей долевой собственности  собственников квартир в многоквартирном  доме является, в частности, земельный  участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства  и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства  данного дома объекты, расположенные  на указанном земельном участке. При этом границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный  дом, определяются в соответствии с  требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной  деятельности.

Земельный участок, на котором  расположен многоквартирный дом, может  быть обременен правом ограниченного  пользования другими лицами. Не допускается  запрет на установление обременения  земельного участка в случае необходимости  обеспечения доступа других лиц  к объектам, существовавшим до дня  введения в действие ЖК РФ. Новое  обременение земельного участка  правом ограниченного пользования  устанавливается по соглашению между  лицом, требующим такого обременения  земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном  доме. Споры об установлении обременения  земельного участка правом ограниченного  пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке (п. 5 ст. 36 ЖК РФ).