Особенности приобретения прав на земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями

Определение долей в праве  общей собственности на общее  имущество в многоквартирном  доме осуществляется по правилам ст. 37 ЖК РФ. Доля в праве общей собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей  площади указанного помещения.

Доля в праве общей  собственности на общее имущество  в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует  судьбе права собственности на указанное  помещение. При переходе права собственности  на помещение в многоквартирном  доме доля в праве общей собственности  на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения  равна доле в праве общей собственности  на указанное общее имущество  предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в  многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в  праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном  доме; отчуждать свою долю в праве  общей собственности на общее  имущество в многоквартирном  доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности  на указанное помещение.

Кроме того, ЖК РФ определяет порядок приобретения доли в праве  общей собственности на общее  имущество в многоквартирном  доме при приобретении помещения  в таком доме (ст. 38), правила содержания общего имущества в многоквартирном  доме (ст. 39) и регулирует иные важные отношения, связанные с использованием общего имущества в многоквартирном  доме*(86).

В соответствии с п. 3 ст. 36 Кодекса в случае, если здание (помещения  в нем), находящееся на неделимом  земельном участке, принадлежит  нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в  общую долевую собственность  или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами.

Если в здании, находящемся  на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним  лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения  или всем лицам на праве хозяйственного ведения, то эти лица имеют право  на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается  с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

В связи с этим в п. 19-22 упоминавшегося выше постановления  Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 установлено, что при рассмотрении споров, связанных  с приобретением таких земельных  участков указанными лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может  быть заключен при условии участия  в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной  возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Кодекса.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка  в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка  с множественностью лиц на стороне  арендатора, арбитражным судам следует  руководствоваться п. 2 ст. 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников  по обязательству, связанному с предпринимательской  деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми  актами или условиями обязательства  не предусмотрено иное. Поэтому в  случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка  используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских  целях, обязательства таких арендаторов  считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов  земельного участка использует принадлежащее  ему здание (помещение), находящееся  на этом участке, в иных целях, обязательства  всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера  обязательства каждого из соарендаторов  земельного участка судам следует  исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому  из соарендаторов.

При рассмотрении споров, связанных  с регистрацией договора аренды земельного участка с множественностью лиц  на стороне арендатора, необходимо учитывать, что если такой договор  заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. 2 ст. 26 Кодекса  он подлежит государственной регистрации.

Поскольку лица, указанные  в п. 3 ст. 36 Кодекса, могут заключить  договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при  участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся  на неделимом земельном участке, надлежащим образом оформленный  договор, заключенный на один год  и более, подлежит государственной  регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.

Согласно ст. 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником  земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий  земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и  необходима для его использования  по назначению. Отсутствие в таком  договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах  арендатор не вправе требовать в  судебном порядке заключения с ним  договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или  сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение  срока аренды недвижимости.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 ГК РФ.

Федеральные казенные предприятия  и государственные или муниципальные  учреждения - правообладатели помещений  в здании, находящемся на неделимом  земельном участке, в котором  помещения принадлежат одним  лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Право ограниченного пользования  земельным участком обозначается в  ст. 23 Кодекса как сервитут. Однако следует учитывать, что согласно ст. 20 Кодекса государственным и  муниципальным учреждениям и  федеральным казенным предприятиям земельные участки предоставляются  в постоянное (бессрочное) пользование. Сочетание двух указанных понятий  дает возможность точно определить объем прав поименованных пользователей  земельных участков*(87).

В случае, если помещения  в здании, расположенном на неделимом  земельном участке, закреплены за несколькими  федеральными казенными предприятиями  и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок  предоставляется одному из этих лиц  на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного  пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения (п. 4 ст. 36 Кодекса).

Таким образом, исходя из отмеченного  выше сочетания права постоянного (бессрочного) пользования и права  ограниченного пользования земельным  участком, Кодекс определяет, какое  решение должно быть принято, если помещения  в здании, расположенном на конкретном земельном участке, закреплены за несколькими  федеральными казенными предприятиями  и государственными или муниципальными учреждениями. Собственник земельного участка (государство, гражданин или  юридическое лицо) принимает решение  о предоставлении одному из перечисленных  обладателей помещений права  постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком, другим же предоставляется  лишь право ограниченного пользования (сервитут) в целях обеспечения  возможности использования имеющихся  у них помещений*(88).

Пункты 5 и 6 ст. 36 Кодекса  определяют конкретные процедуры реализации прав на приобретение земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения, находящегося в государственной  или муниципальной собственности.

Для приобретения прав на земельный  участок граждане или юридические  лица, указанные в ст. 36 Кодекса, совместно  обращаются в исполнительный орган  государственной власти или орган  местного самоуправления, наделенный правом предоставления земельных участков, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением  его кадастровой карты (плана).

Исполнительный орган  государственной власти или орган  местного самоуправления, в который  обратились указанные лица, в двухнедельный  срок со дня поступления такого заявления  принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность  бесплатно (см. п. 2 ст. 28 Кодекса), а в  случаях, указанных в п. 1 ст. 20 Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В связи с этим Пленум ВАС РФ в п. 9, 10 постановления от 24.03.2005 г. N 11 указал на то, что согласно ст. 2 Вводного закона при продаже  в соответствии с правилами ст. 36 Кодекса земельных участков собственникам  расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а  если она не определена, то применяется  установленная минимальная ставка земельного налога.

Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Кодекса, стороны должны руководствоваться  Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения  стоимости земельного участка. Положения  Федерального закона от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются.

Поэтому, если на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом Российской Федерации  конкретная цена земельного участка  согласно ст. 2 Вводного закона не определена, подлежит применению соответствующая  минимальная ставка земельного налога.

Если до определения субъектом  Российской Федерации цены земли  стороны в договоре купли-продажи  по соглашению установили цену земельного участка без учета требований ст. 2 Вводного закона, то данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной  ставки земельного налога.

Отсутствие поправочных  коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных  на земельном участке здания, строения, сооружения, не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.

Согласно ст. 6 и 13 ФЗ "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции Федерального закона от 9.06.2003 г. N 69-ФЗ) государственная  регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной  регистрации ранее возникших  прав на данный объект в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

Вместе с тем согласно п. 10 ст. 3 Вводного закона до разграничения  государственной собственности  на землю государственная регистрация  права государственной собственности  на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной  собственности, не требуется.

Поэтому при разрешении споров, связанных с государственной  регистрацией перехода права собственности  на земельные участки из состава  государственных земель при их отчуждении, государственной регистрации обременений (ограничений) права государственной  собственности на земельные участки  и сделок с такими земельными участками, следует учитывать, что указанная  государственная регистрация осуществляется без государственной регистрации  в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее возникшего права  государственной собственности  на земельный участок.

При этом до разграничения  государственной собственности  на землю необходимо исходить из того, что соответствующий земельный  участок находится в государственной  собственности (п. 2 ст. 214 ГК РФ).

Как уже отмечалось, для  приобретения права на земельный  участок в уполномоченный орган  необходимо представить не только заявление  о приобретении прав на соответствующий  земельный участок, но и кадастровую  карту (план) этого земельного участка. Однако поскольку государственный  кадастровый учет земель пока находится  в стадии становления, далеко не во всех случаях имеются кадастровые  карты (планы) земельных участков. Поэтому  на случай отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка п. 7 ст. 36 Кодекса обязывает орган местного самоуправления на основании заявления  гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти, уполномоченного предоставлять земельные участки, на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечить изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утвердить проект его границ.