Понятие и экономическая сущность природных ресурсов

 

Особенности и методика экономической оценки земельных ресурсов. (Привести пример расчёта с использованием реальных или условных данных).

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Экономически обоснованная стоимостная  оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность  их одновременного использования как  природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости. Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, например, размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Россия располагает огромными  земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального  богатства, несовершенство земельного законодательства привели к их неэффективному использованию.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных  участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, посёлков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года. Целью рыночной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и рыночная оценка земли  проводятся на основе комплексного применения трёх подходов: доходного, сравнительного и затратного.

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли, по возможности, применяют  все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При  сравнении этих результатов, предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на более полной и достоверной  информации. Существенные расхождения  стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка .

 Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим  к земельным участкам, приносящим доход. Стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

При использовании доходного подхода  рыночная стоимость земельного участка  представляет собой сумму приведённых  к дате оценки ожидаемых будущих  рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землёй, а также выручка от последующей  перепродажи земельного участка  капитализируются в текущую стоимость. Капитализация представляет собой  суммирование текущих доходов на расчетный период времени.  Она  осуществляется путем деления текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов  превращается в стоимость земельного участка.

Расчёты стоимости земли доходным методом основаны на использовании  следующей формулы:

 

                                                Доход

Стоимость земли = ————————————

                                     Ставка капитализации

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

• рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;
• часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;
• арендная плата для оценки земель поселений;
• доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Одной из проблем доходного подхода  является определение ставки капитализации. На практике сложилось три подхода к расчёту ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход - это подход к земельному участку как разновидности денежного капитала и соответственно расчёт ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% - средняя учётная ставка в Испании. Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам.

Второй подход - расчёт ставки капитализации методом кумулятивного построения. В качестве примера, рассмотрим расчёт ставки капитализации при оценке городских земель в Москве. Ставка капитализации включает следующие составные части:

• безрисковую ставку - например, процентную ставку Сбербанка по валютным вкладам;
• страновой риск - для Москвы - 3-6%, минимальное значение по России;
• риск ликвидности - это риск,  связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.

Третий подход - метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж). Данный метод прост, но требует достоверной информации об объектах сравнимых продаж.

Ставка капитализации равна  доходу, делённому на цену продажи  по объектам-аналогам. Желательно рассчитывать среднее значение по нескольким продажам.

Различают метод прямой капитализации дохода и капитализацию дохода по периодам или метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации дохода основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации.

Капитализация дохода по периодам строится на определении потоков доходов  за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости. При оценке земли данный метод  используется редко.

Для оценки земельных участков, застроенных  коммерческими объектами, может  использоваться техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счёт привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдаётся приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход, после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, приписывается земельному участку.

При применении техники остатка  дохода для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а  доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и  сооружений.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и  сооружения сравнительно новые или  ещё не построены. Их стоимость или  предполагаемые затраты на строительство  могут быть определены с высокой  степенью точности, так же, как и  продолжительность их полезной жизни. Данный метод может быть также  использован для определения  варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Применение доходного подхода  затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

Сравнительный подход к оценке земельных участков используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой.

 Метод сравнения продаж основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков. Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Метод переноса или соотнесения предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определённая пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Метод переноса основан на определении  соотношения между стоимостью земли  и стоимостью возведённых на ней  строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Затратный подход основывается на определении величины затрат, необходимых для освоения земельного участка. Достоинством затратного подхода являются его ясность и доказательность заложенных в нём принципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершённых сделках с аналогичными незастроенными земельными участками. Затратный метод приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что он может  дать необъективную оценку стоимости  зданий и сооружений, возраст которых  превышает 10-15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства  устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчёта  накопленного износа возрастает. Кроме  того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость  затрат на воспроизводство зданий и  сооружений, не говоря уже о стоимости  воспроизводства всех улучшений  городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный  участок.

Метод определения затрат на освоение применяется, главным образом, к незастроенной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется в том случае, когда  лучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива  на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные  участки - широко распространённая практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или посёлка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Пример  расчета стоимости пашни на основе земельной  ренты

Расчет проводится по формулам:

V = R /e, где V–стоимость  участка пашни, R - земельная рента,  рассчитанная как чистый операционный  доход, получаемый при выращивании  пшеницы, e –норма отдачи на капитал  или ставка дисконтирования; 

Rf= (P-C)×Q, где  Р- цена реализации пшеницы, С- все затраты на выращивание пшеницы и  норма  прибыли на вложенный капитал, Q – урожайность пшеницы.

Урожайность пшеницы — 30 ц/га или 3000 кг/га.

Цена реализации пшеницы  — 2,2 руб./кг.

Суммарные издержки по выращиванию  пшеницы с учетом нормы прибыли  — 1,5 руб./кг.

Ставка дисконтирования  – 10%.

Чистый операционный доход  по пшенице = 3000 кг/га × (2,2 – 1,5) = 2100 руб./га.

Стоимость пашни = 1350/0,1 = 13500 руб./га.

Пример  расчета стоимости участка леса на основе лесной ренты 

Расчет проводится по формулам:

Vf = Rf/e, где Vf – стоимость  участка леса, Rf - лесная рента, e –норма  отдачи на капитал или ставка  дисконтирования; 

Rf= (P-C)×Q, где  Р - цена реализации круглого леса, С - все затраты на заготовку леса и  норма  прибыли на вложенный капитал, Q – объем заготавливаемого леса.

Объем леса, который ежегодно можно вырубать на оцениваемом участке  земли (расчетная лесосека)  – 100 м3.

Затраты:  

- плата за лес на  корню – 40 руб./м3;

- заготовка леса  - 50 руб./м3;

- вывозка леса  - 100 руб./м3.

Норма прибыли – 20%.

Цена реализации круглого леса  – 500 руб./м3.

Ставка дисконтирования  – 10%.

Для простоты расчета  капитальные вложения в  строительство лесовозных дорог и приобретение техники не рассматриваются, также как и другие статьи издержек.

Лесная рента = (500 руб./м3 – 40 руб./м3 -50 руб./м3 -100 руб./м3 -  0,20 ×190 руб./м3) ×100 м3 = 262 руб./м3×100 м3=26200 руб.

Стоимость участка леса =26200 руб./0,1 = 262000 руб.

Пример  расчета стоимости золоторудного  месторождения  на основе горной ренты

Расчет проводится по формулам:  

, где Vg – стоимость  месторождения, Т- период освоения  месторождения, i – годы освоения  месторождения, Rg - горная рента; e –  норма отдачи на капитал или  ставка дисконтирования. 

, где  Р - цена реализации золота, С - затраты на добычу золота леса, Кg – коэффициент капитализации для горного оборудования, состоящий из нормы прибыли на капитал (10%)  и нормы возмещения капитала (2%), Q – объем добычи золота.

Цена реализации золота - 11,4 долл. США/г .

Средние издержки - 9,7 долл. США/г.

Годовой объем добычи золота - 4000  кг;

Период отработки запасов - 20 лет            

 Стоимость горного  оборудования с учетом износа - 20 млн.   долл. США

Ставка дисконтирования -10%            

 Коэффициент капитализации  для горного оборудования  (норма прибыли + норма возмещения капитала или амортизация) - 12%.