Понятие и виды прав на землю лиц, не являющихся собственниками

Согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Таким образом, юридическим  основанием установления публичного сервитута  является не договор, а закон или  иной нормативный правовой акт, указанный  в п. 2 ст. 23 ЗК РФ. Следует обратить внимание на то, что такой сервитут устанавливается только нормативным правовым актом. Нормативный правовой акт - это вид правового акта, официальный письменный документ, имеющий обязательную силу и рассчитанный на неоднократное применение, принятый управомоченным субъектом нормотворчества, выражающий властные веления, порождающий определенные правовые последствия, создающий юридическое состояние и направленный на регулирование общественных отношений путем установления, изменения или отмены норм права. Публичный сервитут, ни при каких обстоятельствах, не может быть введен индивидуальным правовым актом, не содержащим норм права и принятым в связи с конкретным делом.

Целью установления публичного сервитута является удовлетворение публичного интереса - государства, местного самоуправления или местного населения.

Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Проведение общественных слушаний по вопросам установления публичных сервитутов основано на закрепленном в  пп. 4 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципе участия граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся прав на землю. По мнению некоторых юристов, процедура проведения таких слушаний и порядок определения их результатов должны устанавливаться нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. При этом следует иметь в виду, что отсутствие порядка проведения таких слушаний не освобождает орган, устанавливающий публичный сервитут, от получения каким-либо образом мнения общественности по данному вопросу.

Все это отличает публичный  сервитут от частного, который устанавливается не нормативным правовым актом, а договором или решением суда в интересах частных лиц.¹⁰

На основании п. 6 ст. 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Данное общее правило основывается на положениях п. 5 ст. 274 ГК РФ и действует только при установлении частного сервитута. Размер платы должен устанавливаться по соглашению сторон. В случаях если в федеральных законах содержатся указания о безвозмездном характере частных сервитутов в конкретных условиях, указанное общее правило не применяется.¹¹

В случаях если установление публичного сервитута приводит к  невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Собственник земельного участка, обремененного публичным сервитутом, не наделен правом требовать плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Только в случае, указанном во втором абзаце п. 7 ст. 23 ЗК РФ, он может потребовать соразмерной платы от органов, установивших публичный сервитут. Если в таком случае соответствующий орган откажет собственнику во внесении указанной платы, то собственник имеет право на судебную защиту своих прав.

Если установление публичного сервитута приводит не к существенным затруднениям в использовании участка, а вообще исключает возможность  его использования, то применяются  правила первого абзаца п. 7 ст. 23 ЗК РФ. При этом следует иметь в виду, что согласно п. 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Действие п. 7 ст. 23 ЗК РФ распространяется только на публичные сервитуты. В случаях если земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения частным сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Пункт 8 ст. 23 ЗК РФ гарантирует право на судебную защиту лицам, права и законные интересы которых могут быть ущемлены в результате установления публичного сервитута. В связи с этим Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 29 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указал на то, что при принятии искового заявления от лиц, права и законные интересы которых затронуты установлением публичного сервитута, необходимо учитывать, что дела об оспаривании нормативных правовых актов в силу ч. 2 ст. 191 АПК РФ рассматриваются в арбитражных судах, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом прямо отнесено к компетенции арбитражных судов. Исходя из взаимосвязанных положений, содержащихся в ст. 52 ФЗ от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и п. 2 ст. 23 ЗК РФ, рассмотрение заявлений о признании недействующими нормативных правовых актов об установлении публичного сервитута, принятых органами местного самоуправления, относится к компетенции арбитражных судов. Споры между органом, установившим публичный сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем, связанные с необоснованным отказом в изъятии, в том числе путем выкупа земельного участка, несогласием с выкупной ценой или размером убытков, причиненных установлением такого сервитута, подлежат рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены.

Сервитуты подлежат государственной  регистрации, при которой применяются как общие положения ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так и специальные нормы его ст. 27, определяющие особенности регистрации сервитутов. Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в указанном Едином государственном реестре.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6.  Право безвозмездного срочного пользования

Собственник вправе распоряжаться  своим земельным участком в пределах, допускаемых законом. В частности, он вправе передать земельный участок в безвозмездное срочное пользование. Условия безвозмездного срочного пользования, в том числе срок, в течение которого действует данное право, определяются законом (в частности, ЗК РФ) и договором с собственником, заключение которого предусмотрено п. 2 ст. 264 ГК РФ. Согласно п. 3 ст. 264 ГК РФ владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться земельным участком, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Коммерческие организации  не вправе передавать имущество в  безвозмездное пользование лицам, являющимся учредителями (участниками), руководителями, членами органов управления или контроля таких организаций.

В безвозмездное срочное  пользование могут предоставляться  земельные участки из земель, находящихся  в государственной, муниципальной  и частной собственности, субъектам, указанным в п. 1 ст. 24 ЗК РФ, и на определенных этим пунктом условиях. Перечень случаев, когда земельные участки могут предоставляться указанным в п. 1 ст. 24 ЗК РФ субъектам, является исчерпывающим и не должен толковаться расширительно. Дело в том, что изложенные правила представляют собой строго ограниченный круг исключений из общего принципа платности использования земли, установленного в ст. 65 ЗК РФ.¹²

Согласно п. 6 ст. 87 ЗК РФ в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования могут предоставляться земли промышленности и иного специального назначения.

В зависимости от того, какой  субъект гражданского права является собственником земельного участка, предоставляемого в безвозмездное срочное пользование, основаниями возникновения указанного права могут быть закон, административный акт или договор.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Земельный кодекс РФ 2001 года резко сократил правовое регулирование  институтов вещных прав на землю. Если сравнить нормы Земельного кодекса  и Гражданского кодекса РФ, регулирующие сходные отношения, то можно заметить, что ГК РФ гораздо полнее регулирует данные институты. Земельный кодекс содержит в себе нормы как публично-правового, так и частно-правового характера. На мой взгляд, ЗК РФ взял на себя несвойственную ему функцию регулирования гражданских отношений: регулирование вещных прав и оборот земли следовало бы оставить гражданскому праву. Вследствие такого подхода законодателя мы получили коллизию между нормами двух отраслей права. Так как ЗК РФ в п. 3 ст. 3 провозгласил, что «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным ... законодательством, ... специальными федеральными законами», и принят он был позже; получается, что при разрешении вопросов в сфере земельных отношений следует использовать нормы Земельного кодекса, даже если Гражданский кодекс содержит иное регулирование. То же было подтверждено Постановлениями Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов РФ.

Земельный кодекс установил, что, хотя пожизненное наследуемое  владение землей сохраняется, земельные участки на данном праве впредь предоставляться не будут. По сравнению с ГК РФ существенно урезаны и права владельца земли на данном праве. ЗК РФ установил, что владелец не вправе распоряжаться земельным участком иначе как путем передачи по наследству, Гражданский же кодекс предоставляет право на передачу участка в аренду или безвозмездное срочное пользование, запрещая только отчуждение земельного участка.

Также ЗК РФ практически  свел на нет существование такого института как постоянное (бессрочное) пользование земельным участком, запретив дальнейшее предоставление земельных участков на данном праве юридическим и физическим лицам за исключением учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления.

Такое сокращение нормативного регулирования данных институтов и  прав владельцев можно объяснить  желанием законодателя максимально  упростить правовой режим земли. Правда, такое упрощение представляется нецелесообразным и достаточно сомнительным с практической точки зрения.

Ст. 23 ЗК закрепила институт "публичного сервитута", устанавливаемого "с учетом результатов общественных слушаний" (о порядке проведения которых Кодекс почему-то умалчивает). В ст. 262 ГК говорится о земельных участках общего пользования и о возможности свободного доступа на чужой земельный участок. Такого рода нормы, известные еще римскому частному праву, в теории цивилистов всегда рассматривались как ограничение прав собственника (в общественных, публичных интересах), а не как установление чьего-то (причем неизвестно, кого именно, т.е. бессубъектного) субъективного права.

Вместо введения нового института "публичных сервитутов" можно  было бы использовать давно известный  и эффективно работающий в развитых правопорядках деление классических сервитутов на "положительные" (право  на определенные действия) и "отрицательные" (запрет совершения определенных действий).

В заключении хотелось бы сказать, что позиция законодателя по поводу гражданско-правовых отношений, связанных  с землепользованием, оказалось  спорной.

Таким образом, следует признать, что попытка Земельного кодекса "по-своему" урегулировать гражданско-правовые отношения, связанные с землепользованием, оказалась не совсем удачной. Необходимо учитывать, что специфику земельного права и земельно-правового регулирования составляет их публично-правовой характер. С учетом этого, в конце концов, должны быть определены и предмет, и содержание Земельного кодекса, из которого, видимо, необходимо изъять гражданско-правовые нормы. Дело Земельного кодекса - устанавливать необходимые публично-правовые ограничения, запреты и процедуры с учетом значения земли "как основы жизни и деятельности человека" и "исходя из представлений о ней как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы", как сказано в подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК. Представление же о земле (земельных участках) как о недвижимом имуществе и объекте вещных прав надо оставить гражданскому праву. Думается поэтому, что в своем нынешнем виде Земельный кодекс РФ требует переработки в части регулирования выше обозначенных институтов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы:

1. Крассов О.И. – Земельное право, учебник – М.: Юристъ, 2000г.
2. Ерофеев Б.В. – Земельное право России, учебник – М.: Юрайт, 2010г.
3. Жаворонкова Н.Г. – Земельное право, учебник – М.: Юрайт, 2010г.
4. Боголюбов С.А. – Земельное право, учебник – М.: Юрайт, 2011г.
5. Тихомиров М.Ю. - Ограниченные права на земельные участки в РФ, журнал – «Право и экономика» №7, июль 2008г.
6. Тихомиров М.Ю. - Об арендных правах. Аренда и купля-продажа участков, журнал – «Право и экономика» №12 - М.: 2007г.
7. Тихомиров М.Ю. -  О земельном участке как объекте гражданских прав, журнал «Право и экономика» №12 – М.: 2007г.
8. Крашенинников П.В. – Постатейный комментарий к ГК РФ – М.: Статут, 2012г.
9. Тихомиров М.Ю. – Комментарий к ЗК РФ – М.: Тихомирова, 2008г.
10. Чубукова Г.В. – Комментарий к ЗК РФ, 2-е издание – М.: 2011г.