Понятие правового режима земель

В теории земельного права термин "правовой режим" часто употребляется в отношении как земельного фонда в целом, так и самостоятельных категорий земель. Правовой режим дает возможность определить порядок использования и охраны земель конкретной категории и даже конкретного земельного участка, т.е. возможно установить особенности управления землями, содержание прав и обязанностей субъектов прав на земельные участки и т.д. в отношении как определенной категории земель, так и земель – составных частей или разновидностей той или иной категории. В отношении конкретного земельного участка определение правового режима выражается в определении прав и обязанностей субъектов, использующих земельный участок в соответствии с законодательством.

Указанные виды правовых режимов имеют не только общность и взаимообусловленность, но и некоторую соподчиненность. Так, специальный правовой режим подчиняется особенному правовому режиму, как целевое использование составных частей земель подчинено целевому использованию самостоятельной категории. Для земель населенных пунктов характерно подчинение их отдельных составных частей (зон) основной цели – обеспечению устойчивого развития населенных пунктов.

В современной земельно-правовой литературе под правовым режимом земель поминается определение в законодательстве содержания права собственности, иных прав на земельные участки, управления использованием и охраной земель, мер по охране земель, выражающееся в определении прав и обязанностей лиц, использующих земельные участки, посредством установления основного целевого назначения земель, зонирования, ограничения прав и сервитутов.

В соответствии со ст. 38 Градостроительного кодекса РФ пространственную и земельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составляют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий. Пространственная и земельно-ресурсная основа поселений состоит из следующих элементов. Это, прежде всего, территория в пределах черты поселений, т.е. поверхность земли, используемая в качестве пространственного территориального базиса. Подземное пространство – недра земли в пределах границ поселений также включается в состав пространственной основы поселений. Понятие "территория городского и сельского поселения" закрепляется в законодательстве для того, чтобы очертить пространственную сферу, на которую распространяется деятельность органов местного самоуправления по регулированию градостроительства.

Порядок установления черты городских и сельских поселений определен с ст. 84 ЗК РФ и детально урегулирован в градостроительном законодательстве. Состав территорий городских и сельских поселений, согласно п. 2 ст. 38 ГсК РФ, определяется на основе черты городского и сельского поселений, которая изменяется в порядке предусмотренном законодательством о градостроительстве и земельным законодательством.

В соответствии со ст. 5 ГсК РФ все поселения подразделяются на две основных вида: городские (города и поселки) и сельские (села, станции, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные).

В зависимости от численности населения городские и сельские поселения соответственно подразделяются на: сверхкрупные города, численность жителей которых составляет от 1 млн до 3 млн чел.; крупнейшие города, численность жителей которых составляет от 250 тыс. до 1 млн чел.; большие города, численность жителей которых составляет от 100 тыс. до 250 тыс. чел.; средние города, численность жителей которых составляет от 50 тыс. до 100 тыс. чел.; крупные сельские поселения, численность жителей которых составляет от свыше 5 тыс. чел.; большие сельские поселения, численность жителей которых составляет от 1 тыс. до 5 тыс. чел.; средние сельские поселения, численность жителей которых составляет от 200 чел. до 1 тыс. чел. и малые сельские поселения, численность жителей которых составляет менее 200 чел. Те поселения, которые имеют временное значение и непостоянный состав населения и являются объектами служебного назначения, например, железнодорожные будки, дома лесников, бакенщиков, полевые станы и т.п., а также одиночные дома находятся в ведении муниципальных образований, с которыми указанные поселения связаны в административно, производственном или территориальном отношениях.

Основой правового режима земель населенных пунктов является также и принцип планирования использования этих земель.

Правовой режим использования и охраны земель внутри городских и сельских населенных пунктов во многом определяется территориальными функциональными зонами этих земель в соответствии с их застройкой, предназначением и целями использования.

В состав земель населенных пунктов в соответствии со ст. 85 ГК РФ могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам, для каждой из которых должен быть предусмотрен свой правовой режим использования и охраны земельных участков: жилым (предназначенным для застройки жилыми зданиями и объектами культурно-бытового назначения; индивидуальной жилой застройки, малоэтажной, среднеэтажной смешанной, многоэтажной жилой застройки); общественно-деловым (для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно- бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами); производственным (для застройки промышленными, коммунально-складскими, производственно-бытовыми, иными производственными объектами); инженерных и транспортных инфраструктур (для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры); рекреационным (запятым городскими лесами и садами, скверами, парками, прудами, озерами, водохранилищами, предназначенным для отдыха граждан и туризма); сельскохозяйственного использования (занятым пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями и сооружениями сельскохозяйственного назначения, используемыми в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки); специального назначения (для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых и производственных отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с назначением других территориальных зон поселений), военных объектов (занимающих территории, имеющие специальный режим использования и охраны, обусловленный требованиями обеспечения государственной и военной тайны, нужд обороны, безопасности и территориальной целостности страны) и иным территориальным зонам (могут появляться по мере развития поселений, градостроительства и наращивания научно-технического прогресса).

В гл. 4 ГрК "Градостроительное зонирование" предусматриваются: цели и содержание правил землепользования и застройки — ст. 30; порядок подготовки (принятие решения, установление этапов, создание и состав комиссии по подготовке проекта, опубликование и содержание сообщения, организация и продолжительность публичных слушаний, внесение в представительный орган муниципального образования) и утверждения (обсуждение, доработка, голосование, официальное опубликование текста и приложений, возможность оспаривания в судебном порядке) — ст. 31, 32; виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные) и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства; отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства — ст. 37, 38, 39 и 40 ГрК. Требования к землеустроительной документации предусматриваются в ст. 68 ЗК, а также в ФЗ о землеустройстве и ФЗ о ГЗК. В связи с изложенным возникает вопрос о соотношении земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и соответствующих отраслей права.

В ГрК понятие градостроительного регламента претерпело некоторые изменения; теперь это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Соблюдение градостроительных требований применительно к земле обеспечивается теми же способами, что и соблюдение земельных требований в населенных пунктах. Законодательством о градостроительной деятельности, однако, предусматривается усиленное информационное обеспечение градостроительной деятельности и расследование случаев причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц в результате нарушения законодательства о градостроительной деятельности (гл. 7 и 8 ГрК). Как и на землях других категорий, применяются земельные и гражданско-правовые нормы о недопустимости самовольного строительства, обосновании изменений землепользования соответствующими актами и иными документами.

2. Задача:

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком либо иным недвижимым имуществом (ст. 274 ГК РФ) .  
Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП. При переходе прав на объект недвижимости, обремененный сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется.  
         Государственная регистрация сервитута возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав в ЕГРП (ст. 13 Закона о регистрации).  
         Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством и в основном регулируется нормами ГК РФ по соглашению между собственником объекта недвижимого имущества и лицом, требующим установления сервитута. Правоустанавливающим документом будет являться соглашение о сервитуте, в котором стороны определяют порядок пользования земельным участком, в том числе по соглашению сторон может быть установлена плата за установление сервитута.  
            Согласно ст. 27 Закона о регистрации государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника объекта недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Несмотря на то что данная норма не конкретизировала вид сервитута, положения статьи относятся к частным сервитутам.  
             Еще одним из основных отличий частного сервитута от публичного является то, что ГК РФ резюмируется платность такого сервитута.  
По требованию собственника частный сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.  
             Публичный сервитут носит императивный характер и практически не зависит от воли собственника, в отношении участка которого устанавливается, в отличие от частного сервитута, установление которого в одностороннем порядке невозможно  
         Основанием для регистрации публичного сервитута и его изменения, прекращения будет являться соответствующий акт уполномоченного органа либо решение суда (в случае прекращения). 
Публичные сервитуты могут устанавливаться для:  
забора воды и водопоя;  
свободного доступа к прибрежной полосе.  
        Государственная регистрация публичных сервитутов, установленных органами государственной власти или местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов.

3. Тесты:

1. В зависимости от содержания  землеустроительных действий, их целей и задач различают:

а) частное и государственное землеустройство;

б) территориальное и внутрихозяйственное землеустройство;

в) производственное и общественное землеустройство.

Ответ б): В зависимости от содержания землеустроительных действий, их целей и задач различают два вида землеустройства: межхозяйственное и внутрихозяйственное.

  Межхозяйственное землеустройство имеет целью рациональную организацию территории нескольких собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов. В порядке межхозяйственного землеустройства осуществляется образование новых землепользовании, устранение недостатков существующих (черезполосиц, вклинивании) и др. Такое землеустройство осуществляется одновременно на территории всех затрагиваемых им хозяйств.

 В порядке внутрихозяйственного землеустройства осуществляется рациональная организация территории отдельного землепользования, определение границ его производственных подразделений, севооборотов, пастбищ, внутрихозяйственных транспортных и иных коммуникаций и др.

2. Земли, предназначенные и используемые  для организации отдыха, туризма, спортивной деятельности граждан, относятся к землям:

а) природоохранного назначения;

б) рекреационного назначения;

в) историко-культурного назначения.

Ответ б): Земли реакционного назначения согласно статье 98 ЗКРФ являются отдельным видом земель особо охраняемых природных территорий. Эти земли предназначены для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.

К землям рекреационного назначения относятся не все земли, которые используются для отдыха, а только те, которые расположены в рекреационных зонах и иных специально выделенных территориях. Указанными землями также признаются участки (земли), предоставленные санаториями, домам отдыха и иным объектам для организации отдыха населения, а также земли пригородных зеленых зон.

Список используемой литературы:

1. Нормативно-правовые акты:

1. Земельный кодекс РФ / Федеральный закон РФ от 25 октября 2001г.// Российская газета.– 2001.- 30 октября.

2.Федеральный закон РФ от 24 июля 2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства  РФ. – 2002. - № 30. – Ст.3018

2. Материалы судебной  практики:

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001г. №61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Хозяйство и право . – 2003. - №5.