Понятие правового режима земель

Ограничение прав по использованию земельного участка представляет собой правовой способ определения правового режима земель. Публичные интересы диктуют необходимость установления различного рода ограничений хозяйственной деятельности, связанной с использованием земель. Поэтому права на землю могут быть ограничены по основаниям, предусмотренным земельным законодательством. Согласно п. 2 ст. 56 ЗК РФ могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

- особые условия использования  земельных участков и режим  хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

- особые условия охраны окружающей  среды, в том числе животного  и растительного мира, памятников  природы, истории и культуры, археологических  объектов, сохранения плодородного  слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

- условия начала и завершения  застройки или освоения земельного  участка в течение установленных  сроков по согласованному в  надлежащем порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

- иные ограничения использования  земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ, федеральными  законами.

Виды и характер ограничений основаны на предписаниях соответствующих нормативных правовых актов. Ограничениями следует считать запреты на определенные виды деятельности и требования о воздержании от определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством, в зависимости от местоположения земельных участков, и которые не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение.

Установление ограничений прав лиц на земельные участки — форма закрепления в законодательстве пределов осуществления субъективных прав лиц на земельные участки. Цели ограничения прав лиц на землю заключаются преимущественно в обеспечении доступа на чужие земельные участки для обслуживания соответствующих объектов, рационального и эффективного использования земель, охраны окружающей природной среды, охраны здоровья населения, охраны памятников истории и культуры, обороны и безопасности страны.

Основаниями установления ограничений являются соответствующие нормы, предусмотренные в законодательных актах. Установление ограничения прав на землю основано на административно-правовом акте - решении соответствующего органа. Возможно установление ограничения по решению суда. Ограничение устанавливается бессрочно или на определенный срок. Ограничения прав на земельный участок обычно следуют юридической судьбе земельного участка и подлежат государственной регистрации. При ограничении прав на землю допускается возмещение причиненных убытков (подп. 3 п. 1 ст. 57 ЗК РФ).

Ограничение прав лиц, использующих земельные участки, — особый правовой инструмент, поэтому необходимо различать такие понятия, как "ограничение прав" и "обременение" - (например, сервитут). Ограничением прав на землю является установление в административном порядке запретов на отдельные виды хозяйственной деятельности и использования земли либо требования о воздержании от совершения определенных действий .

                          Понятие и виды категорий земель

2.1 Понятие категорий земель  и виды категорий земель

Все земли для организации их рационального использования и охраны подразделяются на соответствующие категории. Вследствие различия природных, климатических и иных условий земли отличаются друг от друга качеством, своими природными характеристиками и показателями, имеют неодинаковое экономическое и социальное значение в жизни общества. Применительно к некоторым землям на первый план выходит их значение для охраны окружающей среды. Поэтому подп. 10 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ предусматривает дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы

Принимая во внимание эти обстоятельства, для организации рационального использования и охраны земель все земли в нашей стране подразделяются на различные категории на основе их целевого назначения (подп. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ). Определение целей, для которых могут использоваться земли, является объективно необходимым, поскольку позволяет правильно организовать процесс их использования. Закрепляя принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, земельное законодательство связывает его с учетом трех основных факторов: для использования трех основных факторов: природных, социальных и экономических.

Статья 7 ЗК РФ выделяет семь категорий земель: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда: 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли могут использоваться в качестве средства производства или как пространственно-территориальный базис. Поэтому они делятся на три основные группы. Все категории земель, кроме земель запаса, поскольку их целевое значение не определено, могут быть отнесены к соответствующей группе. Как средство производства используются земли сельскохозяйственного назначения и земли лесного фонда. Иные категории земель используются преимущественно в качестве пространственного базиса. Земли же особо охраняемых территорий и объектов могут выполнять функцию, как средства производства, так и пространственно-территориального базиса. При этом какой-либо иерархической подчиненности одних категорий земель не существует. Однако действует принцип приоритета сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель и земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленным федеральным законом. При этом в подп. 6 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ особо подчеркивается, что установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения других категорий.

В ЗК РФ законодатель отказался от термина "основное целевое назначение", и сейчас используется термин "целевое значение". Наглядным образом, суть целевого назначения соответствующих категорий земель можно увидеть на примере. Так в ст. 77 ЗК РФ относит к категории земель сельскохозяйственного назначения земли, целевым назначением которых является их использование в сельскохозяйственном производстве. Эти земли используются для растениеводства, т.е. для выращивания зерновых: картофеля, свеклы и других овощей; плодов ягод и винограда; хлопка и т.п. На сельскохозяйственных землях ведутся животноводство (мясное, молочное скотоводство, свиноводство и т.д.), птицеводство, рыбоводство и т.д.. Земли данной категории определяются как земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства, т.е. земли которые в настоящее время уже используются в сельском хозяйстве, и земли, которые предназначены для этих целей.

В зависимости от конкретных целей, различаются следующие основные их виды: земли промышленности, земли энергетики, земли транспорта, земли связи и радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны и безопасности, земли иного специального назначения. Согласно п. 1 ст. 88 ЗК РФ землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций либо эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ. Земли указанной категории находятся только вне земель населенных пунктов. Земли занятые промышленными предприятиями в городах и других поселениях включаются в состав земель населенных пунктов. К землям промышленности относятся земельные участки, предоставленные для размещения и эксплуатации предприятий металлургической, химической, обрабатывающей, горнодобывающей и других отраслей промышленности. Это земли занятые фабриками, заводами, шахтами, рудниками, карьерами, приисками и другими горно-добывающими предприятиями. Основные признаки земель промышленности – расположение их вне территорий поселений и обеспечение деятельности производственных, административно-хозяйственных и жилищно-строительных нужд промышленных предприятий.

Земли энергетики выполняют важную роль в качестве территориально-пространственного базиса для размещения соответствующих энергетических объектов. Землями энергетики согласно п. 1 ст. 89 ЗК РФ признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций либо эксплуатации объектов энергетики и права, на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Федерации. На этих землях могут предоставляться земельные участки для размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, а также обслуживающих их сооружений и объектов. На них размещаются воздушные линии электропередачи, подстанции, распределительные пункт, другие сооружения и объекты энергетики.

Землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций либо эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Федерации.

К землям железнодорожного транспорта относятся земли, отведенные под железнодорожные пути станции (включая полосу отвода), а также под защитные и укрепительные насаждения, строения, здания, сооружения и иные объекты, необходимые для эксплуатации, расширения и реконструкции железных дорог с учетом перспективы их развития.

Согласно п. 3 ст. 90 ЗК РФ в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства могут предоставляться земельные участки для размещения автомобильных дорог, размещения объектов дорожного сервиса, объектов предназначенных для осуществления дорожной деятельности, стационарных постов органов внутренних дел, а также для установления полос отвода автомобильных дорог, являющихся основной частью земель автомобильных дорог. В придорожных полосах автомобильных дорог устанавливается особый режим использования земель.

Целевое назначение земель морского и внутреннего водного транспорта заключается в том, что на них размещаются искусственно созданные внутренние водные пути, морские и речные порты, причалы, пристани, гидротехнические сооружения, другие объекты, необходимые для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского и внутреннего водного транспорта. На этих землях выделяется береговая полоса. Правовой режим земель внутреннего водного транспорта регулируется Кодексом внутреннего водного транспорта РФ.

В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов воздушного транспорта могут предоставляться земельные участки для размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос и других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта.

К землям обороны и безопасности согласно ст. 93 ЗК РФ относятся земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил РФ, войск Пограничной службы РФ, других войск, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите, целостности и неприкосновенности территории Российской Федерации, защите и охране Государственной границы, информационной безопасности, другим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образованиях, и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами.

К землям иного специального назначения относятся земли, предоставленные для использования их государственной наблюдательной сетью. Согласно ст. 13 Федерального закона от 19 июля 1998 г. № 113-ФЗ "О гидрометеорологической службе" (с изменениями и дополнениями от 25 июня 2002 г.) государственная наблюдательная сеть, в том числе отведенные под нее земельные участки и части акваторий, относится исключительно к федеральной собственности и находится под охраной государства. В целях получения достоверной информации о состоянии окружающей природной среды, ее загрязнении вокруг стационарных пунктов наблюдений в порядке, определенным Правительством РФ, создаются охранные зоны, в которых устанавливаются ограничения на хозяйственную деятельность.

В соответствии со ст. 97 ЗК РФ землями природоохранного назначения являются земли водоохранных зон рек и водоемов; запретных и нерестоохранных полос; лесов, выполняющих защитные функции; противоэрозионных, пастбище защитных и полезащитных насаждений; иные земли, выполняющие природоохранные функции.

Земли рекреационного назначения - это земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. В их состав входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, лесопарки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты (ст. 98 ЗК). На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

Согласно ст. 100 3К РФ особо ценными землями, являются земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных организмов, редкие геологические образования, земельные участки, предназначенные для осуществления деятельности научно-исследовательских организаций).

В соответствии со ст. 101 ЗК РФ к землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др).

2.2 Особенности правового режима  земель населенных пунктов

Определение правового режима любой категории земель весьма важно. Это объясняется не столько теоретическими, сколько практическими соображениями. Четкое определение правового режима той или иной категории земель на доктринальном уровне создает предпосылки для совершенствования правового регулирования земельных отношений в поселениях, в сельском хозяйстве и т.д. Ведь при разработке нормативных правовых актов в сфере земельных отношений необходимо руководствоваться, прежде всего, спецификой земель, в отношении которых устанавливается правовое регулирование. В тоже время накопление правовых норм в отношении даже отдельных категорий земель говорит о существовании определенного порядка использования земельных участков в их рамках.