Понятие, содержание и основные признаки права собственности на землю

В недельный срок с момента поступления заявки продавец выдает собственнику приватизированного предприятия платежное поручение  на оплату стоимости земельного участка  в установленном размере и  заключает договор купли-продажи. Порядок совершения таких договоров  регулируется Типовым договором  купли-продажи земельного участка  при приватизации государственных  и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве  этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, утвержденным Роскомземом и Госкомимуществом РФ 10—11 августа 1992 г.²

Оплаченное платежное  поручение на оплату стоимости земельного участка и договор купли-продажи  земельного участка служат основанием для регистрации в установленном  порядке права собственности  на землю.

Несколько иной порядок  продажи земельных участков приватизированным  предприятиям применяется в случаях  их расширения и дополнительного  строительства. Так, продажа земельных  участков собственникам приватизированных  предприятий для расширения и  дополнительного строительства  этих предприятий осуществляется на конкурсной или аукционной основе за счет земельных участков, которые  не предоставлены никому в пользование  или не сданы в аренду. К участию  в конкурсе или аукционе допускаются  только собственники приватизированных  предприятий.

При проведении коммерческого  или инвестиционного конкурсов  право приобретения земельного участка  передается покупателю, предложение  которого полностью отвечает условиям и критериям конкурса. Условия  коммерческого или инвестиционного  конкурса могут включать: целевое  использование участка, соблюдение экологических и архитектурно-планировочных  требований, обеспечение максимального  размера инвестиций, проведение работ  по рекультивации, благоустройству  участка и др.

На аукционе земельные  участки продаются в тех случаях, когда от покупателя не требуется  выполнения каких-либо условий, кроме  целевого использования. Право собственности  приобретает покупатель, предложивший в ходе торгов максимальную цену. Начальная  цена земельного участка при продаже  на конкурсе или аукционе устанавливается  в размере не ниже нормативной  цены земли. Заявки для участия в  конкурсе или аукционе принимаются  продавцом в течение месяца со дня опубликования перечня участков земель, предлагаемых местной администрацией для продажи с указанием целевого использования земель. Заявки подаются собственниками приватизированных  предприятий органу, уполномоченному  выступать продавцом земельных  участков.

В случаях, когда  собственник приватизированного предприятия  является единственным участником аукциона, коммерческого или инвестиционного  конкурсов, земельный участок продается  ему в собственность по стартовой  цене, но не ниже нормативной цены земельного участка.

Установлены специальные  гарантии защиты прав покупателя земельного участка в случае его изъятия  для государственных или общественных нужд. Изъятие земельного участка  допускается только в случаях, установленных  федеральными законами, и осуществляется в судебном порядке. Принудительный выкуп проданного в собственность  земельного участка возможен в размере  не ниже уплаченной покупателем стоимости  земельного участка. Необходимо подчеркнуть, что указанный порядок приватизации земельных участков применяется  также и в отношении земель населенных пунктов.

.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача.

ООО «Альфа-строй» обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении в  собственность земельного участка  площадью 0,042 га под принадлежащими ему на праве собственности сооружениями АЗС. Орган местного самоуправления отказал в выкупе указанного земельного участка, ссылаясь на то, что испрашиваемый  земельный участок не подлежит приватизации, так как находится за красной  линией, то есть на землях общего пользования.

На каком  праве ООО «Альфа-строй» вправе приобрести указанный земельный участок?

Какие документы  необходимо приложить к заявке на приобретение права на земельный участок под расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями?

Как определяются границы и размеры земельного участка в этом случае?

Какие земельные  участки не подлежат приватизации?

Дайте понятие  земельных участков общего пользования.

Как отграничиваются  земли общего пользования от земель других территорий.

 

Ответ на задачу.

 

В соответствии с пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты);

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Следовательно, на праве собственности в результате приватизации земельный участок  под АЗС Обществу передать невозможно, в силу прямого запрета Законодателя. Ответ органа местного самоуправления в этом случае правомерен.

В соответствии с  пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса  Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника. В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление от 24.03.2005 г. № 11) разъяснено следующее. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ).

Таким образом, к  Обществу как приобретателю объектов недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на них перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (его частью) на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего их собственника (продавца недвижимости), либо такое право у Общества было изначально, если именно оно и приватизировало недвижимость - АЗС, поскольку по условиям задачи данный вопрос не нашел своего отражения.

Согласно пункту 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки  могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование только государственным  и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического  наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной  власти и органам местного самоуправления. Иные юридические лица, помимо указанных выше, в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, с  возникновением права собственности  на объекты недвижимого имущества  Общество в силу закона приобрело право на предоставление в собственность или аренду земельного участка, занятого этими объектами и необходимым для их эксплуатации.

Границы и размеры  земельного участка определяются с  учетом фактически используемой площади  земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных  участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из условий задачи следует, что весь испрашиваемый Обществом земельный участок выходит за пределы красной линии застройки, то есть находится на территории общего пользования. С учетом установленного законодательством запрета на отчуждение земельных участков в составе земель общего пользования (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»), как указывалось выше, Общество может приобрести спорный участок только в аренду.

Срок аренды при  этом установлен статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» - 49 лет, определение срока аренды земельного участка в рамках предельного срока, установленного законодательством, в каждом конкретном случае является правом собственника земельного участка (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае, если Общество не согласится с предложенным Органом местного самоуправления в договоре аренды сроком предоставления земельного участка в аренду, Общество вправе урегулировать его в судебном порядке по правилам статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 

К заявлению о  приобретении прав на земельный участок, находящийся в федеральной собственности  и занимаемый зданиями, строениями, сооружениями, прилагаются следующие  документы, перечень которых является исчерпывающим и утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 г. № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок»:

1. Копия документа,  удостоверяющего личность заявителя  (заявителей), являющегося физическим  лицом, либо личность представителя  физического или юридического  лица.

2. Копия свидетельства  о государственной регистрации  физического лица в качестве  индивидуального предпринимателя  (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной  регистрации юридического лица (для  юридических лиц) или выписка  из государственных реестров  о юридическом лице или индивидуальном  предпринимателе, являющемся заявителем, ходатайствующим о приобретении  прав на земельный участок.

3. Копия документа,  удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или  юридического лица, если с заявлением  обращается представитель заявителя  (заявителей). 

4. При наличии  зданий, строений, сооружений на  приобретаемом земельном участке  - выписка из Единого государственного  реестра прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  (далее - ЕГРП) о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или:  

4.1. уведомление  об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых  сведений о зарегистрированных  правах на указанные здания, строения, сооружения и 

4.2. копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права  на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение в соответствии  с законодательством Российской  Федерации признается возникшим  независимо от его регистрации  в ЕГРП. 

5. Выписка из  ЕГРП о правах на приобретаемый  земельный участок или: 

5.1. уведомление  об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых  сведений о зарегистрированных  правах на указанный земельный  участок и 

5.2. копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права  на приобретаемый земельный участок,  если право на данный земельный  участок в соответствии с законодательством  Российской Федерации признается  возникшим независимо от его  регистрации в ЕГРП. 

6. Кадастровый паспорт  земельного участка, либо кадастровая  выписка о земельном участке  в случае, если заявление о  приобретении прав на данный  земельный участок подано с  целью переоформления прав на  него. 

7. Копия документа,  подтверждающего обстоятельства, дающие  право приобретения земельного  участка, в том числе на особых  условиях, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное  срочное пользование, в собственность  или в аренду на условиях, установленных  земельным законодательством, если  данное обстоятельство не следует  из документов, указанных в пунктах  1 - 6 настоящего Перечня. 

8. Сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении прав, с указанием (при их наличии у заявителя) их кадастровых (инвентарных) номеров и адресных ориентиров.

 

Границы и размеры  земельного участка определяются по общим правилам, если земельный участок  уже сформирован и документы  подаются с целью переоформления прав на него, тогда необходимо заказать в Управлении Росреестра (г. Тюмень, ул. Рижская, д. 45) кадастровый паспорт земельного участка, его размер и границы будут отражены там.