Понятия права собственности на землю. Содержание и ограниченный характер права собственности на землю

 Кроме  этих ограничений существуют  также ограничения по целевому  использованию отдельных категорий  земель. В частности, использование  по целевому назначению устанавливается  для земель сельскохозяйственного  назначения и земель особо  охраняемых природных территорий .

 Объектом  права собственности являются  не все земли вообще, а конкретный  земельный участок. Это правило  является общим правилом для  гражданского законодательства. Право  собственности может распространяться  только на вещи, определенные  родовыми или индивидуальными  признаками.

 Территориальные  границы земельного участка устанавливаются  в порядке, установленном земельным  законодательством, на основе документов (ст. 26 Земельного кодекса РФ), выдаваемых  собственнику специально уполномоченными  государственными органами. К числу  таких документов относится, например, свидетельство о праве собственности  на землю, выдаваемое в соответствии  с федеральным законом о государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.

 Если  иное не предусмотрено законом, право собственности на земельный  участок распространяется на  находящиеся в границах этого  участка поверхностный (почвенный) слой (в настоящее время не установлено ограничений на обладание им) и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

 Леса  являются исключительной собственностью  Российской Федерации , но могут быть переданы в собственность субъектов Российской Федерации. Это не относится к городским лесам и лесам, расположенным на землях обороны. Иная растительность (растения, древесно-кустарниковая растительность, зеленые насаждения) может находиться в собственности собственника земельного участка без ограничения .

 Собственник  земельного участка вправе по  своему усмотрению использовать  все, что находится над и под  поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено  законами о недрах, об использовании  воздушного пространства, иными  законами и не нарушает права  других лиц. В настоящее время  действуют Закон РФ «О недрах», Федеральный закон «Об охране  атмосферного воздуха» и Воздушный  кодекс РФ. Недра являются исключительной  собственностью Российской Федерации  и ее субъектов , поэтому собственник земельного участка может осуществлять на своем земельном участке только добычу общераспространенных полезных ископаемых (торфа, глины, песка и т.п.) на глубине не более пяти метров от поверхности для личного потребления. Также собственник имеет право для личного потребления осуществлять рытье колодцев до первого водоносного горизонта, который не используется для питьевого водоснабжения данного населенного пункта.

 Использование  воздушного пространства ограничивается  для частных собственников в  соответствие с Воздушным кодексом  РФ. Забор воздуха для предпринимательских  нужд осуществляется на основании  лицензии, выдаваемой специально  уполномоченным органом. Высотное  строительство осуществляется в  соответствии с градостроительными  нормами и правилами, а также  в соответствии с градостроительным  планом развития данной территории. Таким образом, использование пространства  над земельным участком тоже  ограничено.

 Помимо  прав закон устанавливает для  собственника обязанности. Основной  обязанностью собственника является  бремя содержания принадлежащего  ему имущества . В состав этой обязанности входит, если иное не предусмотрено законом или договором, необходимость заботы о своем имуществе, поддержание его в должном состоянии (не захламление участка, использование его по целевому назначению, недопущение ухудшения качества земель и т.д.).

 Собственник  несет также риск случайной  гибели или порчи своего имущества  при отсутствии чьей-либо вины (наводнение, землетрясение и т.д.). Риск случайной гибели переходит  к собственнику в соответствии  с правилами гражданского законодательства  о возникновении права собственности. Например, такой риск переходит  на приобретателя земельного  участка с момента государственной  регистрации .

 В  Российской Федерации признаются  частная, государственная, муниципальная  и иные формы собственности . Это означает, что имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации и муниципальных образований. Все формы собственности признаются равными и защищаются равным образом.

 Однако  фактически различные формы собственности  не равны между собой. В частности, законом определяется, какие виды  имущества могут находиться только  в государственной или муниципальной  собственности. К такому имуществу  относится, например, имущество, изъятое  из гражданского оборота (ст.27 Земельного  кодекса РФ).

 Различны  также способы приобретения и  прекращения права собственности для различных субъектов. Например, государство может приобретать право собственности за счет конфискации какого-либо имущества или иного отчуждения (выкупа) для своих нужд (глава VII Земельного кодекса РФ). В то же время граждане отвечают по своим обязательствам не всем принадлежащим им имуществом, а только его частью. Но даже с учетом данных различий речь идет, прежде всего, о разных субъектах права собственности – публичных и частных.

 В  собственности граждан и юридических  лиц может находиться любое  имущество, за исключением тех  видов, которые в соответствии  с законодательством Российской  Федерации не могут принадлежать  гражданам и юридическим лицам. 

 Следует иметь в виду, что частной собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки (п. 1 ст. 15 ЗК РФ). То есть из всего перечня объектов земельных отношений, перечисленных в п. 1 ст. 6 ЗК РФ, в качестве объекта права собственности названы только земельные участки. Следовательно, согласно буквальному смыслу данной статьи право собственности на часть земельного участка не может быть приобретено, из чего вытекает, что часть участка не может быть предметом сделок, направленных на отчуждение имущества.

На сегодняшний день право собственности в юридической литературе традиционно рассматривается с объективной и субъективной точек зрения, что не дает понимания сущности права собственности как такового, не раскрывает его понятие.

 Согласно ст. 8 Конституции РФ, ст. 212 ГК РФ в зависимости от того, кто является правообладателем, различают частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности. Различные формы собственности не означают какого-либо разнообразия права собственности, но обусловливают особенности осуществления собственниками правомочий и специфику приобретения и прекращения права. Государственное и муниципальное имущество по общему правилу может отчуждаться в частную собственность только в процессе приватизации. Только государство и муниципальные образования могут приобретать имущество в собственность в связи с изъятием его, для государственных или муниципальных нужд, а также в связи с реквизицией и национализацией. И только указанные субъекты могут распоряжаться имуществом путем передачи его определенным законом субъектам гражданских правоотношений в постоянное (бессрочное) пользование (земельные участки) и хозяйственное ведение (недвижимость, расположенная на земельных участках, и движимое имущество) и др.

Для частной собственности физических лиц характерен переход права в порядке наследования, что в том числе предполагает возможность распоряжения имуществом на случай смерти путем составления завещания, приобретение права путем выплаты пая членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива и др.

Основанием возникновения права собственности у юридических лиц является внесение имущества в уставные, складочные капиталы, паевые фонды, отдельные юридические лица (религиозные организации, фонды и др.) вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью только в соответствии с целями и задачами осуществляемой ими уставной деятельности, предусмотренной учредительными документами, и др.

Вместе с тем все эти особенности, созданные искусственным путем, говорят лишь о разнообразии субъектов права собственности и об особенностях его осуществления каждым из них. В то же время признаки права собственности как юридической категории будут присущи праву собственности независимо от его формы. К таким признакам Г.Ф. Шершеневич относил:

1) власть  в ее юридическом значении;

2) объект  в виде материального предмета, т.е. вещи;

3) исключительность  и независимость от посторонних  лиц при осуществлении права  собственности;

4) соединение  с правом собственности отдельных  прав владения, пользования и  распоряжения (данный признак Г.Ф. Шершеневич относил к числу неудачных);

5) наличие  установленных законом ограничений  осуществления права и бессрочность  права собственности как вечная  и потомственная связь определенного  субъекта с определенным объектом, существующая до тех пор, пока  не наступит юридический факт, разрывающий ее.

В современном праве выделяют следующие признаки права собственности:

1) совокупность  прав владения, пользования и  распоряжения вещью, представляющую  собой систему отношений собственника  к вещи и по поводу ее  использования совместно с другими  лицами;

2) обязанность  собственника осуществлять действия  в отношении своего имущества, не нарушая права и интересы  иных лиц;

3) объект  права собственности в виде  предмета материального мира, т.е. вещь;

4) несение  собственником бремени содержания  и риска случайной гибели или  повреждения принадлежащих ему  вещей.

1.2 Земельный участок как объект  права собственности

Реформирование аграрного сектора, начавшееся в последнее десятилетие XX в., внесло значительные коррективы в правовое регулирование земельных отношений. Граждане получили возможность создавать крестьянские (фермерские) хозяйства, брать земельные участки в аренду, было разрешено предоставлять земельные участки гражданам в пожизненное наследуемое владение, а позднее и в собственность.

Определяющее значение для дальнейшего развития земельного законодательства имело отнесение в ст. 130 Гражданского кодекса РФ земельных участков к недвижимым вещам. Таким образом, земельные участки после долгого периода изъятия из гражданского оборота (вследствие национализации земли советскими декретами) вновь стали объектами гражданских прав и, соответственно, вовлечены в гражданский оборот.

В ст. 6 Земельного кодекса РФ к объектам земельных отношений отнесены:

1) земля как  природный объект и природный  ресурс;

2) земельные  участки;

3) части земельных  участков.

Земельный участок как объект земельных отношений определен в п. 2 ст. 6 ЗК РФ как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В юридической литературе высказывалось мнение, что для обеспечения единства терминологии в Земельном кодексе следовало бы полностью воспроизвести определение, закрепленное ранее в Федеральном законе "О государственном земельном кадастре". Имеется и иное мнение по поводу дефиниции земельного участка, сформулированной в вышеназванном Законе. Как считает С.А. Степанов, Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" предпринял "несколько несвоевременную попытку ввести в законодательную практику распространенное в европейском правотворчестве определение земельного участка, включающее и недра, под ним расположенные, и атмосферный столб". Законодательство о недрах и воздушном пространстве исключает возможность рассматривать земельный участок в предлагаемом упомянутым Законом контексте.

Земельный участок, рассматриваемый в рамках гражданского права как вид недвижимого имущества, имеет свои отличительные свойства и специфические характеристики, которые оказывают непосредственное влияние на особенности его участия в гражданском обороте. При определении объема полномочий земельных собственников и пределов участия земельных участков в гражданском обороте необходимо учитывать социально-экономическое значение земли. Этот аспект отражен в ст. 9 Конституции РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Земля имеет огромный социальный, общественный интерес вне зависимости от того, кому она принадлежит. Земля обслуживает общество в целом, так как по ней прокладываются дороги, линии связи, электропередачи, другие общеполезные коммуникации. Землю характеризуют такие черты, как невоссоздаваемость, невосполнимость, пространственная ограниченность, не перемещаемость. С землей связано и своеобразное экономическое явление - экономическая рента. Земельный участок в силу своего местоположения, природных свойств способен генерировать доход, который может взиматься в виде определенных платежей и служить источником удовлетворения общественных потребностей.

Земля является пространственным базисом для размещения иных объектов недвижимости, и в этом качестве ее роль как объекта гражданского оборота в условиях рыночной экономики огромна. Как справедливо отмечал С.А. Степанов, "правовая конструкция земельного участка как особого рода вещи достаточно сложна, отлична от конструкции вещи вообще и подчинена необходимости присутствия в ней значительной доли публичного интереса". Она также характеризуется участием в отношениях, регулируемых иными отраслями права (земельного, лесного, градостроительного и т.д.), а также местом и ролью недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях, ярко выраженным целевым назначением, особенностями включения и участия в обороте.