Порядок предоставления земельных участков для строительства

В рассматриваемой ситуации заявитель не может предоставить правоустанавливающих документов на земельный участок, поскольку права на земельный участок у заявителя пока отсутствуют. Поэтому, вместо правоустанавливающих документов заявитель предоставляет решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Правовой основой для этого является пункт 1 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

4. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства

Данная стадия фактически завершает процесс предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта. Решение о предоставлении земельного участка является правоустанавливающим документом – основанием для заключения договора аренды земельного участка.

Правоотношение при принятии решения о предоставлении земельного участка для строительства, представляет собой взаимодействие заинтересованного лица с органом, уполномоченным распоряжаться земельными участками, предоставлять земельные участки для строительства.

Объектом правоотношения при принятии решения о предоставлении земельного участка для строительства является акт уполномоченного органа государственной или муниципальной власти. То есть, непосредственным объектом правоотношения, складывающегося на данном этапе, являются не сам испрашиваемый земельный участок, а ненормативный акт органа государственной или муниципальной власти, которым окончательно решается вопрос о закреплении сформированного земельного участка за заинтересованным лицом.

Субъектами данного правоотношения выступают: заинтересованное лицо, и орган уполномоченный рассматривать заявления о предоставлении земельного участка.

Содержанием данных правоотношений являются право заинтересованного лица обратиться в орган уполномоченный рассматривать заявления о предоставлении земельного участка с заявлением о предоставлении ему земельного участка для строительства и полномочие органа государственной или муниципальной власти по принятию решений по предоставлению земельных участков для строительства.

Заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении земельного участка, с  указанием:

• данных позволяющих индивидуализировать земельный участок (кадастровый номер, местоположение, площадь);
• испрашиваемого титула права на земельный участок (по общему правилу в аренду);
• целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка испрашиваемого земельного участка.

Орган власти, уполномоченный на распоряжение публичными  землями, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении заявителю земельного участка для строительства.21

 Глава 3. Порядок предоставления земельного участка для строительства, без предварительного согласования места размещения объекта

Законодательство Российской Федерации предусматривает следующие случаи, когда предварительное согласование места размещения объекта не проводится:

1. При размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с документацией по планировке территории и правилами землепользования и застройки;22 
2. При предоставлении земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;23
3. При предоставлении земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства;24
4. В случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства;25
5. В случае предоставления земельного участка гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства;26
6. Если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом.27

Основанием для классификации указанных случаев является цель предоставления земельного участка для строительства (плановое развитие территории, расширение жилищного фонда, комплексное освоение и т.д.).

Объединяет указанные случаи то, что в распоряжении публичных образований имеются сформированные земельные участки с определенным разрешенным использованием. В данных случаях будущий правообладатель участка не известен, поэтому общее правило распоряжения такими участками – торги.

В первых пяти случаях наличие земельных участков, готовых к предоставлению под строительство, является результатом целенаправленной деятельности по разработке градостроительной и землеустроительной документации. В шестом случае земельные участки не формируются публичными образованиями, а приобретаются уже сформированными.28

При предоставлении земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта также образуется юридический состав – комплекс взаимосвязанных последовательных юридических фактов, наличие которых делает возможным заключение договора аренды земельного участка.

Для каждого, из вышеперечисленных случаев, юридический состав, необходимый для предоставления земельного участка для строительства одинаков. Во-первых, возникают правоотношения, связанные с участием в торгах, и, во-вторых, правоотношения, связанные с заключением договора аренды земельного участка.

Правоотношения, связанные с участием в аукционе, представляют собой взаимодействие участников торгов с организатором, регулируемое соответствующими правилами проведения торгов. На сегодняшний момент порядок проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков предоставляемых для строительства, регулируется Постановлением Правительства Российской Федерации  от «11» ноября 2002 года N80829 (далее ПП РФ «О торгах»).

Субъектами правоотношений, возникающих при участии в торгах, являются «претендент» (заинтересованное лицо) и «организатор торгов»30 (уполномоченный орган государственной или муниципальной власти).

Непосредственным объектом правоотношения по участию в торгах на право заключения договора аренды земельного участка является протокол торгов, дающий право на заключение договора аренды земельного участка, выставленного на торги.

 Содержанием  правоотношений является: право заинтересованного лица участвовать в торгах в качестве претендента на заключение договора аренды, данному праву корреспондирует обязанность соблюдать порядок проведения торгов и полномочие органа государственной или муниципальной власти проводить торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для целей строительства.

Вторым этапом являются правоотношения возникающие при заключении договора аренды земельного участка. При предоставлении земельного участка путем проведения торгов единственное отличие, от заключения договора аренды при предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, заключается в правоустанавливающем документе. В случае проведения торгов это – протокол торгов, а в случае предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта – решение уполномоченного органа власти о предоставлении земельного участка.

Неясно, для чего ЗК РФ пошел по пути прямого указания тех случаев, когда согласование места размещения объекта не проводится. Каждый из указанных ЗК РФ случаев предполагает наличие сформированного земельного участка, наличие права на распоряжение данным земельным участком у публичного образования и инициативу органа государственной или муниципальной власти выраженную в организации торгов.

Приведенный юридический состав полностью включает в себя все случаи предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта.

 ЗК  РФ также не введено общего  основания для выделения того  или иного случая предоставления  земельного участка без предварительного  согласования места размещения  объекта. По сути, данные случаи  указывают на фактические обстоятельства, при которых в распоряжении  уполномоченного органа власти  оказывается сформированный земельный  участок (разработка документации  по планировке территории, приобретение  публичным образованием права  на сформированный земельный  участок и т.д.).

Следовательно, выделение данных случаев, в качестве самостоятельных оснований предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта, нецелесообразно.

Нужно отметить, что процедура предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта является более «прозрачной» так как проводится путем организации открытых торгов.

Заключение

Хотелось бы отметить, что ЗК РФ достаточно полно и четко сформулировал общие правила предоставления земельных участков для целей строительства. Так как данный закон сделал более демократичной процедуру предоставления земельных участков для целей строительства, например, при предоставлении земельных участков без предварительного согласования размещения объекта строительства.

Для того, что бы внести предложения по совершенствованию механизмов законодательного регулирования порядка предоставления земельного участка для целей строительства, обозначим основные проблемы действующего законодательства:

1. Предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения производится лишь в случаях зафиксированных в ЗК РФ (размещения данного объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки, в случае предоставления земельного участка гражданину для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства), тогда как данный порядок, как более открытый, должен стать общим правилом предоставления земельного участка для строительства.

Так как, предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта создает множество административных «порогов» для заинтересованного лица, преодолевать которые зачастую приходится внеправовыми методами.     

Остается надеяться, что преобладание на практике процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, явление временное, до разработки документации по планированию развития территорий с дальнейшим выставлением земельных участков (сформированных в соответствии с документами территориального планирования) на торги, и что за этим последует закрепление предоставления земельного участка для строительства путем проведения торгов в качестве общего правила.

2. Однако  на данном этапе формирования  земельного законодательства необходимо  сделать процедуру предоставления  земельного участка для строительства  с согласованием места размещения  объекта максимально открытой, и  снять неопределенность, оставленную  ЗК РФ, судьбы прав законных  землепользователей земельных участков  включенных в состав предоставляемого  земельного участка.     

Для этого необходимо предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта признать государственной или муниципальной нуждой.

Применение данного способа прекращения права собственности допустимо, так как в правоотношениях, складывающихся при предоставлении земельного участка для строительства, содержится публичный интерес и реализуется функция уполномоченного органа власти, которые заключаются в обеспечении развития населенного пункта, плановом и рациональном освоении и застройке территорий.

Федеральный арбитражный суд Свердловской области в постановлении от «03» апреля 2008 года, также говорит о необходимости применения института изъятия «Наличие на спорном земельном участке прав других лиц, обременяющих этот земельный участок, и отсутствие решения органа местного самоуправления о предстоящем изъятии этих земель для муниципальных нужд являются препятствием для предварительного согласования и последующего предоставления этого земельного участка»31.

Технически законодателю необходимо:

1. закрепить  в положениях ЗК РФ, что случай  выбора земельного участка и  согласования места размещения  объекта является «иными обстоятельствами»32 в которых допускается изъятие земельного участка

2. Изъятие  земельного участка должно стать  вторым этапом предоставления  земельного участка для строительства.

Включение изъятия именно вторым по последовательности мероприятием является, наиболее логично. Так как вопрос о возможности размещения объекта на испрашиваемом земельном участке решен. Что бы формирование испрашиваемого земельного участка и включение в его состав земельных участков иных лиц не нарушало права и законных интересов данных землепользователей, объекты недвижимости и земельные участки должны быть изъяты с предоставлением компенсации, в размере рыночной стоимости изымаемого имуществ.