Порядок предоставления земельных участков для строительства

Изъятие земельного участка при согласовании места размещения объекта допустимо при наличии ряда условий:

1. Земельные участки должны изыматься за счет средств, заинтересованного лица, но изыматься в собственность публичного образования.

Хотя данное условие идет в разрез с положением статьи 279 ГК РФ, согласно которому, выкуп земельного участка осуществляется публичным образованием: РФ, субъектом РФ либо муниципальным образованием, оно имеет ряд преимуществ:

во-первых, данное условие снимает необходимость привлекать бюджетные средства,

во-вторых, при выкупе земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке, на общих основаниях заинтересованному лицу также пришлось бы задействовать свои активы,

в-третьих, при изъятии выкуп приобретает свойство обязательности, что более обеспечивает интерес заинтересованного лица, в предоставлении ему земельного участка, чем выкуп по общим основаниям.

Недостатком данного условия является наложение на заинтересованное лицо дополнительного «инвестиционного» обязательства, но когда заинтересованное лицо выступает инициатором отношений по предоставлению земельного участка и испрашивает земельный участок с указанием на предполагаемое место размещения объекта, подходящего, по предварительной оценке заявителя, для планируемой постройки объекта, с указанием адресных ориентиров, возможно, схематической карты местности, предполагается что заявитель обладает определенной информацией о составе правообладателей (собственниках земельных участков, арендаторах земельных участок, собственниках объектов недвижимости) испрашиваемого земельного участка.  

2. Земельные  участки должны изыматься по  правилам главы 17 ГК РФ, данное  условие необходимо так как:

во-первых, глава 17 ГК РФ содержит порядок изъятия земельного участка у собственника, который уже отработан на практике,

во-вторых, непосредственно изымать земельные участки и объекты недвижимости будут уполномоченные органы государственной или муниципальной власти, что, априори, должно исключать внеправовые методы изъятия земельного участка.  

3. Возмещение стоимости земельного участка должно производиться не только собственникам, но и лицам, хотя и не оформившим свое право собственности на земельный участок, но правомерно пользующимся земельными участками и даже имеющим приоритетное право на оформление собственности на земельный участок путем приватизации или выкупа.

Процедура предоставления земельного участка для строительства, регулируемая действующим законодательством, представляется в настоящее время одной из самой проблемных не только с точки зрения практической, но также и с теоретической.

Изменение законодательства в данной области следует вести исключительно только после глубокого анализа судебной практики и практики  административных органов власти.

Данные изменения в законодательство могут осуществляться по следующим направлениям:

1. закрепление открытых торгов в качестве общего правила предоставления земельного участка для строительства,
2. сокращение практики предоставления земельных участков по процедуре предварительного согласования места размещения,
3. установление четких сроков прохождения документов и согласований в разных инстанциях, внедрение принципа одного окна во взаимоотношениях предпринимателей и органов власти;
4. разработка документации по планированию развития территорий, с последующим резервированием и формированием земельных участков, для целей строительства;
5. законодательное урегулирование вопроса изъятия земельных участков у собственников и иных законных землепользователей.

Условием достижения баланса между общественными и частными интересами по вопросам землепользования будет являться закрепление определенных и понятных правил нормативного регулирования важнейшей сферы экономики с помощью гражданско-правовых методов, отточенных веками правоприменения и толкования.

 

Список использованных источников и нормативно-правовых актов:

 

Научные работы:

1. Александров Н.Г «Основы теории государства и права» в соавторстве с Калинычев Ф.И., Карев Д.С., Недавний А.Л.,  М., 1960 год.
2. Алексеев С.С. «Общая теория права», М., 2008 год.
3. Бойцов В.Я. «Система субъектов советского государственного права» стр. 32-36, Уфа, 1972 год.
4. Иоффе О.С. «Спорные вопросы учения о правоотношении» М., 1979 год.
5. Кофанов Л.Л. «Римское частное право: Казусы, иск, институты», стр.301, МГУ им. М.В. Ломоносова, 2005 год.
6. Красавчиков О.А. «Категории науки гражданского права. Избранные труды в двух томах», том 2, «Статут», М., 2005 год.
7. Лазарев Б.М., «Общая теория права и государства», М., 1994 год.
8. Спиридонов Л.И. «Социальное развитие и право» Л., 1973 год.
9. Толстой Ю.К. «К теории правоотношения» Л., 1959.

Нормативно-правовые акты:

10. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ «Собрание законодательства РФ»,  29 октябрь 2001год, N 44, ст. 4147.
11. Налоговый кодекс Российской Федерации от 05 августа 2000 года №117-ФЗ, Собрание законодательства РФ, 07 августа 2000года, N32, ст. 3340.
12. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ, Собрание законодательства РФ, 05 декабря 1994, N 32, ст. 3301.
13. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ, «Собрание законодательства РФ», 03 января 2005 года, N1 (часть 1), ст. 14.
14. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 года N 195-ФЗ «Собрание законодательства РФ», 07 января 2002 года, N1 (ч. 1), ст. 1.
15. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года «Собрание законодательства РФ», 03 января 2005 года, N 1 (часть 1), ст. 16.
16. Лесной Кодекс Российской Федерации" от 04 декабря 2006 года N200-ФЗ, Собрание     законодательства РФ, 11 ноября 2006, N50, ст. 5278.
17. Водный Кодекс Российской Федерации от 03 июня 2006 года N 74-ФЗ, Собрание законодательства РФ", 05 июня 2006, N23, ст. 2381.
18. Федеральный закон от 10 января 2002 года №7-ФЗ «Об охране окружающей среды», Собрание законодательства РФ, 2002 год, №2, ст. 133. 
19. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02 января 2000 года №28-ФЗ, Собрание законодательства РФ, 10 января 2000 года, N2, ст. 149.
20. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, Собрание законодательства РФ, 28 июля 1997 года, N30, ст. 3594.
21. Федеральный закон «О землеустройстве» от 18 июня 2001 года №78-ФЗ, «Собрание законодательства РФ», 25 июня 2001, N26, ст. 2582.
22. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года №122-ФЗ.
23. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июня 2007 года №221-ФЗ, «Собрание законодательства РФ», 30 июля 2007, N31, ст. 4017.
24. Федеральный закон «О введение в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года, Собрание законодательства РФ, 29 октября 2001 года, N44, ст. 4148.
25. Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 8 августа 2001 года N128-ФЗ Собрание законодательства РФ, 13 августа 2001, N33 (часть I), ст. 3430
26. Постановление правительства Российской Федерации «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков»  от 11 ноября 2002 года №808,  «Собрание законодательства РФ», 18 ноября 2002 года, N46, ст. 4587.
27. Положение о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом (утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от «27» ноября 2004 года №691).
28. Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457.
29. Методические рекомендаций по проведению землеустройства, утверждены Приказом Росземкадастра от 17 февраля 2003 года.
30. Закон Свердловской области «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области» от 07 июля 2004 года, №18-ОЗ, Собрание законодательства Свердловской области, 05 августа 2004 года, N6, ст. 482.
31. Соглашение между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и муниципальным образованием «город Екатеринбург» о взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории муниципального образования «город Екатеринбург» от 17 мая 2007 года. СПС «ГАРАНТ»
32. Правила землепользования и застройки городского округа – муниципального  образования «город Екатеринбург», утверждены Решением Екатеринбургской городской думы №68/48 от 13 ноября 2007 года, «Вестник Екатеринбургской городской Думы», 27 ноября 2007, N135.

 

Судебная практика:

33. Определение Свердловского областного суда от 25 сентября 2007 года по делу №33-6866/20070, // http://www.ekboblsud.ru/ show_doc.php?id=19295.
34. http://www.ekboblsud.ru/show_doc.php?id=3264 – Судебная практика Свердловского областного суда.
35. Постановление Президиума Свердловского областного суда от 17 октября 2007 года по делу №44-Г-137/2007, http://www.ekboblsud.ru/ show_doc.php?id=21608.
36. Постановление ФАС Уральского округа от 12 марта 2008 г. N Ф09-1438/08-С6 по делу N А60-13585/07.
37. Постановление ФАС от 3 апреля 2008 года NФ09-2127/08-С6 по делу NА60-23324/2007.

 

1См.: Общая теория советского земельного права. М. 1983. С. 215.

2См.: Там же. С. 219.

3См.: Губин Е.П. Государственное регулирование рыночной экономики и предпринимательства. М. 2008. С. 32.

4См.: Иоффе О.С. Советское гражданское право. М. 1967. С. 251.

5См: статья 30 Земельного Кодекса Российской Федерации.

6 Правила землепользования и застройки городского округа – муниципального  образования «город Екатеринбург», утверждены Решением Екатеринбургской городской думы №68/48 от 13 ноября 2007 года, «Вестник Екатеринбургской городской Думы», 27 ноября 2007, N135.

7 пункт 5 статьи 31 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ «Собрание законодательства РФ»,  29 октябрь 2001 год, N44, ст. 4147

8 статья 15-16 Федерального закона «О землеустройстве» от 18 июня 2001 года, Положение о проведении территориального землеустройства (Утверждено Постановлением Правительства РФ от 07 июня 2002 года №396).

9 пункт 5 статьи  31 ЗК РФ

10 Постановление ФАС Уральского округа от 12 марта 2008 г. N Ф09-1438/08-С6 по делу N А60-13585/07

 

11 Методические рекомендации по проведению землеустройства, утверждены Приказом Росземкадастра от 17 февраля 2003 года.

12 статья 49 ЗК РФ.

13 Постановление Президиума Свердловского областного суда от 17 октября 2007 года по делу №44-Г-137/2007, http://www.ekboblsud.ru/show_doc.php?id=21608

14 статья 44 ЗК РФ, статья 279 ГК РФ.

15 пункт 9.1. статьи 3 Федерального Закона «О введение в действие земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ, Собрание законодательства РФ, 29 октября 2001, N44, ст. 4148.

16 статья 36 ЗК РФ

17 Статья 17 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 8 августа 2001 года N128-ФЗ Собрание законодательства РФ, 13 августа 2001, N33 (часть I), ст. 3430.

18 статья 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от «24» июля 2007 года N221-ФЗ

19 Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457.

20 статья 22 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года N221-ФЗ.

 

21 пункт 2 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

22 пункт 11 статьи 30 Земельного Кодекса российской Федерации.

23 пункт 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

24 пункт 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

25 пункт 11 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

26 пункт 11 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

27 пункт 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

28 статья 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

29 Постановление правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года №808,  «Собрание законодательства РФ», «18» ноября 2002 года, N46, ст. 4587.

30 Раздел II Постановление правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года №808,  «Собрание законодательства РФ», 18 ноября 2002 года, N46, ст. 4587.

 

31 Постановление ФАС от 3 апреля 2008 года NФ09-2127/08-С6 по делу NА60-23324/2007.

32 статья 49 ЗК РФ.