Правовое регулирование отношение по поводу земельных участков

Особый правовой режим  установлен для земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного  назначения, под которыми понимаются земли за чертой поселений, предоставленные  для этих целей, а также предназначенные  для этих целей. Федеральный закон  «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» ограничивает предельные (минимальные) размеры земельных  участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в частной  собственности. Так, в соответствии со ст. 4 указанного Закона минимальные  размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации  в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве. А в соответствии с п. 1 ст. 4 указанного Закона не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры  и местоположение которых не соответствуют  требованиям, установленным Земельным  кодексом.

Размер общей площади  земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации  и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его  близких родственников, а также  юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие  родственники имеют право распоряжаться  более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, также устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены определенные ограничения частной собственности  на земельные участки иностранных  физических и юридических лиц. Так, согласно п. 3 ст. 15 Земельного кодекса иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Еще более существенные ограничения  установлены для земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного  назначения. Согласно ст. 3 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

1.2 Государственный кадастровый  учет земельных участков

Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок  для того чтобы он был признан  недвижимостью и тем самым  предметом сделок, является то, что  земельный участок должен быть соответствующим  образом индивидуализирован. Другими  словами должны быть определены его  размер, границы и местоположение. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством  на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным  ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК). Мероприятия по определению  местоположения и границ земельного участка называются межеванием.

Собственники земельных  участков, не изъятых из оборота  и не ограниченных в обороте (например, земли сельскохозяйственного назначения), согласно Земельному кодексу и Гражданскому кодексу РФ вправе распоряжаться  этими участками свободно, если это  не наносит ущерба окружающей среде  и не нарушает прав и законных интересов  других лиц. Однако объектом сделок могут  быть только те земельные участки, которые  прошли государственный кадастровый  учет.

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» государственным  кадастровым учетом недвижимого  имущества признаются действия уполномоченного  органа по внесению в государственный  кадастр недвижимости сведений о  недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого  имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество  в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта  недвижимости), или подтверждают прекращение  существования такого недвижимого  имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» сведений о недвижимом имуществе. Таким образом, государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель и т.д.

Органом, в функции которого входит ведение государственного земельного кадастра, в настоящее время является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Помимо ведения  государственного земельного кадастра указанная служба также проводит государственный учет расположенных  на земельных участках и прочно связанных  с ними объектов недвижимого имущества, производит государственную кадастровую  оценку земель и т.п.

Итоговым документом, подтверждающим проведение кадастрового учета конкретного  земельного участка, является кадастровая  карта (план) земельного участка, содержащая графические и текстовые формы  воспроизведения сведений, содержащихся в государственном земельном  кадастре.

Кадастровая карта содержит: кадастровый номер земельного участка; адрес земельного участка; площадь  участка; категория земель и разрешенное  использование земельного участка; описание границ участка и их отдельных  частей; экономические характеристики участка, в том числе размер платы  за землю; качественные характеристики участка, в т.ч. показатели состояния  плодородия для отдельных категорий  земель; наличие на земельном участке  объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений); зарегистрированные вещные права на земельный участок; ограничения (обременения) прав на земельный участок, зарегистрированные в установленном порядке.

Каждый земельный участок, сведения о котором внесены в  государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени  и на территории Российской Федерации  государственный учетный номер (кадастровый  номер). Кадастровые номера присваиваются  органом кадастрового учета.

В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров  орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые  округа, кадастровые районы и кадастровые  кварталы. При установлении или изменении  единиц кадастрового деления территории Российской Федерации соответствующие  сведения вносятся в государственный  кадастр недвижимости на основании  правовых актов органа кадастрового учета.

Порядок кадастрового деления  территории Российской Федерации, а  также порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров  устанавливается органом нормативно-правового  регулирования в сфере кадастровых  отношений в соответствии с Правилами  кадастрового деления территории Российской Федерации и Правилами присвоения кадастровых номеров земельным  участкам.

2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ  ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ  УЧАСТКИ

2.1 Права и обязанности  собственников земельных участков

Право собственности - основное понятие гражданского права. Главная  обязанность собственника земельного участка - осуществлять свои права, не нанося ущерба окружающей среде и  не нарушая прав и законных интересов  других лиц.

Статья 40 Земельного кодекса  РФ гласит, что собственник земельного участка имеет право:

использовать для собственных  нужд расположенные на земельном  участке пресные подземные воды, в том числе закрытые водоемы  и общераспространенные полезные ископаемые;

возводить жилые и иные здания в соответствии с целевым  назначением земельного участка  и его разрешенным использованием с соблюдением требований всех градостроительных  регламентов и иных правил;

проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные  работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными;

санитарно-гигиеническими и  иными специальными требованиями;

осуществлять другие права  на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Кроме того, в этой же статье говорится, что собственники земельных  участков имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться расположенными на участке многолетними насаждениями (за исключением случаев, установленных  Лесным кодексом Российской Федерации), посевами, посадками и получать доходы от их реализации. Эта часть закона не распространяется на участки, переданные собственником в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное  наследуемое владение.

В соответствии со статьями 57, 58 Земельного кодекса РФ землевладельцы имеют право на возмещение убытков, причиненных изъятием земельного участка  для государственных нужд. При  этом возмещаются не только реальные убытки в полном размере, но и так  называемая упущенная выгода.

Право собственности дает возможность владельцам свободно распорядиться  своим имуществом: продать, завещать, подарить, сдать в аренду, обменять, передать на условиях ренты или пожизненного содержания с иждивением; передать в качестве взноса в уставный капитал  сельскохозяйственной организации; совершать  и иные сделки, не запрещенные действующим  законодательством.

Ряд собственников земельных  участков неправильно полагают, что  если они окружат их высоким глухим забором, то ни перед кем отвечать не будут.

Как только субъект становится собственником, на него законодательство возлагает ряд обязанностей.

Собственники земельных  участков, а также лица, использующие эти участки, в соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ обязаны:

использовать земельные  участки в соответствии с их целевым  назначением и принадлежностью  к той или иной категории земель и разрешенными использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как  природному объекту;

сохранять межевые, геодезические  и другие специальные знаки, установленные  на земельных участках;

осуществлять мероприятия  по охране земель, соблюдать порядок 

пользования лесами, водными  и другими природными объектами;

не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения  плодородия почв на землях соответствующих  категорий;

соблюдать требования градостроительных  регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных  и иных правил и нормативов;

своевременно приступать к использованию земельных участков, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

И последнее - собственник обязан вовремя осуществлять все платежи, связанные с обладанием земельным участком: налоги, сборы, иные платежи за землю.

В статье 43 ЗК РФ говорится, что отказ граждан и юридических  лиц от осуществления принадлежащих  им прав на земельные участки не влечет за собой прекращения их обязанностей.

Несоблюдение норм действующего законодательства, их грубое нарушение  влекут для собственников земельных  участков различного рода санкции, вплоть до изъятия земельных участков (ст. 285 Гражданского кодекса Российской Федерации).

2.2 Ограничения прав на  земельные участки

Признание частной собственности  на землю в Российской Федерации  и включение земельных участков в гражданский оборот привело  к тому, что на первоначальном этапе  становления рыночной экономики  в нашей стране земля нередко  стала рассматриваться как обычный  товар. Создавалась иллюзия, что  земельные участки могут переходить от одних лиц к другим, как любой  другой товар. Между тем земля  является очень специфическим видом  материальных ресурсов, к использованию  и охране которого предъявляются  особые и зачастую весьма высокие  требования.

Значение земли в деятельности любого общества сложно переоценить. В  качестве основного компонента окружающей природной среды земля выполняет  важнейшую экологическую функцию. Поверхность земли выступает  местом размещения различных объектов, а ее почвенный слой используется в качестве средства производства в  сельском и лесном хозяйстве. По существу земля представляет собой основной и естественный фактор в любой  сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. Социальная роль земли состоит в том, что  она служит местом обитания и условием жизни людей. Наконец, земля как  территория государства или ее административно-территориальных  единиц обуславливает политическую функцию.

Таким образом, земля имеет  многофункциональное значение, а  потому владение, пользование и распоряжение земельными участками не должно входить  в противоречие с публичными интересами, а также нарушать права и законные интересы отдельных лиц, что прямо  закреплено в Конституции РФ (ч. 1 ст. 9, ч. 2 ст. 36).