Правовое регулирование отношение по поводу земельных участков

Предоставление прав на землю  собственникам земельных участков, землевладельцам и землепользователям всегда сопровождается возложением  на них определенных обязанностей. Выполнение этих обязанностей ограничивает возможности реализации любого права  на земельные участки.

Русский цивилист В.И. Синайский отмечал, что понятие и содержание права собственности определяется установлением тех или иных границ, в пределах которых гражданский правопорядок признает право собственности, а сами эти границы, суживающие понятие права собственности, и есть его ограничения.

В отношении земельных  участков указанные ограничения  состоят в обязанностях собственников  земельных участков, землевладельцев  и землепользователей совершать  или не совершать определенные действия либо терпеть чужие действия постольку, поскольку это диктуется публичными интересами, а также необходимостью обеспечения прав и законных интересов  отдельных лиц.

Как справедливо отмечено в одном из определений Конституционного Суда РФ, земля является «особого рода товаром, недвижимостью». Данная специфика  объясняет причину, по которой законодательством  устанавливаются многочисленные ограничения  прав на землю.

Ограничения прав на землю, которые предусматриваются действующим  законодательством, весьма разнообразны. Очень специфичны формы их установления. При этом трактовка ограничений  прав на землю в разных отраслях законодательства неоднозначна.

Федеральные законы устанавливают  ограничения прав на землю в целях:

сохранения природных  объектов или памятников истории  и культуры;

создания необходимых  условий для осуществления хозяйственной  и иной деятельности;

эксплуатации промышленных, транспортных и иных объектов и коммуникаций;

охраны жизни и здоровья людей и т.д.

Многообразие целей приводит к тому, что ограничения прав на землю определяются в федеральных  законах, относящихся к самым  разным отраслям законодательства.

В одних федеральных законах  устанавливается правовой режим  земель, который налагает на правообладателя  обязанность соблюдать определенные требования. В других федеральных  законах содержатся перечни обязанностей лиц, использующих земельные участки. Имеются федеральные законы, которые ограничивают оборот земельных участков или допускают обременение вещных прав на землю определенными обязательствами. Существуют также федеральные законы, которые требуют от обладателей прав на землю выполнять различного рода технические требования, например, СНиПы или СанПиНы.

В гражданском законодательстве ограничениями (обременениями) прав на земельные участки предлагается считать сервитут, ипотеку, доверительное  управление, аренду, арест имущества  и другие условия и запреты, стесняющие соответствующего правообладателя. Иными словами, ограничения прав на землю трактуются как условия и запреты, влияющие на гражданский оборот земельных участков.

Земельное законодательство ограничениями прав на землю называет различного рода запреты и условия, выполнение которых связано с  использованием земель и объектов, расположенных на них, а также  с осуществлением строительства  и иной деятельности. В данном случае ограничения прав на землю трактуются как условия и запреты, влияющие на использование и охрану земель.

Применять законодательство, в котором определяются ограничения  прав на землю, необходимо с учетом вышеуказанных обстоятельств.

Среди федеральных законов  об ограничениях прав на землю условно  можно выделить законодательные  акты, содержащие нормы:

об оборотоспособности земельных участков;

о правовом режиме земель;

об обязанностях собственников  земельных участков, землевладельцев  и землепользователей.

Проблема обороноспособности объектов гражданских прав затрагивалась  в трудах ряда русских цивилистов. Так, Г.Ф. Шершеневич, говоря о «вещах вне оборота», выделял вещи, изъятые из оборота по естественной причине (в силу своей природной сущности), по государственным соображениям и по соображениям религиозным.

В современном российском законодательстве обороноспособность земельных участков регулируется, прежде всего, Земельным кодексом РФ, где  в ст. 27 перечислены земельные  участки, изъятые из оборота или  ограниченные в обороте.

Изъяты из гражданского оборота  земельные участки:

в пределах территорий государственных  природных заповедников и национальных парков, за исключением земельных  участков в границах национальных парков, переданных гражданам и юридическим  лицам в собственность или  на иных правах в соответствии с  федеральными законами;

занятые зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены  для постоянной деятельности Вооруженные  Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

занятые зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены  военные суды;

занятые объектами организаций  федеральной службы безопасности;

занятые объектами организаций  федеральных органов государственной  охраны;

занятые объектами использования  атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных  веществ;

занятые объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

предоставленные исправительно-трудовым учреждениям и лечебно-трудовым профилакториям соответствующих правоохранительных органов;

занятые воинскими и гражданскими захоронениями;

занятые инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и  коммуникациями, возведенными в интересах  защиты и охраны Государственной  границы РФ.

Ограничены в гражданском  обороте земельные участки:

в пределах особо охраняемых природных территорий, за исключением  изъятых из оборота;

в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных  федеральными законами;

занятые находящимися в государственной  или муниципальной собственности  водными объектами, за исключением  обособленных водных объектов;

занятые особо ценными  объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными  в Список всемирного наследия, историко-культурными  заповедниками, объектами археологического наследия;

предоставленные для обеспечения  обороны и безопасности, оборонной  промышленности, таможенных нужд, за исключением  изъятых из оборота;

в границах закрытых административно-территориальных  образований, за исключением изъятых  из оборота;

предоставленные для нужд организаций транспорта, в том  числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах  формирования международных транспортных коридоров;

предоставленные для нужд связи;

занятые объектами космической  инфраструктуры;

расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Изъятые из гражданского оборота  земельные участки находятся  в исключительной федеральной собственности, а ограниченные в гражданском  обороте земельные участки - в  федеральной собственности, собственности  субъектов РФ и муниципальной  собственности.

Право собственности на указанные  земельные участки не может быть приобретено гражданами и юридическими лицами. Только в случаях, предусмотренных  федеральными законами, допускается  передача в частную собственность  земельных участков, ограниченных в  гражданском обороте.

Запрещены любые сделки с  земельными участками, изъятыми из гражданского оборота. Совершение сделок с земельными участками, ограниченными в гражданском  обороте возможно только в той  мере, в какой это допускается  федеральными законами (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).

Гражданский оборот соответствующих  земельных участков часто обуславливается  соблюдением ряда требований. Например, на территориях национальных парков земельные участки могут предоставляться  только юридическим и физическим лицам, имеющим лицензию на осуществление  деятельности по обеспечению регулируемого  туризма и отдыха. В нормах федеральных  законов об ограничениях оборотоспособности земельных участков реализованы требования п. 2 ст. 129 Гражданского кодекса РФ.

Гражданское законодательство под ограничениями гражданского оборота предлагает понимать:

принадлежность объектов гражданских прав определенным участникам оборота;

получение специального разрешения, допускающего оборот объектов гражданских  прав. ЗК РФ и множество других федеральных  законов предусматривают немало других ограничений права государственной  и муниципальной собственности  на земельные участки, связанных  с особенностями их гражданского оборота.

К этим ограничениям можно, в частности, отнести:

возможность совершения с  земельными участками, находящимися в  государственной и муниципальной  собственности, только сделок купли-продажи  и аренды, а также предоставления их в безвозмездное срочное пользование;

возможность предоставления государственных и муниципальных  земель в постоянное (бессрочное) пользование  и безвозмездное срочное пользование  строго ограниченному кругу лиц. Что касается ограничений обороноспособности земельных участков, находящихся  в частной собственности, то законодательство упоминает лишь о возможности  обременения права собственности  граждан и юридических лиц  сервитутом, ипотекой, арендой и  т.д.

В отдельных случаях законодательством  предусматривается обязанность  произвести отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности. Например, в соответствии со ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» собственник обязан произвести отчуждение земельного участка  из земель сельскохозяйственного назначения или земельной доли, если он является иностранным лицом либо если размер земельных участков и их местоположение не соответствуют установленным требованиям.

К федеральным законам  о правовом режиме земель относится  значительное число законодательных  актов. Ограничения прав на земельные  участки, связанные с соблюдением  правового режима земель, определяются не только в земельном законодательстве, но и в лесном, экологическом и  иных отраслях законодательства. При  этом следует учитывать, что независимо от того, в каком законодательстве содержатся нормы о правовом режиме земель, основу его составляют требования Земельного кодекса РФ.

Гражданский кодекс РФ и  Земельный кодекс РФ неодинаково  определяют влияние норм о правовом режиме земель на осуществление прав на земельные участки. Гражданское  законодательство соблюдение правового  режима земель не связывает с ограничением прав на землю в части осуществления  правомочий владения и распоряжения. В п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса  РФ не случайно соблюдение требований земельного законодательства о назначении земель связывается только с осуществлением правомочий пользования. Земельный  кодекс РФ требует соблюдать правовой режим земель независимо от форм и  видов, прав на землю. Из актов земельного законодательства следует, что владение, пользование и распоряжение земельными участками не должно приводить к  нарушению правового режима земель.

Следует иметь в виду, что гражданское законодательство в данной части необходимо применять  с учетом требований Земельного кодекса  РФ.

Правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к той или иной категории и  разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (пп. 10 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Таким образом, когда говорится о регулировании вопросов правового режима земель, имеются в виду нормы законодательства о делении земель на категории и нормы о зонировании территорий.

Основой отнесения земель к определенным категориям является их целевое назначение. Используя  этот критерий, в Земельном кодексе  РФ (ст. 7) выделены следующие категории  земель:

земли сельскохозяйственного  назначения;

земли поселений;

земли промышленности, энергетики, транспорта, радиовещания, связи, телевидения, информатики, земли для обеспечения  космической деятельности, земли  обороны, безопасности и земли иного  специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

Для каждой категории земель установлен определенный правовой режим, выражающийся в полном или частичном  запрете осуществлять на землях те или иные виды деятельности, в предоставлении приоритетной возможности использовать земли для конкретных нужд, в установлении особых условий использования земель и т.д.