Правовой режим земель населенных пунктов

Таким образом, под землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки  и развития населенных пунктов.

Земли населенных пунктов имеют  сложную структуру и могут  включать в себя как несколько поселений, так принадлежать одному населению. В состав земель населенных пунктов могут входить и земли других категорий, если они располагаются в границах земель населенных пунктов.

 

Глава 2. Общая характеристика земель населенных пунктов

• 2.1. Особенности государственного управления землепользования в поселениях

 

Для каждой категории земель устанавливается  особый вид разрешенного использования. Разрешенное использование устанавливается  в соответствии с зонированием территорий. Например, в границах поселений выделяются следующие зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, особо охраняемых территорий и иные.

Кроме ЗК РФ регулирование в данной сфере осуществляется Федеральным  законом от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О  переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", а также нормативно-правовыми  актами субъектов РФ.

Необходимо отметить, что ЗК РФ содержит общие положения по комментируемым вопросам. В частности, ст. 8 ЗК РФ "Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую" устанавливает, что отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной  собственности, - Правительством РФ;

2) земель, находящихся в собственности  субъектов Российской Федерации,  и земель сельскохозяйственного  назначения, находящихся в муниципальной  собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной  собственности, за исключением  земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной  собственности:

5) земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

6) земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

При этом в отношении земель поселений  независимо от их форм собственности  установлена специальная норма: перевод земель поселений в земли иных категорий и наоборот осуществляется органами государственной власти субъектов РФ.

Пунктом 2 ст. 8 ЗК РФ устанавливается, что категория земель указывается:

1) в актах федеральных органов  исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) в договорах, предметом которых  являются земельные участки;

3) в документах государственного земельного кадастра;

4) в документах о государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним;

5) в иных документах в случаях,  установленных федеральными законами  и законами субъектов Российской  Федерации. [ 3]

 Таким образом, государственное управление земельными отношениями в поселениях осуществляют на федеральном уровне Правительство РФ и другие органы исполнительной власти РФ в области регулирования градостроительной деятельности (федеральный орган архитектуры и градостроительства; органы государственной экспертизы градостроительной и проектной документации); на уровне субъектов РФ -- органы государственной власти субъекта РФ и органы архитектуры и градостроительства субъектов РФ (территориальные органы архитектуры и градостроительства); на местном же уровне государственное регулирование осуществляют не входящие в систему государственных органы местного самоуправления.

Они сами не пользуются землей, поэтому  функцию хозяйственной эксплуатации не выполняют. Однако в своей деятельности по регулированию земельных отношении органы местного самоуправления наделены широкими полномочиями, которые устанавливаются уставами муниципальных образований в соответствии с законодательством РФ о местном самоуправлении.

Компетенция соответствующих органов местного самоуправления на местах распространяется лишь на территории, находящиеся внутри соответствующей черты.. Компетенция органов местного самоуправления может распространяться и за пределы городской (поселковой) черты - на так называемую пригородную зону, т.е. на сельские поселения, расположенные в непосредственной близости от городов (поселков).

Например, в Санкт-Петербурге земельную  политику города по распоряжению Правительства  города осуществляет Комитет по земельным  ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга. Он  является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, образованным в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга для проведения государственной политики и осуществления государственного управления в сфере земельных отношений и ведения кадастра недвижимости в Санкт-Петербурге, а также для координации деятельности в этой сфере территориальных и отраслевых исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга. [25, с. 217 ]

Мероприятия по определению  местоположения и границ земельного участка на местности именуются межеванием. Земельный участок как объект гражданских прав такой, каким он учтен в Едином государственном реестре земель. Таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений - земельного участка.

Кадастровый учет земель осуществляется в соответствии с  Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном  кадастре недвижимости". Федеральным  законом "О государственном кадастре недвижимости" регулируются отношения, которые находятся в ведении Российской Федерации, а также отношения, которые находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ.

К принципам ведения  кадастра комментируемая статья относит:

- единство технологии его ведения на всей территории РФ.

Данный принцип означает, что вне зависимости от того, в  каком субъекте РФ ведется государственный  кадастр, методы его ведения, внесения в него сведений, их хранения, а также  порядок предоставления информации одинаковы в пределах страны;

- обеспечение общедоступности  и непрерывности актуализации  содержащихся в нем сведений. [ 14, с. 94 ]

Данный принцип, по сути, объединяет два: в соответствии с  первым информация, содержащаяся в  кадастре, является доступной и открытой для сторонних лиц, за исключением кадастровых сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом; второй принцип означает, что государственный кадастр недвижимости постоянно обновляется. Поэтому он является источником актуальных и достоверных сведений;

- сопоставимости кадастровых  сведений со сведениями, содержащимися  в других государственных информационных  ресурсах. [9]

В целом Федеральный  закон систематизирует уже существующие многоуровневые способы организации  ведения кадастров недвижимости и позволяет более эффективно реализовывать программы, предполагающие комплексный анализ различных видов недвижимости.

С 1 марта 2008 года кадастровый  учет земельных участков должен осуществляться в порядке, установленном ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Основным юридическим  следствием принятия Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" стало объединение двух учетных  систем: кадастрового учета земельных  участков и технического учета зданий и сооружений.

• 2.2. Право пользования землями поселений и их охрана

 

Право пользования землями городов  и других поселений является весьма сложным и многогранным. Это право  характеризуется тесной связью земельных  и имущественных отношений.

Право землепользования в поселениях связано с целым комплексом прав пользователей не только на земельный участок поселковой застройки, но и на строения, которые возведены на этом участке. В данном случае сложность и специфика земельных отношений в городах и других поселениях состоит в том, что оно связано с имущественными правоотношениями, с правом собственности или правом владения строениями и сооружениями. [ 24, с. 106 ]

Планировка, застройка и использование  земельных ресурсов населенных пунктов  осуществляется с учетом вида территориальных зон, на которые делятся земли населенных пунктов. Территориальные зоны определяются при зонировании территорий муниципальных образований в правилах землепользования и застройки (ст. 1 ГрК). Отнесение земельного участка к той или иной территориальной зоне определяет особенности его правового режима.

При зонировании земель населенных пунктов могут выделяться различные  территориальные зоны, разрешенное  использование которых определяется Градостроительным кодексом РФ.

Правила землепользования и застройки  включают в себя:

1) порядок их применения и  внесения изменений в указанные  правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты. [ 21, с. 14 ]

На карте градостроительного зонирования  устанавливаются границы территориальных  зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

На карте градостроительного зонирования  в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями  использования территорий, границы  территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.

В градостроительном регламенте в  отношении земельных участков и  объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей  территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования  земельных участков и объектов  капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или)  максимальные) размеры земельных  участков и предельные параметры  разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных  участков и объектов капитального  строительства, устанавливаемые  в соответствии с законодательством  Российской Федерации.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

1) возможности сочетания в пределах  одной территориальной зоны различных  видов существующего и планируемого  использования земельных участков;

2) функциональных зон и параметров  их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

3) определенных Градостроительным  кодексом РФ территориальных  зон;

4) сложившейся планировки территории  и существующего землепользования;

5) планируемых изменений границ  земель различных категорий в  соответствии с документами территориального  планирования и документацией  по планировке территории;

6) предотвращения возможности причинения  вреда объектам капитального  строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Границы территориальных зон могут  устанавливаться по:

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки  противоположных направлений;

2) красным линиям;

3) границам земельных участков;

4) границам населенных пунктов  в пределах муниципальных образований;

5) границам муниципальных образований,  в том числе границам внутригородских  территорий городов федерального  значения Москвы и Санкт-Петербурга;

6) естественным границам природных  объектов;

7) иным границами. [4 ]

Земли жилой и общественной застройки  предоставляются в бессрочное пользование  различным предприятиям, организациям и учреждениям для строительства  и эксплуатации промышленных, жилых, культурно-бытовых и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства.

Земли общего пользования в городах, поселках и сельских поселениях состоят  из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для удовлетворения нужд города, поселка, сельского поселения.

На землях общего пользования разрешается  возведение капитальных строений и  сооружений в соответствии с целевым  назначением этих земель, а также  временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски и т.п.), но без ущерба для целевого назначения. [25, с. 218 ]