Шпаргалка по "Аграрному праву"

Положения относительно движимого и недвижимого имущества  нашли подтверждение и дальнейшее развитие в законодательстве. Так, Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Помимо классификации  имущества на движимое и недвижимое, в ГК говорится о делимых и неделимых вещах, главных и принадлеж-ностных плодах, продукции и доходах, валютных ценностях, ценных бумагах и др.

Сохраняет свое значение и традиционное для нас деление  имущества предприятий на основные и оборотные средства (фонды), хотя в определенных аспектах оно и утратило прежнее значение, поскольку сельскохозяйственные коммерческие организации обладают ныне широкими правами по использованию и распоряжению не только оборотными, но и основными средствами.

К основным средствам (фондам) с\х коммерческих формирований относится имущество, обслуживающее производство, социально-культурные и иные нужды, действующее в течение длительного времени, - здания, сооружения, машины, оборудование, транспортные средства и прочие орудия труда. Характерным для них является то, что они целиком и многократно участвуют в процессе воспроизводства и сохраняют при этом свою натуральную форму, изнашиваются постепенно и переносят свою стоимость на продукцию частями.

К оборотным средствам относятся предметы, служащие менее года, стоимостью не более 1 млн рублей, а также некоторые другие предметы.

Придавая большое значение классификации имущества, содержащейся в новом гражданском законодательстве, следует иметь в виду, что в аграрном праве, помимо приведенной выше, имеется и своя классификация имущества, как правило, не имеющая аналогов в других отраслях российского права. Так, в связи с реорганизацией колхозно-совхозной системы на одно из первых мест выдвинулось деление земли и другого имущества колхозов, совхозов и других с\х предприятий на доли и паи, в результате чего земельные доли и имущественные паи стали одними из важных видов имущества, являющегося объектом многочисленных аграрных правоотношений Впервые о необходимости выделения земельных и имущественных долей (паев) было сказано в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» 1990 года. Предусмотренные данным нормативным актом положения получили дальнейшее развитие в последующем законодательстве. Так, согласно Указу Президента АПП от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» были устранены различия в оформлении права собственности на земельную долю и земельный участок. Право собственности на земельную долю и земельный участок, согласно данному Указу, удостоверяется единым документом - свидетельством на право собственности на землю, служащим основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, а также иных сделок по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством.

Среди объектов, принадлежащих  сельскохозяйственным коммерческим организациям, особое место занимают сельскохозяйственные и иные машины, мелиоративные и другие сооружения и механизмы, необходимые для их производственной деятельности, а также рабочий и продуктивный скот, птица, посевы, многолетние насаждения, которых, как правило, нет в составе имущества других коммерческих формирований.

Особое место в составе  имущества с\х организаций занимают селекционные достижения. Под селекционными достижениями, понимаются сорта растений, породы животных.

Итак, имущество с\х  товаропроизводителей -это совокупность принадлежащих им материальных и  нематериальных ценностей (актив), а  также различного рода их обременении (пассив).

62. Правовое регулирование  залога земель с\х назначения.

Правоприменительная практика на сегодняшний день не дала четкого  ответа на вопрос, существуют ли действительно особенности залога земель с\х назначения. Анализ норм ФЗ от 16 июня 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель с\х назначения", ЗК РФ и ГК РФ не позволяют однозначно выделить указанные особенности ввиду отсутствия последовательного их изложения. Кроме того, законодатель не формулирует правовые нормы таким образом, чтобы правоприменитель мог понять, что излагаемая норма представляет собой именно особенность залога земель рассматриваемой категории.

Статья 7 "Залог земельных участков из земель с\х назначения" включена в гл. 1 Закона "Общие положения", а не в гл. 2 "Особенности оборота земельных участков из земель с\х назначения", которая содержит в себе статьи о купле-продаже, аренде, порядке предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду, наследовании земельных участков из состава земель с\х назначения. Исходя из изложенного, законодатель выделяет залог земельных участков из системы оборота земель. Вероятнее всего, подобное выделение связано с тем, что данная статья не может установить именно особенностей в части ипотеки уже потому, что эти особенности установлены иным НПА - Законом об ипотеке, в то время, как иными НПА (ГК РФ) особенности совершения сделок с земельными участками не установлены. Поэтому становится понятным и отнесение залога долей в праве общей собственности на земельные участки из земель с\х назначения к гл. 3 Закона об обороте земель "Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель с\х назначения", а не к Закону об ипотеке, т.к. Закон об ипотеке не содержит в себе положений о залоге долей в праве общей собственности, соответственно, регулирование вопроса залога долей должно осуществляться с учетом общих требований законодательства, о чем и говорится в ст. 12 Закона об обороте земель.

Последовательное толкование законов - приводит к выводу о том, что особенности залога земель с\х назначения установлены двумя НПА: Законом об ипотеке и Законом об обороте земель. При этом законодатель не систематизирует рассматриваемые особенности в отдельной статье или главе какого-либо из названных Законов, и только подробное изучение норм позволяет сделать вывод о наличии подобных особенностей и выделении законодателем в системе обеспечения исполнения обязательств (к которой относится и ипотека) особой роли залога земель с\х назначения.

Исходя из норм названных Законов, можно констатировать, что законодательно выделяются три следующие ситуации возможной передачи путем залога прав на земельный участок из состава земель с\х назначения: непосредственный залог (ипотека) земельного участка; залог права аренды на земельный участок; залог доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Залог недвижимого имущества, в том числе земельных участков из состава земель с\х назначения, а также залог права аренды такого участка в качестве сделки регулируется специальным Законом - Законом об ипотеке, нормы которого в части залога земель с\х назначения имеют приоритет над иными нормами гражданского и земельного законодательства; вместе с тем основным НПА, регулирующим особенности оборота земель при совершении иных сделок с земельными участками рассматриваемой категории, является Закон об обороте земель.

При залоге земельного участка  из состава земель с\х назначения существует возможность преодолеть преимущественное право покупки такого земельного участка, предоставленное органу исполнительной власти субъекта РФ или органу местного самоуправления и предусмотренное Законом об обороте земель. При реализации заложенного земельного участка из состава земель с\х назначения на публичных торгах не действует преимущественное право покупки исполнительного органа госвласти субъекта РФ либо, в соответствующих случаях, органа местного самоуправления (залог, пусть даже не направленный на отчуждение указанного земельного участка, все-таки может впоследствии привести к его отчуждению, и именно путем продажи (на публичных торгах); залогодатель (в большинстве случаев - собственник земельного участка) при ипотеке не обязан извещать высший орган госвласти субъекта РФ (в установленных случаях - орган местного самоуправления) о намерении заложить земельный участок из состава земель с\х назначения - в соответствии со ст. 8 Закона об обороте земель обязанность известить указанный орган лежала бы на продавце при намерении осуществить продажу земельного участка из состава земель с\х назначения; таким образом, при возможности залогодержателя контролировать проведение публичных торгов последний сможет совершить сделку по отчуждению земельного участка рассматриваемой категории путем продажи на торгах без уведомления исполнительного органа субъекта РФ либо, соответственно, органа местного самоуправления. Кроме того, п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель целенаправленно указывает, что преимущественное право покупки не действует в случае продажи земельного участка с публичных торгов. Следовательно, может иметь место ситуация, когда продавец, будучи уверен, что исполнительный орган госвласти РФ (орган местного самоуправления) изъявит желание приобрести отчуждаемый продавцом земельный участок, для преодоления преимущественного права покупки совершит сделку по залогу данного участка в целях передачи земельного участка конкретному лицу, принимающему участие в публичных торгах. Рассматриваемая ситуация позволяет обойти один из принципов оборота земель с\х назначения (подп. 3 п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель).

Не допускается ипотека  земельного участка из состава земель с\х назначения, если такой участок  находится в госили муниципальной  собственности (ст. 63 Закона об ипотеке); в то же время ст. 10 Закона об обороте земель предусмотрена возможность получения гражданами и юридическими лицами земельного участка с\х назначения в собственность или аренду, если такой участок находится в госили муниципальной собственности.

При залоге доли в праве  общей собственности на земельный участок из земель с\х назначения опять же существует возможность обойти один из принципов оборота земель с\х назначения - "преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органа местного самоуправления на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель с\х назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель с\х назначения" (подп. 4 п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель). В отличие от случая с реализацией на торгах непосредственно заложенного земельного участка рассматриваемой категории, в данной ситуации уже не действуют непосредственно положения Закона об ипотеке (поскольку закладывается не сам земельный участок, а только доля в праве), связанные, например, с запретом проведения в отношении земельного участка с\х назначения аукциона, предусмотренного Законом об ипотеке, а действуют нормы гражданского законодательства - ГК РФ. Следовательно, победителем аукциона, исходя из ч. 2 п. 3 ст. 350 ГК РФ, должно считаться лицо, предложившее наивысшую цену, и уж никак не непосредственно иной участник долевой собственности и, соответственно, впоследствии орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления. При исследовании данной особенности необходимо обращаться уже к текстам законов, связанных с долевой собственностью, в первую очередь к Феду закону "Об обществах с ограниченной ответственностью". Статьей 22 данного Закона установлено, что "участник общества вправе заложить принадлежащую ему долю в уставном капитале, если это не запрещено уставом, третьему лицу с согласия общества по решению общего собрания участников общества, принятому большинством голосов всех участников общества, если необходимость большего числа голосов для принятия такого решения не предусмотрена уставом общества".

Таким образом, столкнувшись с реализацией заложенной доли в юридическом лице, владеющем земельным участком с\х назначения, и презюмируя, что такая доля заложена без нарушения устава общества с ограниченной ответственностью и прав других участников общества, приходим к выводу, что орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления лишен возможности реализовать свое преимущественное право покупки доли в уставном капитале юридического лица, владеющего таким земельным участком. Здесь ситуация не менее интересна, чем при непосредственной реализации земельного участка с\х назначения: участники долевой собственности, зная о намерении государства (муниципалитета) приобрести земельный участок, принадлежащий каждому из них, договариваются между собой и отдают доли с согласия друг друга в залог третьим лицам, чтобы в последующем данные доли продать. При реализации заложенных долей в уставном капитале юридического лица, владеющего земельным участком, на аукционе третьим лицом предлагается более высокая цена, и преимущественное право покупки доли в уставном капитале, предоставленное органу госвласти РФ или органу местного самоуправления, преодолевается.

Залогодержателями по договору об ипотеке земельного участка с\х  назначения могут быть иностранные  граждане, иностранные юр лица, лица без гражданства, а также юр лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юр лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, однако при реализации указанного земельного участка на публичных торгах в случае, если последние были признаны несостоявшимися, а такой залогодержатель приобрел участок, он должен в течение года произвести отчуждение земельного участка с\х назначения.

Залогодержателем по договору об ипотеке с\х угодий может  быть гражданин, если в его собственности, собственности его супруга и близких родственников (родителей, братьев, сестер, дедушки, бабушки, внуков), а также юр лиц, в которых данные гражданин или его супруг и близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юр лиц, даже в том случае, если после того, как торги будут признаны несостоявшимися (при реализации заложенного земельного участка), в собственности названных лиц окажется земельный участок рассматриваемой категории площадью большей, чем максимальный размер земельного участка, которым может владеть перечисленная группа лиц, установленный законом субъекта РФ; однако в течение года должно произойти отчуждение земельного участка с\х угодий.

Иной представляется ситуация непосредственного привлечения  к участию в публичных торгах в качестве покупателей лиц, перечисленных  в ст. 3, и лиц, участие в торгах которых может привести к нарушению требований ст. 4 Закона об обороте земель. Представляется, что основное различие здесь состоит в том, что при ипотеке земельного участка из состава земель с\х назначения перечисленные лица могут выступать в качестве залогодержателей в силу того, что они не стремятся к приобретению предмета ипотеки (поскольку при невыполнении обязательств по договору об ипотеке залогодержатель получает при удовлетворении своих требований не само имущество (в данном случае - земельный участок), а его стоимость, вырученную на торгах, и лишь "стечение обстоятельств" (Закон об ипотеке предусматривает две возможности, когда залогодержатель может приобрести земельный участок из состава земель с\х назначения себе в собственность: невыполнение залогодателем условий договора, проведение публичных торгов и победа залогодержателем на данных торгах; невыполнение залогодателем условий договора, проведение публичных торгов и признание данных торгов несостоявшимися) может привести к тому, что им придется выкупить заложенный по договору об ипотеке земельный участок. При прямом же участии перечисленных лиц в публичных торгах или аукционе субъективной составляющей (субъективной стороной) их действий будет уже желание приобрести земельный участок с\х назначения, обладание которым изначально запрещено в силу ст. 3 и 4 Закона об обороте земель. Это обстоятельство представляется первоочередным в части определения возможности перечисленных выше лиц быть залогодержателями по договору об ипотеке, и именно этим также объясняется положение ч. 2 п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке. В свою очередь, п. 2 ст. 68 Закона об ипотеке подтверждает тот факт, что ряд лиц не имеет права участвовать в публичных торгах при реализации земельного участка в случае невыполнения залогодателем обязательств по договору об ипотеке*(1). Такого рода ограничениями являются в том числе требования, установленные Федеральным законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", предусматривающим, что право на создание крестьянского (фермерского) хозяйства и на получение земельного участка для этих целей имеют только лица, профессионально связанные с сельскохозяйственной деятельностью.