Земельные ресурсы как объект управления

     Однако, проблема управления земельными ресурсами в целом освещена довольно слабо, несмотря на ее актуальность и значимость. Хотя с начала реализации земельной реформы в стране прошло более 15 лет, работы, посвященные основам управления земельными ресурсами, в которых бы четко раскрывались методологические, экономические и правовые основы управления, носят единичный характер. В особенности это касается муниципального управления земельными ресурсами.

     Управление любой системой в целом состоит в обеспечении сохранности, устойчивости развития этой системы, входящих в нее элементов или связанных с ней других систем в общих интересах. Соответственно, муниципальное управление земельными ресурсами это целенаправленная деятельность муниципальных органов власти по организации рационального использования земли с учетом удовлетворения интересов как всего общества, так и отдельного человека и по обеспечению устойчивого развития поселения. 
     Объектом управления земельными ресурсами в муниципальном образовании выступает земельный участок в установленных границах, с фиксированной площадью и правовым режимом в пределах границ поселения. При этом объектом муниципального управления будут являться не только исключительно муниципальные земельные участки, но и земли, находящиеся в государственной собственности (неразграниченные земли). Управляющее воздействие муниципалитета направлено и на земли, находящиеся в частной собственности, например при установлении ставок земельного налога.

     Субъектами местного управления земельными участками являются органы местного самоуправления, а субъектами внутрихозяйственного управления собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы (физические и юридические лица). Предмет управления формирование механизма регулирования земельных отношений и использования земельных участков в границах муниципального образования.

     Цели, задачи и интересы государственных и муниципальных органов власти в области управления земельными ресурсами в основном совпадают, но с учетом того, что земельные платежи представляют собой источник пополнения местного бюджета, в муниципальном управлении отмечается ярко выраженный экономический уклон.

     Управление землями на территории поселения включает в себя принятие нормативно-правовых актов в виде решений, программ, правил и раскрывается через внедряемые мероприятия. В соответствии с этим органы местного самоуправления могут активно влиять на становление и развитие рынка земли, при этом в основу общего регулирования земельно-имущественных отношений положена федеральная и региональная нормативно-правовая база.

     Муниципальная земельная политика в поселениях должна быть направлена на создание благоприятных условий для удовлетворения интересов граждан и общества, а также для устойчивого развития поселения. Проведение современной муниципальной экономической политики основано на рациональной эксплуатации закрепленной за органами местного самоуправления собственности. Очевидно, что муниципальная собственность, в особенности земельные ресурсы, составляет экономическую основу местного самоуправления в качестве источника финансирования местного бюджета. Поэтому муниципалитет должен реализовывать такую стратегию управления земельными ресурсами, которая бы обеспечивала стабильное поступление постоянно увеличивающихся доходов от использования земли. Эти доходы следует направлять на развитие инфраструктуры города.

     Муниципальное образование по своей природе является сложной системой и, соответственно, подвержено влиянию внешних и внутренних факторов, которые оказывают воздействие и на систему муниципального управления земельными ресурсами.

     Любой механизм управления как отдельными секторами экономики, так и народным хозяйством (в том числе и земельными ресурсами) должен отвечать определенным наборам общественных принципов данной функциональной системы. Можно отметить несколько основных принципов управления земельными ресурсами на современном этапе развития земельных отношений в Российской Федерации, которые в равной степени могут быть использованы в системе как государственного, так и муниципального управления:²¹

     1. Многообразие форм собственности на землю и землепользования. Данный принцип заложен в Конституции РФ. В соответствии с ним земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Действующее законодательство позволяет субъектам всех форм собственности иметь равные права по использованию земель и распоряжению ими.

     2. Сочетание интересов общества и законных интересов граждан при использовании земель. В соответствии с этим принципом регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при условии обеспечения гарантий для каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

     3. Научный подход к регулированию земельных отношений. Данный принцип предполагает, что земельные отношения должны регулироваться с использованием научно обоснованных методик и положений, которые базируются на детальном изучении объекта управления.

     5. Участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю. Этот принцип означает, что граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия.

     5. Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий. В основу данного принципа положены разделение земель по целевому назначению, ограничение их использования не по целевому назначению и изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, земель особо охраняемых территорий.

     6. Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей природной среды и средства производства. В соответствии с этим принципом любое использование земли должно осуществляться собственниками, землепользователями и арендаторами без нанесения ущерба окружающей среде.

     7. Платность землепользования. Это основополагающий принцип рыночной экономики, согласно которому земельный участок выступает как недвижимость, как объект гражданскоправового оборота, следовательно, любое использование земли должно осуществляться за плату.Устойчивость развития городского землепользования. Данный принцип направлен на обеспечение гарантий прав собственников, землепользователей и арендаторов. В соответствии с этим изъятие земель у правообладателя допускается в исключительных случаях при нарушении земельного законодательства или выкупе земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

     8. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют их судьбе. Данный принцип имеет большое значение при управлении землями в поселениях, где земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости образуют единый недвижимый комплекс.

     9. Принцип информативности. Любые участники земельно-имущественных правоотношений должны иметь возможность получить всю информацию о земельном участке и расположенных на нем объектах недвижимости.

     10. Принцип ответственности. Данный принцип означает, что нарушения земельного законодательства должны устраняться в бесспорном порядке, а лица, их допустившие, должны привлекаться к ответственности. Кроме того, этот принцип предполагает равенство всех сторон земельных отношений перед законом, в том числе государственных и муниципальных органов, осуществляющих управление земельными ресурсами.

     Названные принципы регулирования земельных отношений создают основу, на которой базируется система государственного и муниципального управления в Российской Федерации.

     Управление в целом и управление земельными ресурсами в частности складывается из циклов (стадий) управленческой деятельности. Применительно к земельным ресурсам такие циклы будут следующими: 
сбор достоверной информации об объекте управления (т.е. о земельных ресурсах) и его изучение; выработка концепции управленческих решений применительно к конкретным условиям; реализация концепции управления земельными ресурсами; осуществление контроля за реализацией управленческих решений.

     В завершение следует отметить, что современная система управления позволяет местным органам власти при комплексном, системном подходе к управлению эффективно и рационально использовать земельные ресурсы в пределах поселения, воздействовать на развитие рынка земли и привлечение инвестиций, создавать необходимые условия для устойчивого развития поселения, не дожидаясь решения данных вопросов на федеральном уровне.

Разработка направлений  совершенствования системы управления земельными ресурсами

 

2.2 Кадастровая оценка земель поселений как система регулирования земельных отношений на муниципальном уровне

     Государственная кадастровая оценка земель поселений (ГКОЗП) - комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

     Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

     Объекты государственной кадастровой оценки земель поселений - территория поселения в целом, кадастровый квартал в границах поселения, отдельный земельный участок.

     Удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1 м²) объекта ГКОЗП.

     Оценочный показатель - качественная или количественная характеристика объекта городской инфраструктуры, влияющая на кадастровую стоимость земельного участка, выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.

     Потенциал влияния - выражение влияния определенного объекта городской инфраструктуры на конкретную оцениваемую точку (в том числе характерную точку) территории поселения.

     Факторы (главные компоненты) - линейные комбинации значений или потенциалов оценочных показателей, полученные путем их факторного анализа (или методом главных компонент).

     Сжатые факторы - наиболее информативные факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кадастровой стоимости земельных участков.

     Кластеризация - процедура группировки объектов ГКОЗП по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы. Объединение объектов ГКОЗП в единую совокупность (кластер) производится на основе близости величин расстояний между сжатыми факторами.

     В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях:²²

     - в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;

     - для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;

     - для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

     - для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

     Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие основные этапы:²³

     Этап 1 - подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации.

     Этап 2 - функциональное зонирование территории города.

     Этап 3 - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель.

     Этап 4 - ценовое зонирование территории города.

     Этап 5 - оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

     Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стоимость единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

     На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

     Кадастровая оценка земли проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

     Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

     Теперь необходимо  более детально рассмотреть основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов. Наиболее важными из них являются этапы 1-3.

     Этап 1. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации. Подготовительные работы включают:²⁴