Земельные ресурсы как объект управления

     - сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

     - определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

     - классификацию земель по землепользователям города, правовому режиму;

     - классификацию земель по функциональному использованию;

     - классификацию земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;

     - оценку текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных микрозон с уточнением их границ и площадей;

     - определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных микрозон;

     - сбор, проверку достоверности и группировку данных рынка земельных участков по оценочным микрозонам.

     Этап 2. Функциональное зонирование территории города. Территория городов, поселков, сельских населенных пунктов дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости от функционального использования земли. При этом выделяют следующие основные зоны:²⁵

     1. Селитебная зона, которая включает жилую застройку всех видов, учреждения культурно-бытового обслуживания, бульвары, скверы и другие виды зеленых насаждений, а также улицы и площади, обслуживающие зону, спортивные сооружения. В селитебной зоне выделяется общегородской общественный центр.

     2. Промышленная и коммунально-складская зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;

     3. Сельскохозяйственная зона, объединяющая земли предприятий, организаций, садоводческих и огороднических некоммерческих объединений граждан, используемые для сельскохозяйственного производства;

     4. Транспортная зона - зона железнодорожного, водного, внешнего автомобильного транспорта, а также система городского транспорта, включающая улично-дорожную сеть, автобусные парки и т.п.;

     5. Зона отдыха, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, имеющие почвозащитное, водоохранное, санитарно-гигиеническое и рекреационное значение;

     6. Прочие земли, объединяющие другие категории земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например, земли обороны, запаса и другие.

     Территории выделенных функциональных земельных зон, в свою очередь, подразделяются на отдельные оценочные микрозоны в зависимости от их использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях и подвидов объектов недвижимости.

     Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:

     - малоэтажной усадебной жилой застройки;

     - малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;

     - многоэтажной секционной застройкой (3-5 этажей);

     - многоэтажной секционной застройкой (6-9 этажей);

     - многоэтажной секционной застройкой (10-12 этажей) и т.д.

     Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразделить на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами.

     Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можно подразделить на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, то есть участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозон определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности социально-культурными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются:²⁶

     - естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

     - границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

     - улицы, площади, проезды;

     - границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;

     - границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. В границах оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, форме, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

     Этап 3. Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель. На основе анализа данных, полученных различными методами оценки земельных участков, в каждой оценочной микрозоне определяется кадастровая стоимость земли как усредненная величина по конкретному виду использования или максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Основной целью любых преобразований является достижение уровня максимального удовлетворения потребностей людей, что возможно при высоком и постоянно растущем уровне экономического развития государства. Для достижения этого государство постоянно решает задачи, связанные с совершенствованием внутренней и внешней экономической политики, ростом производства продукции, ее качества и повышения объемов ее реализации внутри государства и за его пределами, развитием рыночных отношений, поиском новых ресурсов.

     Функционирование общественного производства невозможно без использования земли. Каждый земельный участок имеет свои особенности и для рационального использования земель требуется эффективное и научно обоснованное управление процессами, в которые вовлечены участники земельных отношений.

     Управление земельными ресурсами со стороны государства осуществляется исполнительными органами государственной власти на уровне Российской федерации и ее субъектов, законодательными органами в сфере нормотворчества, а также органами местного самоуправления.

     Проблема управления земельными ресурсами в Российской Федерации, с учетом проводимых социально-экономических реформ, является актуальной и острой. Основное внимание уделяется нормативно-правовому обеспечению и ведению государственного земельного кадастра. Данным направлениям посвящено много работ и исследований. Однако проблема управления земельными ресурсами в целом освещена довольно слабо, несмотря на актуальность и значимость данного направления государственного и муниципального управления. За более чем пятнадцать лет земельной реформы в стране работ, в которых бы раскрывались методологические, экономические и правовые основы управления земельными ресурсами - единицы. В особенности это актуально в отношении муниципального управления земельными ресурсами.

     Государственную земельную политику следует подчинять не решению задачи изменения форм земельной собственности, а формированию комплекса факторов, обеспечивающих сохранность земель, их эффективное использование.     

     Являясь объектом управления, земельные ресурсы, в свою очередь, влияют на формы и методы управления этими ресурсами. Они определяют состав и объем информации, необходимой для управления ими. Содержание многих функций управления, например, сельскохозяйственным производством и организационная структура управления изменяются в зависимости от таких свойств земли, как размер, протяженность, конфигурация землепользований, поскольку земля в сельскохозяйственном производстве выступает в качестве пространственного базиса.

     Организация управления, по своей внутренней сущности, является информационным процессом, то есть, единые для всех систем свойства управления основаны на наиболее общих законах получения, хранения, преобразования и передачи информации. Эффективность управления в определяющей степени зависит от качества его информационного обеспечения. Создание целостной, эффективной и гибкой системы управления невозможно без комплексной автоматизации всех информационных процедур.

     Оптимизация землепользования, проводимая в целях совершенствования экологии хозяйствования, должна проводиться в два этапа. На первом этапе в качестве критерия оптимальности принимается максимизация суммы прибыли от хозяйственной деятельности предприятия. На втором этапе в качестве критерия оптимальности выбирается максимизация совокупности оценок экологической устойчивости территории. С созданием устойчивой экологической системы в землепользовании экономические условия функционирования приобретут устойчивый динамичный характер и производство будет эффективным как с точки зрения экономики, так и экологии хозяйствования.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Нормативно-правовые  акты:

1.1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // СЗ РФ. - 26.01.2009. - №4. - Ст. 445.

1.2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2012) // СЗ РФ. - 05.12.1994. - №32. - Ст. 3301.

1.3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ. -  29.10.2001. - №44. - Ст. 4147.

1.4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 №195-ФЗ (ред. от 02.10.2012, с изм. и доп., вступающими в силу с 29.10.2012) // СЗ РФ. -  07.01.2002. - №1 (ч. 1). - Ст. 1.

1.5. Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.2001 №78-ФЗ (ред. от 18.07.2011) // СЗ РФ. -  25.06.2001. - №26. - Ст. 2582.

1.6. Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 №172-ФЗ (ред. от 19.07.2011) // СЗ РФ. – 27.12.2004. - №52 (часть 1). – Ст. 5276.

1.7. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 №221-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ. – 30.07.2007. - №31. – Ст. 4017.

1.8. Федеральный закон «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» от 26.12.2008 №294-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ. – 29.12.2008. - №52 (ч. 1). – Ст. 6249.

1.9. Постановление Правительства Российской Федерации «О государственном земельном контроле» от 15.11.2006 №689 (ред. от 11.04.2011) // СЗ РФ. – 20.11.2006. - №47. – Ст. 4919.

1.10. Постановление Правительства Российской Федерации «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» от 01.06.2009 №457 (ред. от 08.10.2012) // СЗ РФ. – 22.06.2009. - №25. – Ст. 3052.

1.11. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении правил подготовки органами государственного контроля (надзора) и органами муниципального контроля ежегодных планов проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 30.06.2010 №489 (ред. от 30.12.2011) // СЗ РФ. – 12.07.2010. - №28. – Ст. 3706.

1.12. Приказ Генеральной Прокуратуры Российской Федерации «О внесении изменений в приказ Генерального прокурора Российской Федерации от 27.03.2009 № 93 «О реализации Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» от 27.03.2009 №93 // Текст Приказа официально опубликован не был

1.13. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации «О реализации положений Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» от 30.04.2009 №141 (ред. от 30.09.2011) // Российская газета. – 14.05.2009. - №85.

1.14. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации «Об утверждении Перечня должностных лиц Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, имеющих право составлять протоколы об административных правонарушениях» от 14.05.2010 №178 (ред. от 30.07.2012) // Российская газета. – 15.07.2012. - №154.

1.15. Приказ Генеральной Прокуратуры Российской Федерации «О порядке формирования ежегодного сводного плана проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 11.08.2010 №313 // Законность. – 2010. - №11.

 

2. Специальная  литература:

2.1. Баденко В.Л., Гарманов В.В., Осипов Г.К. Государственный земельный кадастр. - СПб.: Питер, 2010. - 320 с.

2.2. Боголюбов С.А., Галиновская Е.А., Жариков Б.Г. и др. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. - 10-е издание, перераб. и доп. - М.: Проспект, 2011. – 783 с.

2.3. Варламов А.А. Земельный кадастр. Управление земельными ресурсами. - М.: Колос С, 2009. - 528 с.

2.4. Воронин А.Г., Лапин В.А., Широков А.Н. Основы управления муниципальным хозяйством: Учебное пособие. - М.: Дело, 2011. - 523 с.

2.5. Воронин А.Г. Муниципальное хозяйство и управление: проблемы теории и практики. - М.: Финансы и статистика, 2010. – 396 с.

2.6. Гринберг С.Н. Проблемы регулирования земельных отношений органами местного самоуправления // Имущественные отношения в РФ. - 2011. - №5. - С. 31-34.