Земельные споры

Судебная практика показывает, что в ряде случаев решение о переводе земель из одной категорию в другую осуществляется органами, не имеющими на то полномочий или с несоблюдением установленного порядка.

Общество с  ограниченной ответственностью «Фаэтон +» обратилось в суд с иском о признании недействительным отказа Московской областной регистрационной палаты (МОРП) в государственной регистрации права собственности на незавершенный объект недвижимости, расположенный по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Котельники, микрорайон «Белая Дача», промзона 300 метров от оси МКАД, и обязании Московской областной регистрационной палаты произвести государственную регистрацию.

Решением от 12 ноября 2003 г., оставленным без изменения постановлением от 21 января 2004 г. Арбитражного суда Московской области по делу №А41-К2–17717/03 требования фирмы ООО «Фаэтон +» удовлетворены.

В кассационном порядке состоявшиеся по делу судебные акты обжалуют: ЗАО Агрофирма «Белая Дача» и Московская областная  регистрационная палата. В жалобах ставится вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение. В жалобах указывается, что ЗАО Агрофирма «Белая Дача» не привлечено к участию в деле, несмотря на то, что решением суда затронуты его права и интересы.

Апелляционная инстанция хотя и рассматривала жалобу Общества, однако решение суда не отменила.

По мнению заявителей, суд, обязав регистрирующий орган произвести государственную регистрацию права  ООО «Фаэтон +» на незавершенный строительством объект, не учел, что собственник земельного участка в лице ЗАО «Агрофирма Белая Дача» не давал своего согласия на возведение объектов недвижимости. Все возведенные постройки построены указанным лицом самовольно. Не предоставляла Обществу и земельный участок для строительства, в связи с чем МОРП отказала истцу в регистрации незавершенного строительством объекта правильно.

Согласно статье 79 ЗК РФ для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные  для ведения сельскохозяйственного  производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного  назначения худшего качества по кадастровой стоимости.

Споры о предоставлении земельных участков, изъятых из оборота, либо ограниченных в обороте

Статья 27 Земельного кодекса Российской Федерацииустанавливает, что оборот земельных участков осуществляется всоответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, непредоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При этом из оборота  в соответствии с земельным законодательством  изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности, государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 Земельного кодекса Российской Федерации); воинскими и гражданскими захоронениями; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 27 Земельного кодекса  Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, следующие земельные участки:

– в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 указанной статьи;

– в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

– занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

– занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.

– ограничения оборотоспособности установлены также лесным, водным законодательством, природоохранным законодательством, др.

Руководствуясь  статьей 27 ЗК РФ, арбитражный суд при принятии решений по делам рассматриваемой категории указывал, что понуждение к заключению договора купли-продажи земельного участка возможно в случаях, установленных законом. Земельные участки в составе земель водоохранного назначения отчуждению в порядке приватизации не подлежат²⁴.

Так, СылвенскоеСельПО обратилось в Арбитражный суд  Пермской области с иском о  признании незаконными действий «Муниципального учреждения по землеустройству» Пермского района Пермской области (далее – Учреждение) по отказу от заключения договора купли-продажи земельного участка, а также просило обязать Учреждение заключить договор купли-продажи земельного участка с разрешенным использованием под общественную застройку, в границах, указанных в кадастровом плане участка.

Решением требования удовлетворены частично. Постановлением апелляционной инстанции решение  отменено, в удовлетворении иска отказано. Кассационной инстанцией постановление  апелляционной инстанции оставлено  без изменения. При этом ФАС исходил из того, что СылвенскомуСельПО предоставлен в аренду из земель поселений земельный участок площадью под здание магазина сроком на 5 лет. Указанное здание магазина принадлежит истцу на праве собственности.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право собственника здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, на приватизацию этого участка. При этом в силу пункта 2 статьи 15, пунктов 1, 3 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации при разрешении вопроса о возможности предоставления земельного участка в частную собственность принимаются во внимание предусмотренные законом ограничения.

В силу пункта 10 статьи 85, подпункта 2 пункта 2 статьи 94, подпункта 1 пункта 1 статьи 97 Земельного кодекса Российской Федерации земли водоохранных зон рек и водоемов относятся к землям природоохранного назначения, относящимся, в свою очередь, к землям особо охраняемых территорий. В силу статьи 111Водного кодекса Российской Федерации на землях водоохранных зон водных объектов устанавливается специальный режим использования, охраны природных ресурсов, осуществления хозяйственной деятельности. Предоставление таких участков возможно по соглашению со специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда (статья 112 Водного кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 8 статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельные участки в составе земель водоохранного назначения отчуждению в порядке приватизации не подлежат.

Постановлением  губернатора Пермской области от 27.02.98 №79 «Об установлении водоохранных зон и прибрежных защитных полос  водных объектов Пермской области», принятым во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 23.11.96 г. №1404 «Об утверждении Положения о Водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах», установлена минимальная ширина водоохранных зон и прибрежных защитных полос Камского водохранилища.

Из кадастрового плана земельною участка, приложенного к заявлению о приобретении участка в собственности следует, что спорный участок находится в водоохранной зоне Камского водохранилища. В связи с чем спорный земельный участок не может быть предметом договора купли-продажи между истцом и ответчиком.Арбитражный суд при принятии решений по делам рассматриваемой категории указывал также, что не подлежат предоставлению дли строительства торговых павильонов земельные участки, на которых предусмотрена организация благоустроенной зоны отдыха общего пользования и озеленения²⁵.Как я уже говорил ранее разновидностей земельных споров и их возможных вариаций великое множество, и объема курсовой работы не хватит, чтобы описать каждый его вид. Поэтому на этом я решил остановиться.Считаю не менее важным рассмотреть органы участвующие в разрешении земельных споров.

3. Система органов рассматривающих  земельные споры и их полномочия

Споры, связанные  с землей – это гражданские  дела, в том числе и вытекающие из земельных правоотношений, рассматриваемые судом общей юрисдикции либо арбитражным судом в порядке гражданского и административного судопроизводства, требующие государственного властного разрешения правовых вопросов, в том числе споры о праве на землю, возникающие из различного рода частноправовых и публичных правоотношений, затрагивающие субъективные права, а также охраняемые законом интересы.

Таким образом, подобные дела можно классифицировать по различным основаниям²⁶.

В зависимости  от подведомственности дела по земельным  спорам подразделяются на две группы: дела, подведомственные судам общей юрисдикции, и дела, подведомственные арбитражным судам.

Гражданские (в  широком смысле) дела по материально-правовому признаку и в зависимости от задач суда при их рассмотрении представлены следующими группами:

– дела, возникающие из частноправовых отношений, при рассмотрении которых задача суда – разрешение спора о праве, возникшего из гражданских, экологических, земельных и иных смежных правоотношений;

– дела, возникающие из публичных правоотношений. При рассмотрении данной категории дел перед судом стоит задача разрешить спор о праве, возникший из административных правоотношений, в том числе, вытекающих из нарушенных земельных прав;

– дела особого производства, при рассмотрении которых задачей суда является защита охраняемого законом интереса.

Подведомственность  судебных споров, связанных с земельными отношениями, была определена в Постановлении  Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 апреля 1992 года «О некоторых  вопросах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе»²⁷, которое в настоящее время применяется в части, не противоречащей новым нормам земельного законодательства. В соответствии с п. 1 Постановления, суд вправе принять к производству и рассмотреть по существу дела по спорам, связанные с земельными отношениями, одной из сторон в которых являются граждане, за исключением занимающихся предпринимательской деятельностью (в том числе ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство), если спор возник в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, а также по жалобам указанных лиц на решения местной администрации по земельным вопросам.

Судам общей  юрисдикции, в частности, подведомственны²⁸:

– требования о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка, в том числе для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, строительства индивидуального жилого дома, для индивидуального садоводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота;

– жалобы на отказ в регистрации и выдаче соответствующей администрацией государственных актов, удостоверяющих право собственности на землю, а также на отказ в регистрации заключенного договора аренды земли;

– требования о признании неправомерным прекращения местной администрацией права собственности на землю и пользования земельными участками и их аренды;

– жалобы собственников земельных участков и землепользователей на решения местной администрации о предварительном согласовании места размещения объекта, для строительства которого необходимо изъятие земельного участка для государственных и общественных нужд и т.д.

Арбитражные суды в Российской Федерации являются федеральными судами и входят в судебную систему России. Систему этих судов  составляют: Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, федеральные суды округов и арбитражные суды субъектов Российской Федерации. Полномочия арбитражных судов регламентированы ст. ст. 10, 26, 36 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 года №1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации»²⁹.

Значительное  количество споров, рассматриваемых  арбитражными судами, составляют споры, связанные с арендой земли. Чаще всего исковые требования заключаются  в признании договоров аренды недействительными, признании незаконным отказа в государственной регистрации, понуждении к заключению договора аренды, расторжении договора, взыскании задолженности по арендной плате и т.д. Большой интерес представляют собой споры, возникающие в связи с заключением договоров аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленным в п. 3 ст. 36 ЗК РФ³⁰.

Гарантия судебной защиты означает право любого гражданина или юридического лица обратиться в  соответствующий суд за защитой  нарушенного или оспариваемого права и одновременно обязанность суда принять законное и обоснованное решение.

Судебной защите подлежат основные имущественные и  личные права граждан, имущественные и неимущественные права юридических лицв том числе субъективные земельные права и интересы³¹.

Гарантии независимости  судебной власти обеспечиваются 
предусмотреннойзаконом процедурой осуществления правосудия; 
запретом подугрозой ответственности, чьего бы то ни было вмешательства в деятельность по осуществлению правосудия; установленным порядком приостановления и прекращения полномочий судьи; неприкосновенностью судьи; для судей судов общей юрисдикции и арбитражных судов – также системой органов судейского сообщества; предоставлением судье за счет государства материального и социального обеспечения, соответствующего его высокому статусу и др.