Земельный рынок и его особенности

Земельный рынок и его  особенности

26

Содержание

Введение

1. Земельный рынок  и его особенности

1.1 Правовой режим  земельных участков

2. Процедура оценки  земельных участков

3. Методы оценки  земельных участков

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Земля была и продолжает оставаться одной из основных сфер приоритетных вложений средств. Ее можно  покупать, продавать, сдавать в аренду. Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права  аренды земельного участка. Оценка земли - это область оценки недвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок - часть  поверхности, границы которой описаны  и удостоверены в установленном  порядке уполномоченным государственным органом. Основным документом, подтверждающим права на участок, является свидетельство о регистрации права, выданное "Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Рыночная стоимость  земли, в первую очередь, зависит  от ее местоположения и влияния внешних  факторов, от спроса и предложения  на существующем рынке. Также рыночная оценка стоимости земли зависит  от ожидаемой величины, срока и  вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном  его использовании земельного участка  без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту  для предпринимательской деятельности. Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату.

Для оценки земельного участка обычно требуются следующие  документы: документ, который устанавливает  право на земельный участок (государственный  акт на землю); кадастровый план земельного участка; категория земельного участка  относительно его целевого назначения (земля населенного пункта, земли  сельскохозяйственного назначения и прочее); разрешенное использование; информация об ограничении земельного участка и информация о наличии  и состоянии инженерных коммуникаций.

Целью данной работы является изучение оценки земельных  участков.

1. Земельный рынок и его особенности

Оценщики рассматривают  стоимость в контексте рынков недвижимости, поэтому исследование рынка является важной частью процедуры  оценки. Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг  экономическими характеристиками и  поведением покупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся  в обороте товаров. Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий между типами недвижимости и их привлекательности для различных  участников рынка.

В процессе определения  стоимости земли (в частности, рыночной стоимости) знание оценщиком земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и  интерпретации сопоставимости других земельных участков. Чтобы определить рыночную стоимость, оценщику необходимо идентифицировать и проанализировать земельный рынок или рынок недвижимости в целом, оказывающие влияние на стоимость оцениваемого земельного участка.

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения.

В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов  рынка земли.

Российская Федерация (Президент, Государственная дума. Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.

Юридические лица -- коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Граждане и их объединения, семьи, народы и, в определенных случаях, иностранные граждане.

Учет специфики  рынка недвижимости позволяет более  обоснованно оценить текущее  влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности земли как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком конкретного сегмента земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

При оценке стоимости  земельных участков необходимо учитывать  следующие особенности земельного рынка:

объекты на рынке  земли сложно стандартизировать, сортировать  и покупать по образцам, поскольку  каждый земельный участок имеет  конкретное местоположение и физические характеристики, кроме того, ценность участка в значительной мере зависит  от внешнего окружения;

предложение на рынке  земли неэластично и в границах административной единицы выступает  как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется  одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Спрос  менее эластичен, чем на других рынках, и во многом зависит от местоположения участка. Например, в Москве наибольшим спросом пользуются земельные участки  в пределах Садового кольца;

предложение и спрос, как правило, не сбалансированы, и  возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

на рынке земли  в качестве товара выступают права  на объекты. Сами земельные участки  имеют фиксированное положение. Сделки с земельными участками затрагивают  много юридических формальностей  и требуют документального оформления и государственной регистрации. Поэтому операции на рынке земли  связаны со значительными издержками на проверку прав собственности и  регистрацию;

информация на рынке  земельных участков не столь открыта, как на рынках ценных бумаг или  потребительских товаров, поскольку  сделки с недвижимостью часто  имеют конфиденциальный характер, что  увеличивает риски инвесторов;

сделки с земельными участками требуют сравнительно крупных инвестиций, поэтому развитие рынка земельных участков сильно зависит от возможностей заемного финансирования, в частности от стоимости привлечения  кредитов на освоение земли;

рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования законодательными нормами  и зонированием территорий. Эффективное  местное управление повышает инвестиционную привлекательность территорий и  активно используется в некоторых  городах, например в Москве, Санкт-Петербурге, для внесения земельных участков в качестве инвестиционной составляющей во многие проекты;

для российского  рынка земли характерна относительно низкая ликвидность объектов купли-продажи  по сравнению с развитыми странами. Это объясняется процессом становления  земельного законодательства и, прежде всего, разделением государственной  собственности на землю, созданием  Государственного земельного кадастра, неразвитостью многих сегментов  рынка (например, сельскохозяйственных угодий), что сдерживает развитие рынка  и не позволяет реализовать основной рыночный принцип -- эффективное управление собственностью.

Рыночная стоимость  земельных участков складывается в  процессе взаимодействия спроса и предложения. Взаимодействие спроса и предложения  выражает взаимозависимость между  растущей потребностью в земельных  участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью  их предложения.

Спрос и предложение  на земельные участки формируются под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на четыре группы.

Первая  группа -- экономические факторы, зависящие от макроэкономического состояния и экономической ситуации в регионе.

Вторая  группа -- социальные и демографические факторы (численность и плотность населения и др.)

Третья  группа -- факторы, обусловленные государственным регулированием рынка земли (правовое регулирование земельного рынка на федеральном и региональном уровне)

Четвертая группа -- факторы, отражающие физические характеристики участка и влияние окружающей среды (местоположения):

При кадастровой  оценке земель поселений учитывается  влияние следующих групп факторов:

удаленность участка  от центра города, объектов культуры и  бытового обслуживания общегородского значения;

обеспеченность  централизованным инженерным оборудованием  и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;

уровень развития сферы  культурно-бытового обслуживания населения  в пределах участка, микрорайона, квартала;

историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная  ценность территории;

состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

инженерно-геологические  условия строительства и степень  подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

Соотношение спроса и предложения определяет текущий  уровень цен на земельные участки. На земельном рынке возможны три  ситуации. Если спрос равен предложению, то цены близки к общественно-нормальному  уровню. Когда спрос превышает  предложение, цены продажи земельных  участков растут. Возникает опасность  протекционизма и коррупции. Наконец, если предложение превышает спрос, то цены снижаются, и земельный рынок  приходит в депрессивное состояние.

1.1 Правовой режим земельных участков

Неотъемлемым элементом  любого объекта недвижимости, его  природным базисом выступает  земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и  сооружений на земельном участке  носит вторичный характер и выступает  как дополнительный вклад в стоимость  земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка  реализуются на протяжении неограниченного  времени, в то время как улучшения  имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической  оценки в составе недвижимости, что  обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного  объекта;

2) неразработанностью нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью  земельного рынка в стране.

Для установления оцениваемых  прав на земельный участок в процессе оценки необходимо четко определить содержание понятий «земельные отношения» и «правовой режим земельного участка».

Земельные отношения -- отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами. Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами.

Земельные отношения  включают установленные земельным  законодательством:

А) порядок предоставления или изъятия земельного участка;

Б) права и обязанности  землепользователя, права по распоряжению земельным участком, купе-продаже, залогу;

В) плата за землю, налогообложение;

Г) санкции за нарушение  земельного законодательства.

В Конституции РФ подчеркивается, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории (статья 9).

Земельное законодательство согласно Конституции РФ (ст. 72) отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ.

Нормативно-правовые акты, содержащие нормы земельного права, образуют следующую систему.

Международные нормативно-правовые акты:

а) договоры;

б) конвенции;

в) декларации.

Если международным  договором Российской Федерации  установлены иные правила, чем предусмотренные  Земельным кодексом РФ, то применяются  правила международного договора.

Федеральные нормативно-правовые акты:

а) Конституция Российской Федерации;

б) федеральные законы (Земельный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; Федеральный  закон от 2 января 2000 г. № 28 «О государственном  земельном кадастре» и др.);

в) федеральные подзаконные  акты:

указы Президента РФ,

постановления Правительства  РФ («Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в  государственной или муниципальной  собственности земельных участков или права на заключение договоров  аренды таких земельных участков»  от 11 ноября 2002 г. № 808; «О государственной  кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945; «Об утверждении  Правил проведения государственной  кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316 и др.),

распоряжения, инструкции, письма, решения Верховного суда РФ и иные акты.

3. Региональные нормативно-правовые  акты (например, в Москве):

а) законы Москвы (от 14 мая 2003 г. № 27 «О землепользовании и  застройке в городе Москве» и  др.);

б) подзаконные акты:

постановления (Правительства  Москвы от 27 июля 2004 г. № 522-ПП «О порядке  проведения оценок стоимости земельных  участков, находящихся в государственной  собственности на территории города Москвы, и утверждении методики расчета  размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка» и др.),

распоряжения,

решения,

¦ инструкции, письма, решения московских судов и иные акты. При оценке земельного участка  необходимо установить правовой режим, который определяется принадлежностью  к той или иной категории земель и разрешенным использованием в  соответствии с территориальным  зонированием.