Земельный рынок и его особенности

Правовой режим  земельного участка включает в себя:

целевое назначение;

форму собственности;

разрешенное использование.

Земля и другие природные  ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и  иных формах собственности (статья 9).

Владение, пользование  и распоряжение землей и другими  природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это  не наносит ущерба окружающей среде  и не нарушает прав и законных интересов  иных лиц (статья 36).

Земли, находящиеся  в собственности Российской Федерации  и субъектов РФ, являются государственной  собственностью. В ее составе выделяют земли федерального значения, которые  имеют общероссийское значение, а  их правовой режим установлен федеральными законами или распоряжение которыми осуществляется с согласия Правительства  РФ.

В муниципальной  собственности находятся все  земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся  в государственной собственности  и переданных в частную собственность.

Граждане РФ могут  иметь земельные участки на праве  собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Юридические лица РФ могут иметь земельные участки  на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования  и аренды.

Право частной собственности  граждан и юридических лиц  на земельные участки возникает  в результате приватизации государственных  или муниципальных земель, наследования, купли-Продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения в уставный (паевой) капитал  юридического лица.

Основным земельным  законодательным актом является Земельный кодекс, который был  принят 25 апреля 1991 года. Земельный  кодекс определил цели и задачи земельного законодательства Российской Федерации  и ее субъектов, отграничил его от других отраслей -- лесного, о недрах, водного и других. В нем подробно определен правовой режим всех семи категорий земель (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса) в разрезе по субъектам, участкам, порядок возникновения и прекращения прав, контроля, ответственности и другие вопросы.

В соответствии с  Земельным кодексом отнесение земель к категориям, перевод их из одной  категории в другую производятся с изменением их целевого назначения. В Земельном кодексе закреплены:

компетенция Российской Федерации и ее субъектов, государственных органов всех уровней по регулированию земельных

отношений;

все формы права  собственности и других прав на землю;

права и обязанности  всех собственников земли;

порядок ведения  земельного кадастра и мониторинга, землеустройства;

меры правовой охраны земель;

порядок разрешения земельных споров;

ответственность за нарушение земельного законодательства.

Объектами земельных  отношений являются земельные участки  и права на них. Земельный участок -- это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Зонирование земель -- разделение земель на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования.

Целевое назначение земель -- установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Правовой режим  земель определяется совокупностью  правил их использования и включения  в гражданский оборот, охраны, учета  и мониторинга, установленных земельным, градостроительным, лесным, водным, природоохранным  законодательством и законом  о недрах, и распространяется на земли определенной категории.

Целевое назначение и правовой режим основных категорий  земель определяются федеральными законами, законами субъектов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.

Разрешенное использование  земельного участка -- использование  земельного участка с учетом целевого назначения, установленных ограничений  и обременении.

Территориальные границы  земельного участка определяются в  порядке, установленном земельным  законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и  землеустройству. Если иное не установлено  законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого  участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся  на нем лес и растения.

Земельные участки  и права на них, а также прочно связанные с земельными участками  объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и другие), перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, находятся  в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом.

Земельный участок  может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после  раздела может образовать самостоятельный  земельный участок, подлежащий государственной  регистрации.

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные  земельные участки. Земельный участок  может быть признан неделимым  на основании закона.

Участниками земельных  отношений являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические лица и граждане РФ. Собственник земельного участка  вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под  поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Специфика земли  как объекта оценки, ее отличия  от других видов недвижимости обусловлены  следующими ее особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие  от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность  многоцелевого использования земли:

-- как основного  средства производства. Сельскохозяйственные  и лесные земли выступают средством  производства сырьевых, ресурсов, необходимых  практически для всех отраслей  экономики, а также продуктов  питания.

-- как пространства  для социально-экономического развития.

Земля является пространственным базисом для размещения различных  объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех странах государство регулирует использование земли одновременно, как природного и хозяйственного объектов;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости  земельных участков не применяются  понятия физического и функционального  износа, а также амортизации, поскольку  срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость  земли, в отличие от стоимости  зданий, сооружений и других улучшений, со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и  охраной земли в Российской Федерации  как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих  территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так  как должна учитывать возможность  их одновременного использования как  природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому  режиму включает 7 категорий земель: земли поселений, сельскохозяйственного  назначения, земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, земли особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса.

Оценка земли  подразделяется на массовую кадастровую  оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой  оценки является одновременное определение  кадастровой стоимости всех земельных  участков в границах административно-территориальных  образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам  на начало следующего года.

Целью рыночной оценки является определение рыночной стоимости  единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и  методами оценки.

Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли).

2. Процедура  оценки земельных участков

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает пять этапов:

определение основных вопросов оценки;

сбор, проверка и  анализ информации;

анализ наиболее эффективного использования земельного участка;

расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке -- затратного, сравнительного, доходного -- и согласование полученных результатов;

подготовка отчета об оценке.

Этап 1. Определение  основных вопросов оценки. На этом этапе  оценщик устанавливает следующие  параметры оценки:

цель оценки;

стандарты оценки, в  соответствии с которыми определяется стоимость;

правовой режим  и объем оцениваемых прав на земельный  участок.

При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие  правовой режим его использования:

категория земель, в  границах которых расположен земельный  участок. Для городских земель также  вид территориально-экономической  зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.;

разрешенное использование  земельного участка;

форма собственности;

кадастровый номер;

сервитута и ограничения вещных прав на земельный участок;

наличие застройки;

определение даты проведения оценки. Дата определения стоимости  земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных  данных предполагает анализ детальной  информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с  характеристикой состояния рынка  земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе  и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже.

1. Юридическое описание  и регистрационные данные:

а) договор на передачу титула собственности;

б) документы, описывающие  границы участка и удостоверяющие его площадь;

в) информация о собственнике или арендаторе;

г) характеристика сервитутов;

д) правила зонирования  и функционального использования;

е) градостроительные  требования к землепользованию (градостроительные  регламенты, требования государственных  градостроительных нормативов и  правил и др.);

ж) различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и  электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные  с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении  к ним.

3. Методы  оценки земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков -- это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод.

Таким образом, рыночная стоимость  земельного участка представляет собой  сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов  или других выгод. Потоки доходов  за период владения землей, а также  выручка от последующей перепродажи  земельного участка капитализируются в текущую стоимость.

Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов  превращается в стоимость земельного участка.

При использовании доходного  метода необходимо определить доход  и ставку капитализации. В зависимости  от целевого назначения земельного участка  в качестве дохода могут выступать:

рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся

на застроенный земельный  участок;

арендная плата для  оценки земель поселений;

доход от прироста стоимости  земельного участка, получаемый при  его продаже в будущем или  при его залоге под ипотечный  кредит.

Сложной проблемой доходного  подхода является определение ставки капитализации. На практике сложилось  три подхода к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных  для капитализации земельной  ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.