Земельный рынок и его особенности

Первый подход -- это подход к земельному участку как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки.

Второй подход -- расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения.

Третий подход -- метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж). Данный метод прост, но требует достоверной информации об объектах сравнимых продаж.

При анализе доходов и  расходов можно использовать как  ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так  и после налогообложения. Главное  условие, которое необходимо соблюдать  при расчетах, -- потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка  дохода, приходящегося на земельный  участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и  сооружениям, построенным на земле  за счет привлечения капитала, рабочей  силы и управления, отдается приоритет  при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается  земельному участку.

Применение доходного  подхода затруднено при высоком  уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

Сравнительный подход к оценке земельных участков

Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком. Метод основывается на систематизации и сопоставлении  информации о ценах продажи аналогичных  земельных участков, т.е. на принципе замещения.

Принцип замещения исходит  из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует  достаточное количество продавцов  и покупателей, которые действуют  в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в  собственных интересах, не находясь под посторонним давлением.

Метод сравнения продаж включает следующие этапы: Этап 1. Выявление  недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный  рынок, проводит его сегментирование  и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование  рынка -- это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

В результате сегментирования  земельные участки делятся на следующие группы:

участки, используемые для  целей садоводства и огородничества;

участки, используемые для  ведения личного подсобного хозяйства;

участки, используемые для  индивидуального жилищного

строительства;

участки, используемые для  массового жилищного строительства;

участки под объектами  коммерческой недвижимости;

участки под общественными  объектами и т.п.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. Отбор информации с целью повышения  ее достоверности и получение  подтверждения того, что совершенные  сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым  и каждым из сравниваемых участков.

Этап 4. Анализ приведенных  цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

титул собственности и  регистрационные данные по земельному участку, сервитуты;

категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

физические характеристики участка;

данные о взаимосвязи  участка с окружением;

-- экономические факторы,  характеризующие участок.

Этап 4. Анализ приведенных  цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

титул собственности и  регистрационные данные по земель

ному участку, сервитуты;

категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

физические характеристики участка;

данные о взаимосвязи  участка с окружением;

-- экономические факторы,  характеризующие участок.

Оценка методом сравнения  продаж является наиболее объективной  в тех случаях, когда имеется  достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Как показывает практика, метод  сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о  рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также  при резких изменениях экономических  условий.

Затратный подход к оценке земельных участков

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется  приобретение соответствующего участка  и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства  период. Затратный подход включает несколько методов.

Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу  между рыночной стоимостью всего  объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной  стоимостью улучшений за вычетом  их износа. Данный метод расчета  стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Достоинством затратного метода являются его ясность и  доказательность заложенных в нем  принципов. Он широко используется при  определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме  того, это единственный метод определения  рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке  отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.

Затратный метод  приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что  он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст  которых превышает 10--15 лет, поскольку  с течением времени вероятность  воспроизводства устаревшего объекта  недвижимости уменьшается, а сложность  расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой  инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство  зданий и сооружений, не говоря уже  о стоимости воспроизводства  всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

К затратному подходу относится  метод определения затрат на освоение, который применяется, главным образом, к незастроенной земле. Данный метод  определяет общую стоимость земли  при предположении, что она будет  разделена на отдельные земельные  участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость  неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива  на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные  участки -- широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Заключение

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической  оценки в составе недвижимости, что  обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) неразработанностью нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью земельного  рынка в стране.

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение  во всей системе предпринимательской  деятельности людей и общества в  целом, что обусловлено ее не воспроизводимым  характером и многофункциональным  назначением.

Земельные отношения выражают отношения между органами государственной  власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют  особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским  законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими  кодексами. Кроме этого, правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.

При оценке земли руководствуются следующими тремя подходами: доходным (капитализация чистого дохода от использования земельного участка), сравнительным (сопоставление и сравнение стоимости подобных земельных участков) и затратный подход (подсчет затрат на земельные улучшения). Каждый из представленных подходов имеет свои собственные особенности и специфику.

Список используемой литературы

1. Петров В.И. «Оценка  стоимости земельных участков». - М.:КноРус, 2008

2. Румянцев Ф.П., Хавин Д.В., Бобылев В.В., Ноздрин В.В «Оценка  земли»:Учебное пособие. - Нижний Новгород, 2003

3. Боголюбов С.А. «Земельное  право». - М.: Высшее образование, 2006

4. Варламов А.А., Севостянов А.В «Оценка земли и иной недвижимости». - М.:КолосС, 2006

5. Земельный кодекс  Российской Федерации