Земли населенных пунктов

 

 

 Содержание

 

Введение.....................................................................................................................2

1. Понятие  изъятия (выкупа) земельных участков  для государственных и муниципальных  нужд...............................................................................................3

2. Условия  изъятия (выкупа) земельного участка  .................................................6

3. Порядок  изъятия (выкупа земельного участка................................................13

Список используемой литературы........................................................................18

Приложение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ 

 

«Изъятие (выкуп) земельных  участков для государственных и  муниципальных нужд» обусловлена, прежде всего,  несколькими факторами. Во-первых, отношения, связанные с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных и муниципальных нужд регулируются сразу несколькими отраслями права – гражданским, земельным, жилищным правом. Как показывает анализ норм гражданского, жилищного и земельного законодательства, перечисленные отрасли права зачастую по-разному регламентируют некоторые вопросы, связанные с изъятием (выкупом) земельных участков для публичных нужд. 

Во-вторых, в настоящее  время арбитражные суды и суды общей юрисдикции рассматривают  все большее количество гражданских споров, связанных с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных и муниципальных нужд, которые касаются публичных и частных интересов.

В-третьих, большой интерес  к данной теме и проблемам, связанным с ней, вызван принятием  Федерального закона "Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и ХI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ, который установил специальные нормы для регулирования изъятия (выкупа), во многом отличающиеся от положений гражданского, земельного и жилищного законодательства.

 

 

 

 

 

 

 І. ПОНЯТИЕ ИЗЪЯТИЯ (ВЫКУПА) ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД 

 

Изъятие земельного участка  путем выкупа для публичных нужд представляет собой процесс, элементами (стадиями) которого являются:

·        принятие решения об изъятии, его государственная регистрация;

·        уведомления об изъятии;

·        определение порядка выкупа и возмещения убытков;

·        оплата выкупной цены и предоставление компенсаций;

·        прекращение правообладателями соответствующих прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

Институт принудительного  прекращения права собственности  в пользу государства в гражданском  законодательстве именуется как "выкуп" земельного участка для государственных  и муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ). В Земельном кодексе РФ это понятие сформулировано как "изъятие, в том числе выкуп" земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Смысл последней формулировки можно расценивать как желание законодателя рассматривать случаи изъятия более широко, чем выкуп. Складывается впечатление, что может быть изъятие земельного участка без выкупа. Но порядок изъятия земельных участков не предусматривает возможность прекращения права частного собственника без условия возмещения его стоимости. С другой стороны, различие в формулировках лишь подчеркивает соответственно гражданско-правовую или административную природу этого института. Несмотря на различия в определениях понятий "изъятие" и "выкуп", содержание их идентично.

В юридической литературе существуют расхождения мнений авторов по поводу вопроса, связанного с определением правовой природы выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Например, В.А. Евсегнеев считает, что с внешней (формальной) стороны принудительный (а тем более добровольный) выкуп земли у частного собственника может и должен быть осуществлен так же, как и обычная сделка купли-продажи земли. При этом, хотя передачу частной земли в публичную собственность в порядке ее принудительного выкупа нельзя признавать сделкой, но многие общие черты позволяют считать ее квазисделкой.

Аналогичной точки зрения придерживается и Д.Б. Горохов, который  делает вывод, о том, что отношения  по поводу изъятия земельного участка  формально не считаются сделками, так как здесь нет "автономии воли" в смысле ст. 2 ГК РФ, но по существу это сделки (квазисделки). Государство (в лице органов власти) при принудительном изъятии земельных участков распоряжается частными землями. В этом случае оно действует не в качестве собственника, а как публичная власть.

С точки зрения Н.П. Кабытова, выкуп относится к правомерным  действиям: юридическим актам, а  именно - сделкам. При этом автор  справедливо замечает, что хотя зачастую выкупу предшествуют принятие административного  акта (решение об изъятии земельного участка) или судебного решения, данные юридические акты существуют наряду с юридическим фактом выкупа земельного участка; и их не следует смешивать. Выкуп земельного участка - это действия продавца (частного собственника земельного участка) и покупателя, направленные на отчуждение прежним собственником участка, приобретение его новым собственником и уплате выкупной цены.

Исходя из положений  статей 279-283 ГК РФ, статей 45, 46, 49, 55, 63 ЗК РФ, выкуп земельного участка и  расположенных на нем иных недвижимых объектов для государственных или муниципальных нужд представляет собой действия уполномоченного органа власти, направленные на прекращение прав на земельный участок у его собственника для удовлетворения возникших публичных нужд, и заключение соглашения с собственником о выкупной цене в соответствие со ст. 281 ГК РФ. Следовательно, выкуп одна из форм изъятия земельного участка, которая применяется только к собственнику земельного участка и находящихся на нем иных недвижимых объектов.

Изъятие земельного участка, который принадлежит правообладателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения или аренды – это действия уполномоченного органа власти, направленные на прекращение прав на земельный участок у его землевладельца, землепользователя, арендатора для удовлетворения возникших публичных нужд, и возмещение указанным лицам убытков в соответствие со ст. 283 ГК РФ и ст. 63 ЗК РФ. В случае если на земельном участке расположены иные недвижимые объекты, принадлежащие правообладателю на праве собственности, такие объекты выкупаются у собственника.

Было бы логично различать  выкуп как процесс, а соглашение о выкупе как двух- или многостороннюю сделку (договор). Договорные отношения, связанные с выкупом, могут строиться различно, в зависимости от согласия правообладателя на изъятие, вида вещных прав на земельный участок и расположенные на нем иные недвижимые объекты.

В случае согласия собственника земельного участка на его изъятие, соглашение о выкупе может строиться по типу купли-продажи либо по типу договора мены земельными участками, если по желанию собственника ему взамен предоставляется равноценный земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену, а также путем заключения соглашения, содержащего условия, характерные для договора купли-продажи и договора мены (смешанное соглашение).

Более сложные ситуации возникают при отсутствии согласия собственника земельного участка. Согласно ст. 282 ГК РФ при отсутствии согласия собственника на изъятие земельного участка либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления может предъявить иск о выкупе земельного участка в течение 3-х лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии участка и находящихся на нем недвижимых объектов. В соответствии со статьей 282  Гражданского кодекса выкуп осуществляется по решению суда.

Изъятие земельного участка может осуществляться и у лица, не являющегося его собственником. Статья 283 ГК РФ применительно к таким случаям не употребляет понятие "выкуп", а предусматривает прекращение прав владения и пользования на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования земельным участком, но применительно к правилам, предусмотренным для выкупа участка у собственника.

Таким образом, соглашение о выкупе и соглашение о возмещении убытков – это гражданско-правовые сделки, которым предшествует принятие решения об изъятии земельного участка и (или) расположенных на них иных недвижимых объектов, принятое уполномоченным органом власти. В законодательстве присутствует пробел относительно урегулирования порядка подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков для публичных нужд и определения федеральных органов исполнительной власти, органов власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, уполномоченных принимать такие решения.

 2. УСЛОВИЯ ИЗЪЯТИЯ (ВЫКУПА) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД 

 

1. Государственные  и муниципальные нужды как  условие изъятия (выкупа) земельного  участка  

 

Первоначальным условием выкупа земельного участка согласно статье 279 ГК РФ является наличие государственных  либо муниципальных нужд. Следует отметить, что действующее законодательство Российской Федерации для данного случая не содержит легального определения "государственных и муниципальных нужд". Земельный участок может быть изъят только для государственных и муниципальных нужд. Таким образом, российское законодательство критерий общеполезности устанавливает как нужды государственные или муниципальные.

В зарубежном законодательстве этот критерий формулируется с некоторыми отличительными особенностями в  конкретных государствах. Так, например, в Германии указанное понятие сформулировано как "общественное благо", в США - как "общественно-полезные цели", в Португалии и Турции - "общественные интересы", в Швеции - "важные общественные интересы", в Италии - "общие интересы", в Белоруссии - "общественная необходимость", в Испании - "общественная целесообразность или социальные интересы". Как видим, в основе изъятия лежит общественный, а не государственный интерес.

Как справедливо замечает Т. В. Дамбиева, точное определение критерия общеполезности имеет важное значение, так как размытые формулировки позволяют трактовать их в ущерб частным собственникам. Например, во Франции правомерность экспроприации была закреплена в Декларации прав человека и гражданина 1789 г., определившей собственность священным и неприкосновенным правом, которое может быть отчуждено только в случае общественной необходимости за справедливое, предварительно уплаченное возмещение. Однако выдвинутый доктриной и закрепленный действующим законодательством принцип был переформулирован и звучит в настоящее время как ссылка, обосновывающая принудительную экспроприацию не "общественной необходимостью", а "общественной полезностью". Изъятие, производимое исходя из соображений "полезности", а не "необходимости", стала в руках государства гораздо более гибким инструментом политики экономического вмешательства. Так, использование государством института изъятия по «необходимости» отождествлялось с общественными работами, а позднее и с публичными нуждами.

В США до начала XX в. под публичным использованием понималось непосредственное использование земли для целей удовлетворения общественных потребностей и интересов. Верховный Суд США в 1916 г. признал неадекватность данного понимания "публичного использования" для решения современных социальных и экономических общественных проблем и отказался от его узкого толкования. Практически, как считают американские ученые, это сделало сферу возможного государственного вмешательства еще более неопределенной. В настоящее время в общем праве США до сих пор отсутствует четкое определение права отчуждения. Аморфность правового понятия позволяет судебной системе быть свободной в выборе целесообразного решения конкретного дела и помогает беспрепятственно защищать интересы той или иной общественной группы.

В Германии изъятие земельных  участков возможно только в интересах  общества. При этом такие цели должны быть определены в законе и быть вескими, поскольку на чашу весов  положено другое социальное благо - право  собственности. Целями изъятия могут быть: строительство объектов общего пользования (дороги, аэропорты, объекты промышленности, энергетики, транспорта и т.п.), объектов социального назначения (дома престарелых, школ, вузов, учреждений культуры и т.п.), сохранение облика городов и живописных местностей, обеспечение сохранности памятников природы и культуры, нужды безопасности и обороны, оптимизация границ земельных участков при проведении землеустройства, охрана природы, пресечение экологических правонарушений, недопущение нерационального использования земли выбытия земли из хозяйственного оборота.

Гражданский кодекс РФ, предусматривая публичные нужды в качестве оснований  для изъятия земельных участков, не содержит перечня случаев, определяющих указанные нужды. Решение этих вопросов отнесено к федеральному земельному законодательству (абз. 2 п. 2 ст. 279 ГК РФ).

Здесь особое значение приобретает  перечень исключительных случаев, при  которых возможно изъятие земельных  участков для государственных или  муниципальных нужд, закрепленный статьей 49 Земельного кодекса РФ. Исключительность случаев изъятия земель по рассматриваемому основанию обусловлена необходимостью сохранения стабильности земельных отношений, прав на землю, соблюдения законных интересов правообладателей.

Изъятие, в том числе  путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд возможно в случае  выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также в случае размещения объектов государственного или муниципального значения. Чтобы избежать расширительного толкования, Земельный кодекс РФ устанавливает исчерпывающий перечень таких объектов: