Земли населенных пунктов

1.     объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

2.     объекты использования атомной энергии;

3.     объекты обороны и безопасности;

4.     объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

5.     объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

6.     объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ;

7.     линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

8.     объекты электро-, газо-, тепло-, водоснабжения муниципального значения;

9.     автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне этих границ;

10. автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения (подп. 2 п. 1 ст. 49).

Условием размещения данных объектов является отсутствие других вариантов возможного размещения. Таким образом, законодатель закрепляет принцип исключительности, которым необходимо руководствоваться при решении вопроса об изъятии, в том числе путем выкупа земельного участка для публичных нужд.

Из анализа практики можно сделать вывод, что при  изъятии земельных участков следует  учитывать характер, функциональную направленность и размер объекта, для которого производится изъятие земельного участка, наличие свободного земельного фонда, категорию земель, из которых производится изъятие, кадастровую оценку участка, местоположение и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Кроме того, как обоснованно  отмечает А.В. Бабанов, условием изъятия  участка для государственных  и муниципальных нужд является соответствие конкретной потребности (нужды) программе  социально-экономического развития территории, иным нормативным актам (генеральным планам, схемам зонирования территорий, иной градостроительной и землеустроительной документации).

Изъятие, в том числе  путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных  нужд может осуществляться в связи  с иными обстоятельствами в установленных законами случаях, а применительно к изъятию земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности - в случаях установленных законами субъектов РФ.

Дополнительные случаи изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд установлены, например, в ст. 24 Закона Томской области "О предоставлении и изъятии земельных участков в Томской области" от 4 октября 2002 года N 74.

Основаниями изъятия  участка для государственных или муниципальных нужд могут быть создание и развитие объектов оборонного, природоохранного, историко-культурного назначения, объективно связанных с реализацией федеральных, межрегиональных, региональных и муниципальных программ.

Таким образом, перечень случаев возможного изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд не является исчерпывающим, т.к. в него могут вноситься дополнительные основания путем принятия федеральных либо региональных законов. В связи с этим особую значимость приобретает законодательное регламентирование понятия "государственных и муниципальных нужд". Проанализировав действующее законодательство, а также существующие в юридической литературе суждения на этот счет, под государственными и муниципальными нуждами следует понимать объективно возникшую необходимость Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования в использовании объекта с целью обеспечения социально-значимых интересов и потребностей общества в целом, в связи с исполнением международных обязательств, размещением объектов государственного и муниципального значения и иными обстоятельствами, закрепленными действующим законодательством.  

3. ПОРЯДОК ИЗЪЯТИЯ (ВЫКУПА) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ  И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД 

Изъятие (выкуп) земельного участка  для государственных и муниципальных  нужд осуществляется на основании акта, принятого органом публичной  власти. Порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным  земельным законодательством (п. 2 ст. 279 ГК РФ). Однако до настоящего времени данный вопрос не урегулирован надлежащим образом, в связи с чем в действующем законодательстве присутствует пробел.

Действующее законодательство не определяет вид нормативного акта об изъятии и необходимые элементы, составы сведений, которые должны в нем присутствовать. Анализ актов уполномоченных органов власти различных регионов, позволяет констатировать, что в некоторых субъектах Российской федерации и муниципальных образованиях решения об изъятии принимаются в форме постановлений либо распоряжений.

Отдельные нормы по поводу данного вопроса можно найти  в ст.ст. 31 и 32 ЗК РФ, посвященных порядку  предоставления земель для строительства. Однако приведенные нормы ст. 31 и 32 ЗК РФ не могут применяться ко всем случаям изъятия земельных участков, так как обладают определенной спецификой.

Учитывая положения  действующего законодательства и правоприменительную  практику, согласно точке зрения А.И. Дихтяра и Е.С. Клейменовой, в решении  об изъятии земельного участка необходимо указывать:

1.сведения об изымаемом земельном участке (местонахождение, кадастровый номер, площадь, категорию земель, целевое назначение, обременения (залог, рента и др. ограничения использования) и форме его изъятия;

2.данные о собственнике, землепользователе, землевладельце или арендаторе изымаемого земельного участка;

3.цель предстоящего изъятия, в том числе сведения о лицах, в интересах которых предполагается изъятие;

4.срок, в течение которого предстоит осуществить изъятие; поручения соответствующим органам (службам) об уведомлении правообладателей о принятом решении, заключении договора с оценщиком, об обеспечении государственной регистрации решения в установленном порядке;

5.поручения соответствующим органам (службам) о подготовке проекта соглашения о выкупе или возмещении убытков и ознакомлении с ним правообладателя;

6.сведения о порядке  прекращения прав правообладателя  на земельный участок и расположенные  на нем иные недвижимые объекты;  поручения соответствующим органам  (службам) о государственной регистрации перехода недвижимости в публичную собственность.

Следует согласиться  с данной точкой зрения, поскольку  перечисленные выше сведения и данные, которые должны быть указаны в  решении об изъятии земельного участка, имеют огромное практическое значение. В частности, решение, содержащее такие данные, в полной мере обосновывает необходимость изъятия земельного участка и в полной мере отражает волеизъявление уполномоченных органов власти на принятие подобных решений.

Статья 279 ГК РФ определяет, что собственник земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. ЗК РФ расширяет круг лиц, которые должны быть уведомлены об изъятии земельного участка. Согласно п. 2 ст. 63 ЗК РФ не только собственники, но и землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков должны быть уведомлены об изъятии земли, в том числе путем выкупа, исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии, не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия. Но законодатель не определяет порядок уведомления в случае смены правообладателя, например, в связи с наследованием, реорганизацией юридического лица либо в случае изъятия земельного участка, обремененного рентой, когда затрагиваются права третьих лиц. Следовательно, имеется пробел в законодательстве по этому вопросу. Для устранения пробела целесообразно, в качестве дополнительного источника информации о предстоящем изъятии установить, чтобы решение об изъятии в течение конкретного непродолжительного срока с момента принятия (например, в течение пяти или семи дней) в соответствии с законом опубликовывалось в определенном официальном издании.

Форма уведомления правообладателя об изъятии земельного участка не регламентирована действующим законодательством, в связи с чем закономерно возникает вопрос о том, что может служить в качестве доказательства уведомления.

В литературе высказано  мнение, что надлежащим является уведомление, врученное правообладателю лично под расписку либо направленное заказным письмом с уведомлением о вручении, а также опубликование соответствующего объявления в печатном издании, являющемся источником официального опубликования нормативных правовых актов, если такой способ уведомления установлен законом.

Подобная точка зрения является вполне целесообразной, поскольку  такое уведомление правообладателя  земельного участка на практике в  случае спора с органом власти могло бы послужить неопровержимым доказательством того или иного обстоятельства.

На основании принятого  уполномоченным органом решения  об изъятии земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд с собственником заключается  соглашение о выкупе у него земельного участка. При этом следует отметить, что действующее законодательство не устанавливает специальных правил относительно формы заключения подобного соглашения, что нельзя рассматривать как наличие пробела в гражданском законодательстве.

Соглашение является разновидностью договора купли-продажи с учетом требований ст. 279-282 ГК РФ, ст. 55, 63 ЗК РФ, а также положений федеральных и региональных законов, нормативных актов местного самоуправления, затрагивающих вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Форма соглашения о выкупе земельного участка для государственных  и муниципальных нужд является аналогичной  форме договора купли-продажи недвижимости. Таким образом, данное соглашение заключается  в простой письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Соглашение о выкупе земельного участка и (или) расположенных  на нем иных недвижимых объектов, являющееся гражданско-правовой сделкой, должно содержать  все существенные условия, характерные  для такого вида сделок, в противном случае оно может считаться незаключенным.

Как одно из существенных условий, предмет соглашения включает два рода объектов: во-первых, продаваемое  недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. Соглашение о выкупе земельного участка для публичных нужд должно включать сведения, позволяющие идентифицировать земельный участок как объект данной сделки.

Существенным условием соглашения также является выкупная цена, которая включает в себя рыночную стоимость изымаемого земельного участка, а также недвижимого имущества, на нем расположенного, все убытки, причиненные изъятием, включая убытки, которые несет собственник в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами и упущенную выгоду

Существенными условиями  соглашения являются срок исполнения продавцом обязанности по передаче недвижимости покупателю и срок исполнения покупателем обязанности по оплате выкупной цены, предоставления взамен изымаемого земельного участка и жилого дома равноценного земельного участка или равноценного жилого помещения.

Сторонами соглашения о  выкупе являются собственник, выступающий  в роли продавца, и Российская Федерация, субъект Российской Федерации или  муниципальное образование - покупатель, действующие в лице уполномоченного органа исполнительной власти.

Согласно ст. 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка  для государственных или муниципальных  нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Такой иск может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления уведомления о принятии решения об изъятии.

Судебным решением устанавливается  обязанность собственника заключить  соглашение о выкупе земельного участка  для публичных нужд на условиях, определенных решением суда. В связи с этим, принудительное на основании решения суда изъятие земельного участка и иной недвижимости согласно п. 2 ст. 55 ЗК РФ возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка и иной недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 

 

І. Нормативный  материал:

1.     Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета. N 237. 25.12.1993.

2.     Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): ФЗ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2007) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

3.     Земельный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.11.2007) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

4.     Закон Томской области "О предоставлении и изъятии земельных участков в Томской области": Областной закон от 4 октября 2002 года № 74 // СПС «КонсультантПлюс: Законодательство»