Аренда

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

 

На тему: «Аренда»

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

Введение

В гражданском  праве наряду с обязательствами  по отчуждению имущества именуется  группа обязательств по передаче имущества  во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ.

Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, не может потребоваться ему в будущем. Отдавая также имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.

Договор аренды - это наиболее распространенные договоры обязательств по передаче имущества в пользование.

Эта тема актуальна тем, что еще  совсем недавно этот вид договора широко использовался как одна из эффективных форм разгосударствления социалистической экономики в нашей стране, как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В настоящее время этому договору посвящена глава 34 части второй ГК РФ. Со сложившейся практикой этот договор более распространен в наше время, чем другие.

 

1. Аренда –  понятие и виды

Экономика, основанная на частной  собственности, имеет больший потенциал  по сравнению с любой другой. Этот потенциал выражается в разнообразии способов использования собственности. Аренда - это один из способов использования частной собственности.

Арендные  отношения известны с древности, в первую очередь в сельском хозяйстве. Но в современном мире аренда имеет  совершенно иной экономический смысл, чем раньше. Если прежде она служила  средством эксплуатации и закабаления арендаторов, вела экономику по экстенсивному пути развития, то ныне аренда наоборот повышает степень экономической свободы, дает шанс малому бизнесу на  успех, интенсифицирует развитие экономики.

Современная аренда представляет собой форму  организации производства, основанной на передаче в срочное и возмездное пользование основных фондов и оборотных средств на началах добровольности и равноправия сторон в целях выпуска продукции (работ, услуг) и получения дохода.

Преимущества  аренды:

- договоренность основных отношений арендатора  и арендодателя, их полное равноправие, а значит и устойчивый характер;

- фиксированная  арендная плата, позволяющая развиваться  арендатору, получать более высокий  доход;

- полная  самостоятельность арендатора в  организации производства, оплате труда, трудовом распорядке;

- возможность  улучшения и приращения основных  средств, с последующим возмещением  затрат, а также выкупа (особенно  в лизинге).

Арендатор, используя арендованное имущество, экономит собственные средства и  получает доход от этого, и собственно деятельности, осуществляемой на основе эксплуатации арендованного имущества.

2. Понятие, элементы и содержание договора аренды

 Статья 606 ГК РФ гласит: « По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанемателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использование арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью» Комментируемая статья исходит из того, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование. Последнее чаще всего интересует предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества (транспортных средств, помещения для офисов, складских помещений, оборудования).

 По договору аренды передается только имущество. Договор аренды - возмездный договор. Имущество по нему передается только за плату. Форма платы может быть любой (денежной, натуральной). Если имущество передано без оплаты, то на лицо другой договор – о безвозмездном пользовании имуществом (гл. 36 ГК РФ)¹.

 Анализ статьи 606 ГК РФ показывает, что сторонам в договоре аренды, могут являться как граждане, так и юридические лица, к ним применяются различные правила о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГК РФ).

 Право пользование арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли – продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличии от купли – продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора.

«Право  пользования арендатора пользуется вещно – правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь идет о праве пользования (без владения), то вещно – правовой защитой оно не пользуется»².

Элементы договора аренды – это  стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и  в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые  субъекты гражданского права, как физические, так и юридические, а среди последних – как коммерческие, так и не и некоммерческие организации, а также государство, национально – государственные, административно – территориальные и муниципальные образования.

Статья 608 ГК РФ посвящена одной  из сторон договора аренды – арендодателю. Она гласит: « Право сдачи имущества  в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущества в аренду».

Следует подчеркнуть, что сдача  в аренду имущества является актом  распоряжения им. Таким правомочием  располагает прежде всего собственник, он и назван в законе в качестве возможного арендодателя. Как уже отметили, собственником может быть любое физическое или юридическое лицо.

В соответствии с п.2 ст. 295 ГК РФ предприятие, за которым закреплено имущество  на праве хозяйственного ведения могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями; по объектам недвижимости – только с согласие собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами.

В отличии от п.1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений  на объекты аренды только законом, здесь  они могут устанавливаться и  иными правовыми актами.

Иногда и сам закон предусматривает  возможность сдачи имущества в аренду лицом, не являющимся его собственником. Образовательные учреждения « вправе сдавать в аренду основные фонды и имущество» (ст. 47 Закона РФ «Об образовании).

Арендодателем может быть Российская Федерация, её субъекты, органы местного самоуправления (ст. 124 – 127 ГК РФ). Все эти функции осуществляют органы по управлению имуществом.

Итак, арендодателем имущества  может быть любое юридическое  или физическое лицо. Если арендодатель – некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его право собственности (ст. 48, 49, 606 ГК). Если лицо, гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской (ст. 2 КГ) и подлежит государственной регистрации (ст. 23, 51 ГК). Безусловно, гражданин должен быть дееспособными (ст. 21 – 35 ГК).

Арендатором может быть любое юридическое  или физическое лицо. Это может  быть как лицо, осуществляющее предпринимательскую  деятельность, так и иное лицо(граждане и юридические лица) использующее арендуемое имущество для других целей (проживания, для удовлетворения потребительских нужд и т.п.)³.

Отметим, что арендатор это лицо, заинтересованное в получении имущества  в пользование. Никаких специальных требований закон к нему не предъявляет.

Предмет договора – это объекты  аренды. Статья 607 ГК гласит:

В аренду могут быть переданы земельные  участки и другие обособленные природные  объекты, предприятие и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указанны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а соответственно договор не считается заключенным.

Пункт 1 ст. 607 обобщенно перечисляет  виды имущества, которые могут быть переданы в аренду. Применяя содержащиеся в нем правила следует обратить внимание на ряд обстоятельств:

а) земельные участки могут быть переданы в аренду лишь с учетом норм ст.22 Земельного кодекса РФ (от. 25.10. 2001г.), Гражданским кодексом РФ, нормативно - правовыми актами Президента и Правительства РФ в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ. Следует подчеркнуть, что нормы земельного законодательства не имеют приоритета перед нормами гражданского кодекса в регулировании земельных отношений, если иное не оговорено в нормах самого ГК.

б) другие обособленные природные  объекты – это участки недр, торфяные отводы, леса, озера – все  естественного происхождения, а  также искусственные объекты (парки, рыбные пруды, цветники и т.п.), но с  одной особенностью: в п.1 ст. 607 ГК дано определение не потребляемых вещей, также являющихся самостоятельными объектом договора аренды. Их основной признак – эти вещи не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, реально сохраняются (компьютер, земля, самолет).

Не потребляемые вещи изнашиваются длительное время, но при каждом конкретном акте использования сохраняются  в натуре. Износ (амортизация) упомянутого  оборудования подлежит учету в соответствии с нормами законодательства о  бухгалтерском учете и налогах. В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГК РФ принципиально важное правило о том, что именно законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается.

Ограничение и запреты на сдачу  в аренду относятся прежде всего  к имуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность которого ограничена (п.2 ст.129 ГК). Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов. Так, участки недр и водные объекты могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами⁴.

Участки лесного фонда передаются в аренду (пользование) также на основании  лицензий.

В законе подчеркивается необходимость  четкого определения объекта  аренды. При невыполнении данного  требования считается, что условия об объекте подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а поэтому договор не признаётся заключенным. Эта сделка ничтожна , и подлежит применению правила ст. 168 ГК « недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам».

Ст. 609 ГК гласит:

« 1. Договор аренды на срок более  года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества  предусматривающий переход в  последующем права собственности  на это имущества к арендатору (ст. 624), заключается в форме, предусмотренной  для договора купли – продажи такого имущества»

Статья 609 ГК устанавливает ряд  важных специальных правил о форме  договора аренды. По мимо общих требований к форме всякого договора, законом  для договора аренды установлены  и специальные требование. Договор  аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1 ст. 609). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч.1 ст.161 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме».

Договор аренды недвижимого имущества  подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, как  в отношении зданий и сооружений (п.2 ст. 651). При этом регистрации подлежит право устанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя. Регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество. Так интересно некоторое мнение юристов:

«Если формально юридически – подходить к толкованию текста Закона о регистрации прав, то он однозначно предусматривает, с одной стороны, договор аренды недвижимого имущества, с другой стороны, права аренды. Так в ст.4 Закона о регистрации прав говориться, что «... наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежит ограничения (обременения) прав на него, в т.ч. сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда.»⁵ Т.е. право аренды, подлежащее регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав, рассматривается как ограничение (обременение), «стесняющее как сказано в ст.1 Закона о регистрации – правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества» В п.1 ст. 26 Закона о регистрации прав также говориться о регистрации именно прав аренды. Проведенная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной подписи на документе, выражающей содержание сделки (т.е., как правило, на договоре аренды недвижимого имущества). В данном случае речь идет именно о договоре аренды как сделки.