Аренда

Каким же образом соотнести регистрацию  договора и права и можно ли в данном случае отождествить регистрацию  договора аренды и права аренды? На наш взгляд нельзя.

В проведении различия между этими  понятиями вовсе нет игнорирования  связи такого права и договора, как считают некоторые юристы, просто не стоит путать две «ипостаси» договора: договор сделку и договор  правоотношения.

 Договор как сделка – юридический факт, влекущий возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей. Он подлежит регистрации в силу общего требования к форме сделки с недвижимым имуществом, установленного ст.164 ГК РФ.

 В данном случае подлежит  регистрации именно договор аренды, возникшее из договора – сделки, причем регистрируется оно именно как ограничение (обременение) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.

 «Обременительный»  характер права сделки, прежде  всего, с такими его особенностями (характерным прежде всего, для вещных прав), как право следования, состоящее в том, что при смене собственника сданного в аренду имущества права арендатора на это имущества сохраняется и по отношению к новому собственнику; и, по сути дела, вещно – правовой характер защиты владения арендатора (поскольку он является титульным владельцем) против всех нарушений такого владения третьими лицами, в т.ч. и против собственника (ст. 305 ГК РФ). Именно в этом автор настоящей статьи видится разница между подлежащим государственной регистрации договором аренды и правом аренды»⁶.

  Договор  аренды недвижимого имущества,  предусматривающий переход в  последующем права собственности  на это имущества к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме,  установленной для договора купли – продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

 Для  многих видов аренды существуют  особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

3. Отдельные виды договоров аренды

Прокат — первая разновидность  аренды, предусматриваемая ГК (§ 2 гл. 34). Вследствие своих особенностей договор  проката выделялся и в ГК 1964 г., но исключительно как бытовой  прокат с отсылками к правилам, устанавливаемым типовыми договорами бытового проката. Это было в свое время обоснованно, поскольку в качестве арендодателей по договору проката выступали только государственные юридические лица и государство путем издания типовых договоров обеспечивало равные условия проката для всех потребителей.

Согласно  Кодексу по договору проката, который  является краткосрочным (на срок до одного года), предоставляется в аренду движимое имущество как для потребительских  целей (на что преимущественно ориентирует п. 1 ст. 626), так и для ведения хозяйственной деятельности (станки, оборудование и т.п.). Существенным элементом является то, что в качестве арендодателя выступает профессионал и договор проката носит публичный характер. Это означает, что арендодатель должен предоставлять имущество в прокат на равных условиях всем лицам, которые к нему обратятся. Договор проката урегулирован в ГК исчерпывающим образом, что не исключает возможность разработки примерных условий таких договоров и использование прокатными организациями конструкции договора присоединения (см. ст. 428). Что же касается типовых договоров и иных обязательных правил, которые Правительство РФ может издавать в отношении публичных договоров в случаях, предусмотренных законом (п. 4 ст. 426), сам ГК возможности их принятия в отношении договора проката не предусматривает.

Арендатору  предоставляется право отказаться от договора проката в любое время  и получить выплаченную им вперед арендную плату. Единственное условие  — предупреждение арендодателя в письменной форме в установленный законом срок, то есть не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627). Однако правила о возобновлении договора по окончании срока на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора (ст. 621) к проекту не применяются.

Все обязанности по ремонту арендованного  имущества возлагаются на арендодателя. В то же время арендатору запрещается  сдавать это имущество в субаренду  либо в иной форме распоряжаться  своими правами на него (ст. 631).

В качестве разновидности аренды в  Кодексе выделяется аренда транспортных средств (§ 3 гл. 34). В первую очередь  имеются в виду морские, речные и  воздушные суда, арендуемые для перевозок  грузов и пассажиров. В отличие  от других разновидностей аренды в  Кодексе устанавливается возможность дополнительного регулирования особенностей аренды отдельных видов транспортных средств в специальном законодательстве — транспортных уставах и кодексах.

Требования к форме договора аренды транспортных средств отличаются от общих требований к форме договора аренды — он должен быть заключен в письменной форме, однако, исходя из сложившейся практики, регистрации не подлежит. Важной особенностью является и то, что для этих случаев аренды не действуют общие правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок по истечении срока договора и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 632, 642).

В зависимости от того, арендуется ли транспортное средство с предоставлением  услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем) или без предоставления таких услуг (без экипажа), распределяются и обязанности сторон в договоре.

Первая из разновидностей аренды транспортных средств в известной мере смыкается  с договором перевозки, что вызвало при разработке ГК предложения о переносе ее в другую главу. Однако в данном случае между собственником транспортного средства и лицом, нанимающим это средство, возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатации транспортного средства арендатором у него складываются отношения с другими лицами по перевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями главы 40⁷.

По договору аренды транспортного  средства с экипажем все обязанности  по ремонту, включая текущий ремонт, обязанность страховать транспортное средство, а также ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, несет арендодатель, а в случае аренды транспортного средства без экипажа эти обязанности и ответственность соответственно возлагаются на арендатора. Что же касается расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, таких как расходы по оплате топлива, портовых и иных сборов и т.п., то в обоих случаях их, по общему правилу, несет арендатор.

В Кодексе сформулирован ряд правил, общих для обеих разновидностей договора аренды транспортного средства, но отличающихся от общих положений об аренде. Среди них наиболее существенно право арендатора сдавать транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя, если договором не предусмотрено иное, тогда как общим правилом является получение согласия арендодателя. Кроме того, арендатору разрешается без согласия арендодателя заключать от своего имени договоры перевозки арендованным транспортным средством и иные договоры с третьими лицами.

Особенность договора аренды зданий и сооружений состоит еще и  том, что он регулирует одновременно отношения двух видов⁸:

• по поводу владения и пользования этими объектами недвижимости;
• отношения, связанные с использованием части земельного участка, занятой арендуемым зданием.

Дело в том, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования  такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемые арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем  арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходимым для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

В практике использование земли, на которой расположено арендуемoe здание, производится на основании отдельного договора (соглашения), который заключается  с соответствующим территориальным  земельным комитетом (так, в частности, предоставляется земля в аренду на территории г. Москвы). Заключенный договор на право пользования землей — основание для производства земельных платежей собственнику земельного участка.

Договор аренды недвижимого имущества  заключается в письменно форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами, и вступает в силу после государственной регистрации. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года.

Аренда действующего предприятия  не может быть названа совсем новым для нашего законодательства институтом — возможность передачи действующего предприятия в аренду впервые была создана с принятием Основ законодательства об аренде, однако законодательная конструкция в этом нормативном акте была иной — речь шла о создании преимущественно работниками предприятия особого юридического лица, так называемого "арендного предприятия", на базе действующего государственного предприятия. Аренда предприятия в новом ГК — это получение в аренду любым субъектом хозяйственного комплекса "на ходу", без придания ему какой-либо самостоятельной организационно-правовой формы юридического лица. Арендодателем по этому договору может выступать любой собственник, в том числе и государство, и муниципальное образование.

Требования к форме договора аренды предприятия весьма жесткие — обязательно составление единого документа, подписанного сторонами, и государственная регистрация договора, причем несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Порядок передачи имущества, как и в случае с арендой зданий (сооружений), максимально формализован (ст. 659) и требует составления и подписания сторонами передаточного акта. Составление такого акта является, по общему правилу, обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет.

В ГК детально определяется состав имущественного комплекса, передаваемого арендатору. Поскольку этот состав весьма разнороден и не все его элементы могут быть переданы на одинаковых основаниях во владение и пользование арендатора, в статье 656 устанавливается, что во владение и пользование передаются основные средства. В порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, арендатору передаются оборотные средства, права пользования природными ресурсами, а также исключительные права, такие как права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и некоторые другие элементы.

Как правило, не все элементы имущественного комплекса, образующего предприятие, находятся в собственности арендодателя. Права владения и пользования  находящимся в собственности других лиц имуществом передаются арендатору в порядке, предусмотренном законодательством.

Права арендодателя, полученные на основании  разрешения (лицензии) на занятие соответствующей  деятельностью, не передаются арендатору, если иное не установлено законодательством. Для продолжения деятельности, требующей лицензирования, арендатор должен обратиться за получением лицензии от своего имени. Однако арендодатель не освобождается от обязательств перед кредиторами, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него лицензии.

Для обеспечения прав кредиторов арендодателя при переводе его долгов на арендатора в статье 657 предусмотрена процедура  предварительного письменного уведомления  кредиторов арендодателя. В случае несогласия с переводом долга  любой кредитор имеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения соответствующего обязательства. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. В таком же порядке будут обеспечиваться права кредиторов арендатора предприятия при возврате имущества арендодателю по прекращении договора (ст. 664).

Арендатор предприятия наделяется, согласно Кодексу, наиболее широкими по сравнению с другими видами аренды правами в отношении арендованного имущества (ст. 660). Арендатор может свободно осуществлять реконструкцию и техническое перевооружение предприятия, если такие действия увеличивают его стоимость. Не требуется согласия арендодателя на субаренду и переуступку арендатором прав по договору. Арендатор свободен в осуществлении иных форм распоряжения имуществом арендованного предприятия (продажи, обмена и т.п.), при условии, однако, что общая стоимость предприятия не будет уменьшена. Ограничение этих прав предусмотрено лишь в отношении природных объектов, включенных в состав предприятия, а также может быть дополнительно установлено законом.

Важным правилом, стимулирующим  арендатора производить реконструкцию, модернизацию, техническое переоснащение и расширение предприятия, является положение статьи 662 о возмещении арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если только иное прямо не предусмотрено договором.

В то же время следует иметь в  виду, что все расходы по поддержанию  предприятия в надлежащем техническом  состоянии и по эксплуатации, осуществление  как текущего, так и капитального ремонта полностью возлагаются  на арендатора (ст. 661), если только в соответствии с договором расходы по эксплуатации предприятия не возьмет на себя арендодатель.

Что же представляет собой лизинг? У современных западных юристов  не вызывает сомнения, что так называемый "финансовый лизинг" (а точнее — финансовая аренда, поскольку слово "лизинг" является не переводом, а звуковой калькой соответствующего английского термина, обозначающего аренду) является разновидностью института аренды, хотя финансовая аренда и осложнена дополнительным элементом — фигурой продавца арендуемого имущества, с которым арендатор, не состоя в договорных отношениях, в ряде случаев вступает в непосредственные отношения в связи с приобретенным у этого продавца для сдачи в аренду арендатору имуществом.