Что такое государственное регулирование тарифов на услуги ЖКХ?

Рассмотрим вариант необходимого и текущего положения дел в финансировании мероприятий по обеспечению ТСЖ коммунальными и другими услугами.

Обязательное предварительное условие: соблюдение всеми субъектами правоотношений действующего законодательства, в том числе:

а) обязательная государственная регистрация кондоминиума, что подразумевает земельный участок в границах, определенных на местности, плюс зарегистрированные права собственников на нежилые помещения, плюс зарегистрированные права собственников на жилые помещения;

б) зарегистрированная организационно-правовая форма в виде Товарищества собственников жилья (ТСЖ);

в) передача кондоминиума с баланса прежнего владельца на баланс ТСЖ (документация, акты разграничения ответственности и т.д.).

Земля кондоминиума является общей долевой собственностью (статья 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья") и доля каждого собственника-домовладельца пропорциональна площади его жилого или нежилого помещения (ст.9 ФЗ "О ТСЖ").

Налогоплательщиками в кондоминиуме являются: на землю - домовладельцы; на нежилые помещения - собственники нежилых помещений (граждане или юридические лица, муниципалитет или субъект Федерации); налогоплательщиками на жилые помещения являются собственники жилых помещений (граждане или юридические лица, муниципалитет или субъект Федерации).

Принимая во внимание то, что муниципалитет и субъект Федерации налоги не платит, то бремя содержания их собственности, лежащее на них согласно ст.210 Гражданского кодекса Российской Федерации, в кондоминиуме рассчитывается как сумма, равная налогу на землю плюс налогу на нежилые помещения, плюс налогу на жилые помещения. Эта сумма подлежит внесению на расчетный счет ТСЖ на равных основаниях с другими налогоплательщиками - гражданами и юридическими лицами.

Основополагающее исходно ........... энергию и теплоноситель, утвержденные приказом Госстроя России от 28.12.2000 г. № 304;

Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденные приказом Госстроя России от 28.12.2000 г. № 303;

Методические рекомендации по формированию нормативов потребления услуг жилищно-коммунального хозяйства, утвержденные приказом Минэкономики России от 06.05.1999 г. № 240.

в т. ч. законы и нормативно-правовые акты Вологодской области и органов местного самоуправления г Череповца, определяющие порядок регулирования ценовой и тарифной политики в жилищно-коммунальном хозяйстве,

положения, инструкции, правила и нормы технической эксплуатации ремонта объектов ЖКХ.

В новом Жилищном кодексе Российской Федерации от 29.12.2004 г. (далее - ЖК РФ, Жилищный кодекс), наряду с развитием и детализацией норм прежнего жилищного законодательства, вводятся принципиально иные подходы к решению вопросов по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. В разделе VII ЖК РФ устанавливается обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для всех участников жилищных отношений, использующих данные помещения и пользующихся коммунальными услугами; определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги; детально урегулирован порядок внесения платы; установлены критерии определения размера платы за жилое помещение и за коммунальные услуги; конкретизирована обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по несению расходов на содержание принадлежащих им помещений и на содержание общего имущества в таком доме; определены правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и компенсаций расходов на их оплату.

Прежнее жилищное законодательство рассматривало соответствующие отношения через призму финансирования расходов на эксплуатацию и ремонт соответствующих видов жилищного фонда. Новый Жилищный кодекс в целом сохранил указанный подход, однако ввел более детальное правовое регулирование, адекватное рыночному характеру отношений по поводу оплаты жилья и коммунальных услуг.

Структура платы за содержание жилья, ремонт жилья, наем жилого помещения до принятия ЖК РФ определялась в соответствии с Основами в редакции ФЗ от 06.05.2003 г. Новый Жилищный кодекс раскрывает помимо содержания такого понятия, как "плата за жилое помещение", также и структуру платы за коммунальные услуги. Конкретизируется структура этих видов платы для каждой группы плательщиков - нанимателей и собственников.

Перечни видов работ по текущему и капитальному ремонту приведены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170. В соответствии с ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) данное постановление применяется в части, не противоречащей ЖК РФ.

Для некоторых категорий пользователей жилых помещений новый Жилищный кодекс не определил структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Следовательно, состав такой платы будет в конкретных случаях определяться исключительно условиями соответствующего договора (например, договора аренды или коммерческого найма жилого помещения в частном жилищном фонде). 24, с.56

Новым для федерального жилищного законодательства является также определение получателей платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Новый Жилищный кодекс детально регулирует размер платы за жилое помещение, определяет условия установления и изменения каждой составной части структуры платы за жилое помещение для всех категорий плательщиков. Критерии установления размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения различаются в зависимости от категорий пользователей жилых помещений, принадлежности жилищного фонда и иных обстоятельств, указанных в ЖК РФ.

Одним из основных условий для определения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме является то, что ее размер должен обеспечивать содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии с Правилами оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 г. N 392, размеры платы за содержание, ремонт, а также за наем жилого помещения (в том числе отдельных квартир в общежитиях) определяются как произведение соответствующей цены на общую площадь жилого помещения.

При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение соответствующей цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений, а при проживании в одной комнате общежития нескольких граждан - в порядке, установленном собственником общежития.

ЖК РФ относит к компетенции органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга установление размера платы:

1) за наем, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и 2) за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений.

До утверждения местных бюджетов на очередной год устанавливаются цены и тарифы и утверждаются производственные и инвестиционные программы организаций. Изменение этих цен и тарифов в течение года осуществляется с внесением соответствующих изменений в нормативные правовые акты о местных бюджетах.

1.2 Экономическое обоснование тарифов ЖКХ

Сегодня очень актуальны темы тарифного регулирования, бюджетных взаимоотношений, управления многоквартирными домами. Многое изменил Жилищный кодекс - вопросы управления домом, решений по содержанию и ремонту жилья переданы непосредственно жильцам, собственникам помещений. На общем собрании собственников многоквартирного дома теперь принимаются все основные решения, в том числе и главное - о выборе способа управления домом. Это может быть непосредственное управление, создание ТСЖ или выбор управляющей компании. Высший орган власти в доме - общее собрание собственников, оно и утверждает расценки на виды работ по обслуживанию дома, которые должна предоставить обслуживающая жилищная организация (управляющая компания). На основе этих расценок собрание собственников принимает решения о том, какова будет плата за содержание общего имущества дома, за текущий и капитальный ремонт. Новое законодательство предполагает переход к практике установления расценок по каждому многоквартирному дому. В случае, если жилье предоставлено по договору социального найма и его собственником является муниципалитет, наймодатель (МО) устанавливает плату за жилье исходя из платы, утвержденной на собрании собственников того или иного многоквартирного дома. В домах со смешанной собственностью муниципалитет выступает как собственник определенной части жилья, и соответственно, имеет право голоса, пропорционально общей площади квартир, предоставленных им по договору социального найма. Сегодня от активности самих жильцов, собственников квартир зависит если не все, то очень многое - в каком доме жить, как им управлять, как его будут ремонтировать и содержать, и сколько за это платить. И задача ближайшего времени для организаций, обслуживающих жилье - заняться ценообразованием, составить расценки по каждому дому, и выйти с предложением своих услуг к потребителям. Проведенный прикладной бюджетный анализ является прецедентом независимой экспертизы решений органов власти по социально значимому вопросу. ЖКХ оказывает населению широкий спектр услуг, среди которых горячее, холодное водоснабжение и канализация составляют 31% от полной стоимости всех услуг на 1 кв. м. (см. Рисунок 1.1). Другими словами, большая часть расходов населения на оплату услуг ЖКХ приходится на сектор отопления, водоснабжения и канализации. Однако качество этих услуг оставляет желать лучшего и, прежде всего, из-за хронического дефицита финансирования.

Рисунок 1.1 - Структура полной стоимости ЖКУ на 1 кв. м. жилой площади

Поскольку сектор водоснабжения и канализации ЖКХ не является самоокупаемым и устойчивым в финансовом отношении, то основными источниками его финансирования служат бюджетные дотации, а также средства потребителей этих услуг: предприятий и населения. Любые меры, которые помогли бы водоканалам и ЖКХ достичь финансовой жизнеспособности, сэкономили бы бюджетные средства, а также оздоровили бы государственное финансирование. Таковыми на данный момент и в перспективе являются меры по увеличению финансирования данного сектора ЖКХ в основном со стороны пользователей. Поэтому, согласно "Концепции реформы ЖКХ в РФ" (одобренной Указом Президента РФ "О реформе ЖКХ в РФ" от 28.04.1997 г) население России должно перейти на стопроцентную оплату жилищно-коммунальных услуг, что неизбежно повлечет за собой в том числе и повышение тарифов на воду. Учитывая низкий уровень доходов граждан, перспектива - не обнадеживает. Необходимость увеличения финансирования сектора водоснабжения и канализации ЖКХ очевидна, чему можно дать обоснование как с экономической так и с социальной точек зрения. Основные фонды водоснабжения и водоотведения требуют обновления и капитального ремонта. Экономическим же обоснованием увеличения финансирования служит несоответствие экономически обоснованных тарифов и стоимости услуги для населения, что влечет за собой рост дефицита финансирования данного сектора ЖКХ. Существует два основных пути уменьшения дефицита, и первым является резкое увеличение финансирования за счет повышения тарифов для потребителей услуг, а также за счет привлечения дополнительных денежных средств из других источников. Главная проблема состоит в том, что без существенного роста доходов населения никакие программы достижения самоокупаемости и финансовой устойчивости ЖКХ не будут осуществимыми, и уровень коммунальных услуг будет продолжать снижаться. Поэтому альтернативным решением проблемы дефицита финансирования сектора водоснабжения и канализации является уменьшение спроса на воду через установку счетчиков. Данный путь менее затратен, т.к основан на совместной экономии потребителей услуг и ЖКХ. Следующим шагом здесь является убеждение населения в выгодности установления приборов учета воды, а также совершенствование их устройства во избежание различных махинаций в этой области.

1.3 Тарифная политика ЖКУ города Череповца

В последнее время для населения остро стала проблема необоснованного повышения тарифов за пользование коммунальными услугами.

Кроме прямого финансирования существуют так называемые федеральные мандаты, в связи с которыми в среднем по всем предприятиям ЖКХ ежегодные потери (превышение расходов над доходами) составляют 30-40%.

За последний год всего в четырех субъектах Федерации затраты предприятий ЖКХ на предоставление льгот были возмещены полностью. Впрочем, источники средств для возмещения затрат в этих регионах были принципиально различны. Таким образом, достаточно очевидны основные недостатки существующих федеральных мандатов в жилищно-коммунальном секторе:

1) отсутствует ясный и четкий механизм компенсации расходов, понесенных предприятиями, предоставляющими соответствующие ЖКУ;

2) право бесплатного пользования ЖКУ имеет практически каждый третий житель страны; как следствие, это, во-первых, искажает саму идею целесообразности предоставления льгот и, во-вторых, предопределяет невозможность полной компенсации понесенных предприятиями расходов по предоставлению ЖКУ соответствующим льготным категориям населения;

3) отсутствие четко определенного и зафиксированного в федеральном законодательстве механизма компенсации расходов по предоставлению ЖКУ приводит к тому, что все бремя компенсации фактически перекладывается на предприятия ЖКХ, а также местные и частично региональные бюджеты.

1.3.1 Политический аспект

По мере перехода к полной оплате населением жилищно-коммунальных услуг закономерно нарастает и обостряется общественный интерес к величине цен и тарифов, их "прозрачности" и обоснованности. Регулирование ценообразования должно осуществляться на основе системы нормативно-методических документов, имеющих единый "вектор" с учетом местных особенностей. Совершенствование ценообразования является одной из ключевых проблем реформирования ЖКХ, от решения которой во многом зависит повышение эффективности управления муниципальным хозяйством и снижения величины затрат на него.

На данный момент отсутствует четкий и ясный механизм формирования тарифов. Госстрою необходимо внести изменения и дополнения в систему договорных отношений с производителями ЖКУ, т.к ТСЖ имеют неравноправные отношения по сравнению с другими потребителями. Надо активнее привлекать жителей и представителей ТСЖ в комиссии по экспертизе и рассмотрению тарифов. В тарифах при формировании, необходимо не только учитывать целевые расходы на модернизацию, но и контролировать их исполнение.

1.3.2 Социальный аспект

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - некоммерческая организация, форма добровольного, основанного на членстве, объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

В ходе начавшейся жилищной реформы для жителей города не совсем понятны идеи создания ТСЖ. Среди них можно выделить несколько основных идей: